Вход за миллиард

В Госдуме готовятся к принятию пакета изменений к многострадальному (и действующему уже более десяти лет) закону 214-ФЗ – о долевом строительстве. Данный закон успешно защитил покупателей от самого страшного – «двойников». Это когда одна и та же квартира продается разным семьям. Но помочь людям в других проблемных ситуациях закону уже было не под силу. Нужно придумать новый экономический механизм, который бы сделал мошеннические схемы невыгодными.

ФОТО baranq/shutterstock.com

За чей счет банкет?

На первом этапе рыночных реформ подобного рода казусы встречались хоть и не «на каждом углу», но не так уж редко. Такие случаи порой даже не считались криминалом. Например, если фирмы-партнеры вместе строили дом и каждая продавала свою долю здания гражданам, а потом соглашение между соинвесторами было изменено, то это признавалось коммерческим спором. Чтобы вылечить «двойную» болезнь, оказалось достаточно наладить государственную регистрацию договоров долевого строительства.

Но вот – второй этап – защитить граждан от добросовестного банкротства застройщика закону не удалось. В лучшем случае брошенные лопнувшими компаниями недострои передаются кооперативам дольщиков. Чтобы завершить недострои, нужны деньги, а граждане вносить их часто не могут, рассчитывая на помощь бюджета. Возможности казны не безграничны, да и отвечать за счет налогов, собранных со всех, по обязательствам частных фирм перед немногими людьми вряд ли будет правильным.

Потому уже два года действует механизм негосударственных гарантий. Страховые компании, банки, общество взаимного страхования застройщиков – все они должны их давать, только все это работает по большей части на бумаге. Недавняя ситуация с холдингом федерального масштаба «СУ-155», проблемами которого пришлось заниматься на государственном уровне и в ручном режиме, это показала.

Меж двух реестров

Начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства комитета по строительству Светлана Пчелкина рассказала о том, что на строительном рынке жилья Петербурга по договорам долевого участия (ДДУ) сегодня работают 153 застройщика. При этом в городе становится все больше проблемных объектов. Если в конце 2014 года насчитывалось 19 долгостроев, то к 1 февраля 2016-го их количество выросло до 24. На данный момент в реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, значатся 1495 человек.

В Петербурге есть два официальных реестра пострадавших. В первый, комитета по строительству, записывают всех граждан, которых подвели застройщики, работающие по 214-ФЗ. Но никакого юридического обязательства достроить их дома город на себя не берет.

А вот во второй, комитета по социальной политике, включают только обездоленных, которым нельзя (по моральным причинам) сказать «сами виноваты». Принят городской закон, который дает возможность за счет Петербурга приобретать им жилье и передавать его в собственность. Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский уточнил, что таких «счастливчиков» всего 42.

Петербург намерен выставить на торги участок под многоквартирный дом на дороге в Мурино, инвестор которого будет обязан передать квартиры записанным в социальный реестр. Но это пример решения проблемы в ручном режиме. Так сказать, индивидуальный подход. И далеко не всем пострадавшим нравится, что в реестры не вносят граждан, отдавших деньги на строительство многоквартирных домов на землях, где разрешалось лишь индивидуальное строительство.

Поправка для жесткости

Итак, какие поправки готовятся в 214-ФЗ для системного решения? Основная идея: ужесточение требований к застройщикам. Они должны будут иметь собственный капитал не меньше 1 млрд рублей либо 5% от средней рыночной стоимости всех возводимых ими квартир.

Сейчас застройщиком может быть контора с уставным капиталом 10 тыс. руб. По новым правилам, фирма, ведущая даже один средних размеров дом в Петербурге, должна иметь капитал в несколько сотен миллионов рублей. Это означает удаление с рынка всех малых (и значительной части средних) компаний.

Запретят продажи квартир тем, кто находится в различных стадиях банкротства, ходит в должниках по налогам. Таунхаусы тоже будут строиться по 214-ФЗ. Расширяются требования по раскрытию информации об учредителях застройщиков, проектной информации.

Государство приготовило застройщикам и приятный «подарок». Легализуется направление средств, собранных с граждан по договорам ДДУ на строительство инфраструктурных (дорог) и социальных объектов (школ, детсадов, поликлиник). Ранее подобные объекты строительные фирмы возводили из собственной прибыли, выплачивая еще и налоги.

Вводятся и так называемые эскроу-счета. Это новый механизм оплаты квартиры: дольщики открывают счета в банке, а тот за счет таких денег будет предоставлять кредиты застройщикам. Если застройщик разоряется, то это не касается гражданина, ведь его личные деньги хранятся в банке. Нечто подобное опробовано в Западной Европе.

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 039 (5656) от 09.03.2016.