Этажи надежды. Как изменятся цены на рынке жилья?
После увеличения ключевой банковской ставки до 20% на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация — ипотека для большинства покупателей становится неподъемной. Но торопиться с выводами преждевременно, считает Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. «На моей памяти эта отрасль пережила не один кризис, — говорит он, — и сегодняшнее положение дел нужно рассматривать глубже, без эмоций».
Фото: Pixabay
— Дмитрий Владимирович, что заставляет вспомнить нынешняя новостная лента?
— Ну как же: ситуацию восьмилетней давности, связанную с Крымской весной. Тогда поначалу тоже мало кто понимал, как будут развиваться события. Вспомните осень 2014‑го: девальвация рубля, Центробанк стал «накачивать» ключевую ставку. К декабрю она поднялась до 9,5%, потом до 17%, а ипотека встала в ступор. Но прошел еще месяц, и кредитно-денежная система почувствовала облегчение.
— А как реагировал рынок недвижимости?
— Когда рубль «пошатнулся», старые квартиры и жилье в новостройках начали дорожать. В такие периоды продавцы пытаются заложить растущую инфляцию в стоимость выставленного на продажу жилья. Правда, в последние годы это не всегда им удается.
Цены на жилье тогда за несколько месяцев выросли на 5 — 7%. К марту 2015‑го они стабилизировались и пошли на убыль, а к концу года вышли на докризисный уровень. Рынок стал приходить в себя. Но количество сделок на вторичном рынке недвижимости Петербурга уменьшилось к тому времени на четверть. А первичка упала по сделкам и того больше — на 30%.
— Спрос снизился, и впору было ждать уменьшения цен?
— В теории да, а на самом деле оба показателя на этом рынке падают одновременно крайне редко. Ведь что такое квартира? Это не просто крыша над головой, а предмет первой необходимости: людям всегда нужно где‑то жить.
По моим данным, 70 — 80% сделок на рынке недвижимости не являются спекулятивными. Зачастую люди хотят решить свою проблему, не дожидаясь благих перемен. То есть покупают жилье по сложившейся рыночной стоимости. И сокрушаются: дальше взлетать ценам вроде бы некуда, а они упорно растут. Жилье всегда кажется неоправданно дорогим.
Поэтому кривая сделок в сфере недвижимости постоянно идет вверх. В 1996‑м на вторичном рынке Петербурга было зарегистрировано 46 тыс. сделок, а в минувшем году — 121 тыс. таких операций. Причем это только вторичка в черте города.
Покупки в соседних с городом районах Ленобласти, куда перетекает часть петербургских покупателей, в эту статистику не входят. С другой стороны, рынок подпитывают миграционные процессы: в культурную столицу России люди едут из многих регионов…
— А что происходит сегодня?
— На самочувствие рынка жилой недвижимости последние события, естественно, повлияли. При таком росте ключевой ставки лишь один банк, самый крупный, продолжил выдавать ипотечные займы по одобренным прежде заявлениям. Остальные приостановили эту работу, затормозив даже сделки, намеченные на первые дни марта. Одни банки не дают такие займы по вторичке по сей день, другие предлагают деньги под 22% годовых.
И очередь за ними не выстраивается. Даже если человек возьмет на таких условиях 6 млн рублей на 50 лет, ежемесячный аннуитетный платеж покажется ему неподъемным. Людей, готовых это сделать, — единицы. В итоге мы наблюдаем приостановку сделок на вторичном рынке жилья. По моим оценкам, только за первую неделю марта в Петербурге «провисли» 1,5 тыс. таких соглашений. И если банки не снизят ипотечную ставку хотя бы до 15 — 16% годовых, рынок вторички будет лежать на боку.
— Это приемлемый уровень?
— Скорее, предельно возможный, судя по опросам. И он чаще затрагивает интересы не двух человек (продавца и покупателя), а всех, кто фигурирует в цепочке по сделке, рассчитанной, допустим, на пять «ходов» и две ипотеки. Такие «вереницы» теперь всюду разваливаются. Если оставить все как есть на критичный для рынка период, по количеству сделок на вторичке он просядет сильнее, чем в 2015‑м.
Подешевеет ли жилье? Видимо, нет. Предложений‑то на рынке тоже убавилось: все замерли и ждут, что будет дальше. Предположим, кому‑то повезло: к нему явился богач с тугим кошельком. Владелец квартиры получил за нее 7 млн рублей, и что? В лучшем случае он сможет погасить ипотеку за свое новое жилье.
