Тайны «Царского двора»

Россияне, вкладывающие деньги в строительство многоквартирных домов, рискуют по определению. Пока еще ни одна из законных схем привлечения средств не гарантирует на 100% получения жилья надлежащего качества в установленные договором сроки.

РИСУНОК Максима СМАГИНА

Кооператоры проспали долгострой

Сегодня строители используют две легальные схемы привлечения средств граждан: через договор долевого участия и вступление в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Люди среднего и старшего поколения помнят ЖСК еще по советским временам, но в нашу эпоху это совсем другое явление.

Если кратко, то пайщики ЖСК не потребители, а полноценные члены данной организации. Можно сказать - кооператоры. Они имеют право управлять кооперативом, подобно акционерам в АО. Это глянцевая сторона членства в ЖСК.

Но есть у вступления в кооператив и скрытая от глаз подоплека: если стройка пойдет не так, как обещали прорабы, то требовать компенсаций от ЖСК пайщик не вправе. Ведь нельзя же получать их с себя самого и таких же соседей-пайщиков. О том, что пайщик - это не дольщик и он защищен гораздо хуже, СМИ и власти не раз предупреждали.

История, о которой нам сообщили читатели, типичный случай игнорирования любых предупреждений. В редакцию обратился Василий, незадачливый пайщик ЖСК «Царский двор». Кооператив строит одноименный жилой комплекс в округе Шушары, хотя стройплощадка находится далеко от бывшей центральной усадьбы колхоза - между новым выставочным центром и аэропортом «Пулково».

«Когда я вносил деньги, то и подписал договор, в котором было написано, что срок сдачи дома - четвертый квартал 2014 года. На практике сроки переносились уже 7 раз. Я и коллеги по несчастью собираемся, смотрим за стройплощадкой. Какое-то движение на ней идет, но получим ли мы квартиры хотя бы с двухгодичным опозданием, как обещают теперь, - большой вопрос», - посетовал наш читатель.

По словам Василия, застройщиком является строительный холдинг «Лидер Групп». Их проект был выбран, так как показался удачным с точки зрения квартирографии и архитектурного облика, «хотя цена была не самой маленькой» в своем классе.

Метры с хвостиком

В компании «Лидер Групп» о проекте сообщили, что речь идет о двух четырехэтажных зданиях (плюс мансарда), в сумме на двести квартир. Первый дом обещают сдать в этом году, второй летом следующего (так автору этих строк сообщил менеджер по продажам, когда корреспондент «СПб ведомостей» позвонил под видом потенциального покупателя).

Цена квартир в данном комплексе стартует от 3,09 млн руб. За однокомнатную квартиру 36,36 «квадратов» без отделки, согласитесь, немало. Семья Василия вложилась в ЖСК во втором квартале 2014-го, надеясь через полгода с хвостиком справить новоселье.

«Мы до сих пор снимаем однокомнатную квартиру, платим 20 тыс. руб. в месяц. Так что можно сказать, что непунктуальность застройщика обошлась лично моей семье в 480 тысяч рублей, такова арендная плата за два года. Я знаю пять семей из нашего ЖСК, вынужденных нести подобные затраты. А на самом деле их больше, может быть, 80 - 90% от всех пайщиков», - поделился горем наш собеседник.

В официальном ответе пресс-службы «Лидер Групп» говорится, что оба корпуса жилого комплекса будут введены в декабре 2016 г. С февраля 2017 г. начнется передача ключей пайщикам ЖСК.

Приведем цитату из послания: «Причиной продления сроков строительства стала невозможность получения природного газа в объеме, достаточном для отопления и горячего водоснабжения жилого комплекса, согласованном ресурсоснабжающей организацией ранее. Когда реализация проекта уже началась, застройщику пришлось заново разрабатывать схему газоснабжения жилого комплекса и пересогласовывать проект. Все работы по устройству наружных и внутренних инженерных систем были приостановлены из-за отсутствия технических условий на газоснабжение.

В настоящее время все вопросы, связанные с обеспечением жилого комплекса внешними инженерными сетями газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения успешно решены. Готовность внешних сетей - 98%. Завершаются работы по монтажу внутридомовых инженерных сетей.

Проведена опрессовка системы теплоснабжения, ведутся пусконаладочные работы системы отопления. Завершаются работы по внутренней отделке мест общего пользования и работы по благоустройству придомовой территории».

