Покупка всей жизни. Что изменится после отмены долевого строительства
1 июля в России наступит момент, когда долевое строительство начнет отмирать. Такова воля властей. И так как по данной схеме финансирования в постсоветское время строительный комплекс выжил и неплохо развивался, то ее мгновенный запрет вызвал бы кризис - не отрасли, а всей экономики.
ФОТО Сергея ГРИЦКОВА
Зачем же, кстати, «долевку» отменяют? Дело в том, что дешевый, на первый взгляд, способ получить жилплощадь обернулся валом банкротств стройкомпаний. Пока удачливые мелкие инвесторы скупали квадратные метры еще на стадии котлована будущих многоэтажек, государству приходилось брать на себя достройку проблемных объектов.
С этих пор все новые проекты должны будут финансироваться по схеме эскроу. Это специальные счета, деньги с которых будут расходоваться под контролем уполномоченного банка. В апреле правительство РФ утвердило критерии, которые позволят уже начатым до «дедлайна» (от англ. - «смертельная линия», «момент отсечки») не переходить на работу по эскроу.
По-старому позволят завершить проекты, строительная готовность которых составляет не менее 30%, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве 10% и более (так что разрешения на строительство, взятые впрок, но к реализации которых «земельные лорды» не приступили, не помогут - осваивать целину придется по новым правилам).
На этих днях в Объединении строителей Санкт-Петербурга состоялось заседание дискуссионного клуба - его участники решили сверить часы, где уже «без пяти двенадцать». Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко сообщил, что на общероссийском фоне наш город «на хорошем счету». В городе выдано 431 разрешение на строительство жилья, но в зоне риска лишь 32 объекта.
Девелоперы подали 130 заявок на продолжение работы по старым правилам, при этом больше половины уже согласованы. Чиновник заявил, что, возможно, два крупных региональных застройщика - холдинги ЛСР и «Сэтл» - получат статус системно значимых. Вероятно, что девять десятых проектов либо продолжатся по старой схеме, либо легко перейдут на эскроу.
Вице-губернатор считает, что в сложной ситуации могут оказаться, во-первых, проекты с недостаточной прибыльностью, а во-вторых, элитная недвижимость, где, напротив, маржинальность высокая, зато продажи таких квартир идут медленно, а значит, капитал будет оборачиваться дольше. Банки не захотят связываться с двумя этими ситуациями, а значит, девелоперы должны будут вести их за свой счет.
Заместитель председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский заметил, что у нас в городе восемь застройщиков обеспечивают 75% ввода жилья. И с ними проблем не будет, как и с документацией, которая должна подтвердить степень готовности проекта (если он останется в «долевке»). По последнему поясню - нет проблем с пониманием, какая документация нужна. А насчет малого числа застройщиков - это одна из сторон монополизации рынка...
Непростая судьба ждет и апартаменты. Это нежилое жилье, оно официально предназначено для извлечения дохода. Правда, некоторые владельцы используют «номера», они же «юниты», как обычные квартиры. Уже сейчас государство думает, как бы крах нескольких таких проектов не породил еще один слой недовольных - «обманутые апартаментчики».
Президент Объединения строителей Санкт-Петербурга Александр Вахмистров успокоил: после первого числа наступит второе. Переход к эскроу-счетам вытеснит «долевку» за пару лет - старые проекты завершат, а новые будут стартовать.
Насколько оправданна реформа с социальной точки зрения? Могу судить по личному опыту. Конечно, неприятно, когда кто-то теряет деньги, тем более вложенные в покупку всей жизни. Это с одной стороны. Жестокая цена за либерализм, за неумение определить надежную компанию, за глупость и жадность, наконец, за простое невезение.
С другой стороны, если семья, которая способна отложить на квартиру 4 млн рублей, будет теперь платить за нее 4,4 млн рублей, то ведь это тоже потеря денег. И кто сказал, что цена за «социальную ответственность» меньше?
Вице-президент Российского союза строителей по Северо-Западному округу Олег Бритов резюмировал: «Коллапса при переходе на новые условия не будет. Что обычному гражданину, который намерен купить жилье, делать? Нужно учесть - 75% объектов будут достраивать по старым правилам. Только вот что тревожит - примерно пять лет назад рабочая группа Минстроя, готовя реформу, признала, что в ее результате увеличится цена квадратного метра. Насколько? Я не скажу, не хочу быть плохим пророком. Вилка от 5 до 20%. Точную цифру не усреднить. Рынок будет определять, борьба покупательского спроса. К тому же большой разброс эффекта от новых правил по регионам. Влияние на отрасль оказывает и политика Банка России, прежде всего по размеру ключевой ставки, а значит - по доступности ипотечного кредита».
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 115 (6468) от 27.06.2019 под заголовком «Покупка всей жизни».
Комментарии