Реформой строителей не испугаешь
Будущее строительной отрасли не на шутку волнует петербуржцев: каждый из нас хочет обеспечить детей их собственной крышей над головой. Однако в последние годы строительство местами напоминало «пирамиду». Кто успел, тот вложил деньги «в котлован» и получил ключи от квартиры. А кто-то мог и не дождаться ключей, так как застройщик не нашел деньги на завершение проекта. Перспективы 2016-го настораживают: «кубышки» граждан уже исчерпаны (кто-то купил жилье, кто-то проел – неважно), банки дешевых кредитов не выдают, материалы дорожают. А что думает на этот счет профессиональное сообщество, есть ли у него механизмы борьбы с долгостроями и мошенничеством строительных компаний? Пролить свет на эти проблемы нашему обозревателю попытался координатор ассоциации «Национальное объединение строителей» по Санкт-Петербургу Алексей БЕЛОУСОВ.
ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
– Алексей Игоревич, в профессиональном сообществе опять говорят о реформе строительной отрасли России. Где теперь будут закручивать гайки?
– Суть предложений уже была изложена в одной из публикаций в «Санкт-Петербургских ведомостях»: не пора ли заменить систему саморегулирования в строительной отрасли на что-то более эффективное? Но на что? В нашей стране долго действовала система государственного лицензирования, однако она показала свою неэффективность. Более семи лет назад строительная отрасль России перешла к саморегулированию. Срок небольшой, пока нельзя судить, прошло ли все гладко или эта система себя не оправдала. К тому же «голь на выдумки хитра», а российская «голь» хитра вдвойне. Как только появляется возможность обойти закон, она этим пользуется. Так возникли в немалом количестве «коммерческие» саморегулируемые организации (СРО). Хотя такое понятие само по себе нонсенс.
– Это те, кто торгует допусками к работам?
– Я бы сказал – те, кто действует, нарушая закон. Они выдают допуски компаниям, не требуя от них полного пакета документов и не проверяя достоверность предоставляемой ими информации. По идее, специалисты СРО должны удостовериться, что строительная компания существует и все ее документы в порядке, что она укомплектована штатом сотрудников, способных выполнять конкретный вид работ, что эти специалисты получили соответствующее образование и регулярно проходят курсы повышения квалификации. А получается, что менеджеры (не хочу называть их специалистами) из «коммерческих» СРО просто берут с клиентов деньги и подписывают бумаги, что все в порядке.
– И никого не удивляют объявления типа «допуск к строительным работам за 2 часа и 50 тыс. руб.»?
– Да, приглашения купить в обход закона допуск на строительные работы есть, сам регулярно вижу такие объявления. Хотя уже и подготовлен закон, запрещающий рекламировать выдачу допусков СРО посредникам, это в целом не решает проблему. Такая реклама – следствие, а бороться надо с причиной.
– Но ведь на негодные СРО тоже есть спрос, в чем секрет?
– В жадности. Минимальный взнос в компенсационный фонд при вступлении в СРО составляет 300 тысяч рублей. При вступлении в коммерческую СРО появляется возможность заплатить в десятки раз меньше. Некоторые коммерческие СРО вообще не формируют компенсационный фонд. А ведь он предназначен для возмещения вреда, причем речь идет даже не о несчастных случаях, которые происходят на стройках, – их покрывает страховка, а о гораздо более тяжелом ущербе. Например, обрушении или опасности обрушения многоквартирного дома. В этом случае СРО должна заплатить за свою компанию-члена, и такая компенсация – то, ради чего и создавалась нынешняя система саморегулирования.
Поэтому уверен, что ее надо сохранять и совершенствовать. Многое уже сделано: наконец заработал Единый реестр членов саморегулируемых организаций – данные о любой строительной компании, имеющей допуск на строительство, отражены на сайте Ростехнадзора. Теперь можно понять, у какой из СРО нет компенсационного фонда либо его размер не соответствует действительному количеству членов. Это даст возможность «вычистить» систему от «коммерческих» саморегулируемых организаций и закрыть вопрос о том, что борьба с ними ведется недостаточно эффективно.
– Может, вернуться все-таки к государственному регулированию строительной сферы?
