Эксперт: «Сейчас нет оснований ждать падения ставок по кредитам»
У специалистов возраст измеряют не годами жизни, а продолжительностью трудового стажа. Вот почему Игорь Жигунов, хоть и родился в 1976 году, считается одним из самых опытных ипотечных банкиров страны. О новом банковском инструменте — секьюритизации ипотечных портфелей – эксперт рассказал обозревателю нашей газеты.
ФОТО Vallav/Shutterstock.com
- Игорь Витальевич, какие новации готовятся для ипотечного рынка?
- В первую очередь - платформа и технология не только для привлечения клиентов, но и рыночного фондирования под такие кредиты. Это своего рода «кредитная фабрика», где все процедуры максимально стандартизованы, а технологии учитывают последние изменения рынка цифровых и онлайн-сервисов. Кроме того, специалисты по фондированию ипотечного кредитования сотрудничают с первичными кредиторами - банками, которые не входят в топ-15 финансовых структур. Потому что банки-гиганты делают подобные платформы каждый под себя.
Суть последних инноваций в том, что технология массового кредитования нужна не только банкирам, но и потребителям - населению и предпринимателям.
- Поясните, что она дает обычным гражданам?
- Из 142 миллионов россиян 90 миллионов имеют кредиты. Это большая часть взрослых граждан. Нередко жена берет кредит, чтобы погасить платеж за мужа, а сын - за мать. Так что закредитованность семей может достигать порой 80%, а платежная нагрузка на семейный бюджет составлять более 50 - 60% дохода в месяц.
Одна из передовых идей - консолидировать все долги, заменить их одним, причем по минимальной ставке. Я не говорю о займах в микрофинансовых организациях, где ставки составляют многие десятки (а то и сотни) процентов годовых. Но даже «нормальный», но необеспеченный банковский кредит стоит 25% годовых. А обеспеченный - уже вдвое дешевле. Так что, как вы говорите, обычному человеку наша схема может дать многое.
- За счет чего пойдет удешевление кредита?
- За счет растущего интереса банков к получению стабильных денежных потоков. Я называю это секьюритизацией (от англ. securities - «ценные, защищенные бумаги»). Банк, который выдает кредит, формирует портфель ипотечных активов. Эти активы генерируют стабильный денежный поток.
Инвесторы-покупатели будут получать свои проценты, а банк-кредитор - фондирование для дальнейших кредитных операций. Экономика сделок секьюритизации подразумевает немалый объем закладных, как правило, от 3 млрд рублей. Малым банкам с их объемом выдачи ипотеки такой объем сложно накопить в разумные сроки. Издержки, которые неизбежны при выходе на этот рынок, поглотят всю доходность. А вот пулу из нескольких небольших банков, который объединит специализированный оператор, взять такой барьер по силам.
Мы сразу определяем экономику некрупного кредитора тем, что можем выкупить его актив, этот актив - сам кредит. Мы выкупаем его в течение месяца-двух. Главное для банка - не будет разрыва ликвидности (когда он привлекает средства в краткосрочные депозиты, но дает долгосрочные кредиты) и нет процентного риска. Это дает описанная нами модель фондирования бизнес-процесса.
- Надо полагать, что новейшие цифровые технологии, тот же блокчейн, вам помогут?
- Умное слово «диджитал», звучит красиво! Да, сейчас появился сервис электронной регистрации сделки. Но иногда у клиента, например, возникает необходимость ввести изменения в договор, оформить закладную. И тут выясняется, что в «цифру» еще не все переведено. Пока нет полного цикла, чтобы клиент мог сделать все, «не вставая с дивана»: от подписания кредитной сделки и закладной до погашения кредита и регистрационной записи о залоге. Это то, что еще предстоит реализовать.
Мы создаем механизм электронного документооборота, но чтобы он заработал в полном формате, понадобится еще модернизировать правовую базу и инфраструктуру. Пока хоть один визит в банк, но все равно нужен.
- Как вы думаете, что будет с процентами по кредитам?
- Сейчас нет оснований ждать падения ставок. Может быть, в ближайшие месяцы за счет переоформления кредитов, которые были выданы несколько лет назад под 14 - 15% годовых, статистика покажет, что ставка снижается. Но по новым кредитам она уже растет. Кредит под 8% годовых сегодня - это нулевая, если не отрицательная, маржа по ипотеке. Уверен, что средневзвешенная ставка по всем кредитным продуктам к концу года будет больше, чем сейчас.
И тогда начнется период «перетока вкладчиков». Традиционно большинство депозитов заканчивается в декабре. В период с декабря по февраль вкладчики бродят по рынку. У них кончаются вклады, они смотрят, где процент выше, заключают новые договоры, обычно на год. Два процентных пункта разницы по депозиту - огромный стимул. А рост стоимости фондирования - это рост и цены кредитов.
- Мы жили при высоких ставках по займам, Банк России долго добивался их снижения. Вот теперь вектор изменился. Появятся ли новые обманутые вкладчики?
- Тут вопрос в эффективности бизнес-модели конкретного банка. Я считаю, что возможны три стратегии успеха. Первая - быстро перепродать кредит, моментально заработав.
Вторая - держать кредит долго-долго. Но для этого нужен постоянный источник дешевых денег (например, в рамках федеральных программ). И банк при этом будет зарабатывать на дополнительных сервисах для клиента, доходность же самого кредита станет минимальной.
Третий путь - кредитно-рефинансируемый бизнес, когда перепродаются (рефинансируются) не все кредиты, а их значительная часть, что позволяет получать доход как процентный, так и от продажи пулов. Но это уже, конечно, касается профессионалов.
Я вижу, как меняется психология у обывателей. Это при нулевом первом взносе у гражданина расставание с квартирой может проходить легче (ничего своего не вложено), а вот с родными квартирами (полученными по сделке с улучшением жилищных условий) или теми, что выкуплены наполовину, - нет.
А вообще у рынка ипотеки в России большие перспективы. Это ведь не просто покупка жилья, но и мощный рынок сделок кредитования под залог как жилых, так и нежилых объектов, вообще всей недвижимости - и жилой, и производственной, и коммерческой, и земельных участков.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 039 (6392) от 04.03.2019 под заголовком «Кредит на самообслуживании».
Комментарии