Темные окна квартир

Удивительные вещи творятся с нашим строиельным рынком. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в октябре в новостройках города и ближних районов Ленобласти на продажу были выставлены 4,4 млн кв. метров жилья. Сейчас квартиры продаются почти в девятистах новостройках, общая площадь которых около 10 млн кв. м. Предложений такого объема никогда еще не наблюдалось.

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
Большинство квартир в новых домах покупается по ипотеке. Смогут ли граждане расплатиться по кредиту в условиях снижения реальной зарплаты?

Переоцененный рекорд

В советские времена материал об этом в газете назывался бы «Строители бьют рекорды». Но в нашу рыночную эпоху надо задуматься — кто раскупит все это жилье? Потому что в отличие от советской экономики жилье (за исключением того немногого, что строится по социальным программам для бесплатного распределения) является товаром. А товар на рынке подчиняется закону спроса-предложения.

Спрос же в ближайшее время рискует ощутимо снизиться: те, кто еще вчера мог и хотел приобрести квартиры, будут тратиться на продукты, услуги и товары первой необходимости. Снова могут возникнуть трудности с деньгами у застройщиков, многие из которых работают в кредит. Первые квартиры были распроданы еще на стадии котлована, но этих денег на продолжение стройки может уже и не хватить...

Так что сегодняшние оптимистичные масштабы сдачи квадратных метров в эксплуатацию не должны убаюкивать. Это отблеск прошлого и позапрошлого годов, которые уже «скрылись за поворотом».

Этюды оптимизма

Мы опросили профессионалов рынка, как они оценивают сегодняшнюю ситуацию и что ждут от завтрашнего дня. Мнения экспертов, как водится, разделились. Директор департамента долевого строительства АРИН — Агентства развития и исследований в недвижимости Ольга Ананишнова в лагере оптимистов: «Девелоперы работают в градостроительном сегменте, который кризис ощущает значительно меньше других. Для застройщика любая нестабильная ситуация в экономике идет на пользу».

«В стране наблюдается демографический рост — стало на миллион человек больше. А это означает, что им нужно дополнительно 30 млн кв. м жилья (в расчете по 30 кв. м на каждого). Кроме того, в России есть много ветхого, аварийного жилья. В Петербурге не решен вопрос коммуналок, которые приходят в негодность. При этом жилья экономкласса в стране строится максимум 20 млн кв. м. Остальное — индивидуальные дома, монолитные, бизнес-класс. Словом, на этом рынке строителям работы непочатый край. И о кризисе перепроизводства говорить не приходится», — считает Ананишнова.

Эксперты уверяют, что доля ипотечных сделок изменения не претерпела — треть квартир покупается с помощью банковского займа. С начала лета процентная ставка по ипотеке для заемщика выросла в среднем на 1,5 — 2% годовых. Относительно дешевые ставки до 12% остались, но лишь на условиях первоначального взноса 50%.

Руководитель отдела продаж группы компаний «ЦДС» Дмитрий Сидоренко надеется на спрос, в том числе и стимулируемый государством: «В рамках государственной программы «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Санкт-Петербурга» на 2015 — 2020 годы правительство города ставит перед собой задачу предоставить доступное и комфортное жилье 60% семей, желающим улучшить свои жилищные условия».

Не упасть ниже плинтуса

Генеральный директор финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов, напротив, считает угрозу перепроизводства в строительной сфере реальной: «Сегодня те, кто жил с очень большой кредитной нагрузкой, окажутся в самом уязвимом положении. На мой взгляд, среди числа этих «счастливчиков» есть и крупные компании, которые закредитованы очень сильно. Соответственно, если банки по какой-то причине не смогут рефинансировать их кредиты или потребуют увеличения залогов или переоценки, то эти компании могут оказаться в положении, когда будут обязаны возвращать займы и не смогут их перекредитовать».

Эксперт полагает, что устойчивыми будут те строительные компании, которые не остановят продажи (хорошие квартиры найдут покупателей), а также те, что аккуратно спланировали кредитную нагрузку. Он, кроме того, считает, что в России есть резерв спроса. Поскольку у нас вводится жилья в два раза меньше, чем нужно, и все еще меньше, чем в Советском Союзе. В связи с этим рынок потреблял абсолютно все, в частности, даже совсем бездарные проекты. А во время кризиса спрос «сожмется».

«Для меня остается загадкой, почему наше государство расходует деньги на поддержание валютного курса и при этом не считает возможным для себя субсидировать ипотеку и компенсировать этими деньгами проценты по кредиту, что по большому счету поддержало бы рынок», — раскрывает рецепт оздоровления Евгений Богданов.

Руководитель маркетинговой лаборатории строительной компании LEGENDA Всеволод Глазунов ожидает «вялотекущий кризис». Аналитик предсказывает ужесточение конкуренции, но на демпинг надеяться не стоит. «Застройщики не станут отдавать метры ниже себестоимости, к тому же они теперь финансируют создание социальных объектов, — прогнозирует Глазунов. — Поэтому я считаю более уязвимым дешевый сегмент. Кроме того, возможна задержка сдачи домов, но в разумные сроки».

Руководитель проектов компании NAI Becar в Петербурге Любовь Ефимова поясняет: «Уже сейчас есть ряд проектов, реализацию которых приостановили. Дело в том, что в результате санкций процентные ставки проектного финансирования застройщиков выросли на 1 — 2% годовых. Стоимость услуг подрядчиков и строительных материалов тоже возросла. Таким образом, себестоимость строительства объекта относительно продажной цены приводит к потере рентабельности проекта для девелопера».

И все же Ефимову нельзя однозначно назвать пессимисткой. Она думает, что покупатели успешно поглотят существующий объем предложения, поскольку в периоды экономического спада люди стремятся вложить имеющиеся у них денежные накопления в ликвидное жилье.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 222 (5348) от 26.11.2014.