Или так: родственники получили в наследство квартиру, продали и разошлись, поделив деньги. Им не нужно сидеть и ждать, пока рынок угомонится. Остальным ничего другого не остается. Обычно люди хотят продать свои «хоромы» и переехать в более просторное жилье, но без ипотеки чаще всего это не сделать. А объем сделок со встречными покупками (то есть цепочек) достигает в общей массе 75 — 80%, и такие объекты с продажи снимают. В итоге старые квартиры, которые можно купить с ходу, подскочили в цене — в некоторых случаях на 10 — 15 %. Да и то их выбор сужается.
— А что на первичном рынке?
— Там ситуация немного другая благодаря льготному ипотечному кредитованию, на которое могут претендовать некоторые категории россиян. Кабмин РФ объявил, что выделит более 200 млрд рублей на продление ипотечных госпрограмм.
В нашем городе эта отрасль мгновенно отреагировала на перемены. Одни застройщики остановили продажи по всем новостройкам, другие придержали только высоколиквидные объекты. Третьи готовы продать все жилые «квадраты», но уже по другим ценам — где‑то на 5% дороже. Однако, как я упоминал, оба «крыла» рынка недвижимости не могут развиваться один без другого. Если дотировать ипотеку только по новостройкам, наступит перекос.
Тем более что многим новое жилье ни к чему. Есть петербуржцы, которые укоренились в своем районе и не хотят переезжать или которым не нравятся клетушки в новостройках. Думаете, кирпичные дома полувековой давности в зеленых районах привлекают только пожилых? Ничего подобного. Даже квартиры в панельных домах 137‑й серии у молодых покупателей шли на ура. До сего дня, конечно. Некоторые, чтобы спасти накопления, видимо, станут покупать дачи за городом: сельская ипотека под 2,5% действует в ряде районов Ленобласти. Такая недвижимость тоже пользуется спросом. При этом есть фактор, отпугивающий петербуржцев от первички даже при льготной ипотеке: присущая новостройкам неопределенность.
— Опасность долгостроя?
— Вот именно. Вспомним: в разгар пандемии около 30% строек получили разрешение на продление сроков ввода домов. А что сейчас? Люди боятся, что объекты, особенно на низкой стадии строительства, «поплывут» по срокам. Или вообще застройщики по разным причинам не смогут довести их до финишной прямой.
Не берусь судить, насколько велика такая вероятность. Девелоперы начинают вовлекать в работу деньги, накопленные за время роста цен на жилье. Но эта отрасль инерционна: нынешние процессы могут аукнуться позже. Некоторые застройщики накопили земельные участки, обеспечив себя работой на 5 — 10 лет. И будут их продавать, чтобы взять кредит или заткнуть финансовые бреши. А другие, выполнив взятые обязательства, наверное, поостерегутся браться за новые проекты.
Словом, если государство не обеспечит поддержку этой отрасли (декларируются субсидирование процентных ставок по кредитам застройщиков, упрощение процедуры утверждения документации по планировке территории, порядка выдачи разрешений на строительство и т. д.), это вызовет всплеск цен на жилье через несколько лет, когда будут завершены все текущие проекты. Но повторю: помогая лишь первичному рынку, мы обрушим вторичку.
А главное — нужно снизить ключевую ставку. Что сделал ЦБ? Он включил «холодильник» в режим быстрой заморозки, сковав все операции. Но финансы — кровеносная система экономики, и нарушать эту циркуляцию средств опасно. Помогая же выплеснуть деньги граждан на рынок и стимулируя платежеспособный спрос, государство его оживит.
— Региональной власти что‑то по силам?
— У города есть свои программы по улучшению жилищных условий молодых семей, расселению коммуналок, ликвидации аварийного жилья. Но денег там выделяется не так много, погоды это не сделает. Да и городская казна не резиновая.
В целом ситуация сложная. Но коммерческий рынок недвижимости трясло и раньше, а он оставался жив и нормально развивался. Чего стоят аховые 1990‑е, когда люди месяцами не получали зарплату, а торгово-промышленные операции заменяли бартерные сделки. Переживем и нынешний кризис, рынок сохранится. Хотя, каким он будет и как изменятся правила игры, пока трудно предположить.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 49 (7132) от 21.03.2022 под заголовком «Этажи надежды нашей».
Комментарии