Срок освобождает от налога

Всем известно, что налог на недвижимость в этом году вырастет: теперь вместо привычных «копеек» мы будем ежегодно отчислять налоговой за квартиру несколько тысяч рублей. Но это еще «цветочки». А вот и «ягодки»: незадачливые продавцы квадратных метров могут получить повестку в инспекцию, где им сообщат о необходимости уплатить налог в сумме... 200 – 300 тысяч рублей и более! На подобные суммы влетят те, кто продал квартиру раньше срока «налоговых каникул». Для кого-то это три года, для кого-то – пять. О новшествах в «квартирном» законодательстве нашему обозревателю рассказал руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ.

РИСУНОК Игоря КИЙКО

– Дмитрий Сергеевич, в этом году ужесточается налоговое бремя для людей, слишком часто перепродающих жилье. Что это значит?

– В нашей стране действует принцип: если человек долго владел жильем, то при его продаже он не платит 13-процентный налог на доход физических лиц (НДФЛ). Сроки владения рассчитываются с момента государственной регистрации права, который указан в свидетельстве о праве собственности. Требования закона к продолжительности владения теперь изменились. До 1 января 2016 года срок владения, необходимый для освобождения от налога, составлял три года. Теперь же он пять лет.

При этом есть два важных момента. Во-первых, пятилетний срок касается только объектов, приобретенных после 1 января 2016 года, т. е. на текущий момент для абсолютного большинства граждан ничего не поменялось в части необходимого срока владения.

– Но как рассчитать эти пять лет? Одни эксперты уверяли, что этот срок касается всех квартир, продаваемых в 2016 году и далее, а вы пишете, что только для купленных с 1 января этого года...

– Отвечу цитатой из закона # 382-ФЗ, статья 4 с переходными положениями, где в п. 3 установлено следующее: «3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

– При этом в отдельных случаях трехлетний срок для освобождения от налога сохранен...

– Действительно, и это второй момент, на который я бы обратил внимание. В ряде случаев закон сохранил трехлетний срок владения недвижимостью для освобождения от необходимости выплаты НДФЛ.

Во-первых, это относится к приватизированному жилью. Обращаю внимание – отсчет даты идет с момента приватизации. Здесь неважно, сколько до того человек пользовался квартирой или комнатой по договору социального найма.

Во-вторых, если недвижимость была унаследована или подарена налогоплательщику близким родственником или членом его семьи (в законе указано, что перечень таких лиц установлен Семейным кодексом). Но обратите внимание: если квартира получена по наследству, то степень родства с покойным (и был ли он вообще родственником, ведь завещание может быть в пользу любого лица) неважна. Признаю, что формулировка закона «кривая» – видимо, будут разъяснения налоговой по этому поводу.

В-третьих, если право на недвижимость перешло к плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. В этом случае переход права регистрируется сразу, но с обременением – обязанностью содержать бывшего владельца квартиры (как правило, старика или инвалида). Поэтому три года считаются с момента государственной регистрации договора ренты и передачи объекта.

– Наш город – столица коммуналок. Бывает, что человек давно приватизировал свою комнату, а недавно выкупил другую у соседей. Как в такой ситуации рассчитывать «налоговые каникулы»?

– Если объект приобретался по долям в разное время, то возможность применения этого срока зависит от того, как он будет продаваться – по тем же долям либо как единое целое. При продаже по долям в отношении каждой доли есть срок приобретения, и, следовательно, можно рассчитать срок владения долей и налоговый вычет.

Если объект продается целиком, то возникновение права собственности на весь объект происходит у лица в момент приобретения последней доли в нем. Проще говоря, все сроки считаются с момента последнего приобретения.

– Допустим, человек продает квартиру, право собственности на которую получено недавно. Налог придется заплатить в любом случае. Но какие в этом случае могут быть налоговые вычеты?

– Закон допускает для гражданина несколько вариантов оптимизации налогообложения при продаже принадлежащих ему объектов недвижимости. Первый: «доходы минус расходы».

Этот способ удобен в ситуации приобретения объекта по реальной рыночной стоимости. При этом настоящая цена должна быть указана в договоре, и тогда, если вы купили квартиру, например, за 3 млн руб., а продаете ее за 3,5 млн руб., базой для исчисления налога будет только разница – полмиллиона рублей, а не вся сумма сделки.

Второй способ – налоговый вычет согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ. По нему от выплаты освобождаются продажи недвижимости на сумму до 1 млн рублей в год. То есть если вы продаете квартиру за 3 млн рублей, которой владеете единолично, то платить налог надо с суммы 2 млн рублей – разницы между 3 млн и 1 млн рублей. Это прописано в статье 220 Налогового кодекса РФ в главе 23 и в ред. федерального закона от 23.07.2013 # 212-ФЗ (в ред. от 02.11.2013).

Отдельно надо описать случай, когда такой же квартирой в равных долях владеют муж с женой. Каждый из сособственников владеет долей на сумму 1,5 млн рублей, и на каждую долю распространяется налоговый вычет 1 миллион рублей. То есть и муж и жена заплатят по 13% только с 500 тысяч рублей. Каждый – за свою долю минус вычет.

– Борется ли государство за вывод сделок из тени?

– Да, поэтому теперь появилась еще одна юридическая норма. Как мы знаем, кое-где у нас порой в договоре купли-продажи недвижимости указывается сумма ниже реальной, рыночной. Почему так делают, кто тут в выигрыше, а кто нет – тема отдельного разговора. Мы же возвращаемся к налогу: теперь при продаже квартиры по цене ниже кадастровой стоимости налоговая будет считать доход не от заниженной цены в договоре, а от 75% от кадастровой стоимости объекта. А она теперь максимально приближена к рыночной. Вот эта норма как раз и направлена на легализацию рынка недвижимости и «обеление» сделок.

Теперь, когда кадастровая стоимость объекта приближена к рыночной, указывать копеечную балансовую цену в договорах бессмысленно.

– Заодно теперь прибавилось работы нотариусам...

– Действительно, федеральным законом от 29.12.2015 # 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 29.12.2015, расширен перечень случаев, когда сделки должны заключаться в нотариальной форме, а именно:

а) по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (лицу, не являющемуся сособственником объекта);

б) по продаже земельной доли;

в) связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;

г) по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

– Но ведь эти нормы касаются не только квартир?

– Фактически под обязательную нотариальную форму попали сделки в отношении долей в любых объектах и с любыми собственниками – например, при переходе долей в капитале обществ с ограниченной ответственностью (ООО).

Для нотариусов это позитивная новость: у них прибавится хорошо оплачиваемой работы, ведь сделки в бизнесе по своей стоимости часто бывают существенно дороже квартирных. Но для бизнеса такие поправки усложняют и удорожают процедуру оформления. Впрочем, все это соответствует стремлению государства вывести рынок перераспределения собственности на белый свет...

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 026 (5643) от 15.02.2016.