Оснований для проверок нет

С помощью пресс-службы комитета по строительству Санкт-Петербурга удалось узнать, что службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешение на строительство «Царского двора» было выдано в феврале 2013 г., срок действия неоднократно продлевался, актуальное действие документа - до 31.12.2016.

Комитет по строительству не проводил проверок ЖСК «Царский двор». Этот кооператив является микропредприятием, в связи с чем с 01.01.2016 г. по 31.12.2018 г. не может быть включен в план проверок чиновников. Основания для внеплановой проверки, установленные Жилищным кодексом РФ, в настоящее время у комитета отсутствуют.

Согласно информации службы госстройнадзора, сейчас в городе по кооперативной схеме осуществляется строительство многоквартирных домов ЖСК «Царский двор», ЖСК «Сестрорецкий разлив», ЖСК «Трилогия». Остаются незавершенными ряд объектов (например, ЖК «Капитан Немо»), по которым денежные средства привлекались жилищно-строительными кооперативами, созданными до декабря 2011 года.

Это существенное обстоятельство, потому что на «старые» кооперативы нынешнее требование законодательства о том, что ЖСК должен быть застройщиком (наличие разрешения на строительство и прав на земельный участок), не распространяется. А закон обратной силы не имеет.

Как там у соседей?

Проблема недостаточной защиты пайщиков ЖСК встала во весь рост и в Ленинградской области. Заместитель председателя правительства 47-го региона Михаил Москвин прокомментировал ситуацию так: «Мы неоднократно говорили, что схема инвестирования в покупку жилья путем внесения паевого взноса в ЖСК делает покупателя более уязвимым с точки зрения его прав. Самые главные отличия от участия в долевом строительстве в том, что договоры ЖСК не страхуются и сроки сдачи объекта фактический застройщик может переносить сколько угодно раз - никакой ответственности за это не предусмотрено. Схема ЖСК также не создает возможность достройки объекта в случае банкротства: если из дольщиков можно организовать кооператив и передать им объект, то передать с ЖСК на ЖСК закон не позволяет. Соответственно, в случае банкротства объект уходит «с молотка».

Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский предположил, что по схеме ЖСК в настоящее время строится не более 10% многоквартирных домов. И это понятно, ведь застройщик, работающий по договору долевого участия, обязан соблюдать сроки (за просрочку он материально отвечает перед дольщиками). Дольщик, подписавший договор долевого участия, защищен от увеличения цены будущей квартиры в одностороннем порядке. А вот кооператоры такой поддержки не имеют.

Шаги навстречу

Почему же граждане, несмотря на значительные преимущества «долевки», иногда выбирают схему ЖСК? «Прежде всего из-за возможности более длительной рассрочки платежей, в том числе и после заселения в квартиру. Кроме того, учитывая особенности налогообложения, цена квадратного метра в ЖСК несколько ниже», - пояснил Олег Островский.

Сейчас государство пытается сблизить права пайщиков и дольщиков. Первые юридические шаги были сделаны в 2014 г. В 2016 году свою лепту внес Верховный суд РФ. Он указал, что суды должны проверять - не притворной ли была сделка по продаже пая, а также договор инвестирования между строительной организацией-застройщиком и кооперативом (определение по делу № А46-13473/2014).

Суть дела вкратце такова. Гражданка Ц. внесла деньги в покупку квартир в ЖСК. Стройка сорвана, фактический застройщик обанкротился. И суды отказали Ц. во вступлении в дело о банкротстве по формальным признакам: договора с фирмой у женщины нет, а должник моего должника не мой должник. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов по делу омички Ц. И включил это в обзор практики, так что прецедент создан.

Но Василий с «Царского двора» судиться пока не собирается, а просто надеется получить наконец-то квартиру.

По данным базы «Картотека.ру», председателем правления ЖСК «Царский двор» является Майя Пискунова. Кооператив зарегистрирован на площади Конституции (там же находится офис застройщика). Та же самая дама возглавляет еще 12 организаций, в том числе ЖСК «Времена года». Она же является учредителем 14 организаций, из них 9 - жилищно-строительные кооперативы. Так что, возможно, «Царскому двору» с барского плеча кое-что и перепадет.

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 223 (5840) от 29.11.2016.