– У старой системы были гораздо более серьезные изъяны: процветала коррупция и продажа лицензий через посреднические фирмы, которые сами готовили пакеты документов для оформления. Федеральный лицензионный центр (ФЛЦ) не контролировал стандарты строительства и вообще не имел обратной связи. Законодательством не предусмотрены механизм страхования ответственности застройщика и компенсация ущерба третьим лицам. Поэтому считаю, что возврат к госрегулированию в данных условиях нецелесообразен.
– Центробанк зачищает финансовое пространство от ненадежных банков. Вашу сферу это затрагивает напрямую, потому что фонды СРО лежат в банках – в том числе и тех, что теряют лицензии. Как не прогореть строителям?
– Действительно, если компенсационный фонд был положен в банк, который лишился лицензии, то все члены СРО должны либо восполнить потерянную сумму фонда, либо перейти в другую СРО и при этом вновь внести деньги в компфонд.
Чтобы этого не случалось, компенсационные фонды СРО следует хранить в банках с долей государственного участия.
– А есть ли решение, для того чтобы сохранить деньги дольщиков?
– На уровне Петербурга и Ленинградской области профессиональное строительное сообщество предлагало обкатать следующую схему: создать фонд (по аналогии с Агентством по страхованию вкладов для банков) и вносить в него 1,5 – 2% с каждой проданной квартиры. При банкротстве застройщика дольщик гарантированно получал бы 1,5 – 2 млн рублей – цена минимальной однокомнатной квартиры.
Есть и еще одно предложение Национального объединения строителей по СПб, направленное на предотвращение появления новых обманутых дольщиков. Нами подготовлены поправки в закон, ужесточающие требования к размеру собственного капитала строительных компаний, привлекающих дольщиков, и к повышению информационной открытости этих организаций. Застройщик должен иметь минимум 50 миллионов рублей собственных средств, а не 10 тысяч, как сейчас.
– А как быть, если трехкомнатную квартиру за 10 миллионов покупает многодетная семья? Допустим, их застройщик обанкротился, а вы им компенсацию дадите на квартиру-студию, в которой они не поместятся?
– Да, дольщики получат сумму, равноценную сумме однокомнатной квартиры. Но это все же лучше, чем попасть в ситуацию, когда на бумаге им гарантируют возврат всех вложенных средств, но при банкротстве строительной компании никто не получает вообще ничего.
– А разве 214-й закон о долевом строительстве не предполагает, что деньги от данного объекта могут идти только на него?
– Но ведь деньги не окрашенные, от этого дома – зеленые, от того – красные. Деньги идут в «общий котел» – от дольщиков, от инвестиционной деятельности и так далее. У группы компаний все деньги в принципе обезличены.
– Недавно в Петербурге застройщиков пытались обязать 10% квартир передавать на расселение очередников, причем бесплатно. Вы с этим согласны?
– Напомню, что застройщиков, которые комплексно возводят кварталы коммерческого жилья, уже обязали либо строить за собственный счет и дарить городу социалку – школы и детсады, либо перечислять средства на строительство этих учреждений. Однако таким путем проблема решается слишком медленно и мест в садиках и школах по-прежнему не хватает. К счастью, удалось хотя бы добиться разработки поправок в Налоговый кодекс, чтобы дарение соцобъектов входило в себестоимость. В противном случае объект обходится строителям на 40% дороже – ведь кроме затрат на его возведение надо еще и налог на прибыль платить.
А планы обязать застройщиков безвозмездно передавать 10% квартир на расселение очередников были признаны экономически нецелесообразными, и, к счастью, сегодня об этом уже не говорят.
– Как быть со старыми жилыми долгостроями?
– Достраивать их силами дольщиков или привлекать новых инвесторов. Государству нельзя тратить бюджетные деньги на такие проекты.
– Что делать с многоквартирниками на землях для частных домов на одну семью?
– Если имело место нарушение закона, что подтверждает суд, то нужно идти до конца и сносить здание.
– Допустим, дом достроен, в нем живут семьи с детьми – все равно сносить?
– Конечно, обидно, что бизнесмен, который построил серию «контрафактных» домов, остается в стороне. Это еще одна мошенническая схема: хитрый делец нашел лазейку в законе и нажился на этом. Однако люди, которые покупали квартиры в таких домах, должны были внимательно проверять пакет документов и только после этого принимать решение о приобретении жилья. В погоне за низкой ценой многие этого не делали, потому и оказались в такой непростой ситуации.
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 008 (5625) от 20.01.2016.
Комментарии