Паркинги вышли золотыми
Удорожание машино-мест в паркингах сильно ударило по карману петербуржцев. Подвох оказался в налоге на недвижимое имущество, который растет, причем без какого-либо изменения закона – за счет «уточнения» базовой стоимости этого самого имущества. С квартирами государство очень осторожно проводит подобные игры – социальные последствия прокола могут грозить взрывом, потому для владельцев жилья предусмотрен набор льгот. А вот автомобилисты традиционно еще с советских времен воспринимаются как люди богатые, хотя в наши времена машина есть едва ли не в каждой городской семье.
ФОТО Сергея ГРИЦКОВА
Цена гаража
Раньше в газетах был популярен жанр «Письмо позвало в дорогу». Сейчас читатели пишут на два порядка меньше, но иногда их допекает и они делятся наболевшим. Так получилось и в этот раз. Лариса В. обратилась к нам с вопросом, почему возросла цена ее машино-места в паркинге во Фрунзенском районе.
«В Купчине рядом со станцией метро «Международная» на улицах Турку и Будапештской есть три паркинга. Места в этих паркингах были приобретены мною и моими знакомыми, когда здания еще строились, в 2008 – 2009 годах, по ценам от 350 до 500 тысяч рублей, – рассказала она. – В феврале 2015 года я узнала, что налог на имущество будет взиматься с кадастровой стоимости, и получила кадастровый паспорт. Оказалось, что стоимость выросла в три раза и составляет уже от 1,35 до 1,5 миллиона рублей за парковочное место. В конце января нынешнего года я снова зашла на сайт Росреестра уточнить кадастровую стоимость и пришла в ужас. Оказывается, в мае 2015 г. парко-место стало стоить от 4 до 4,5 миллиона рублей».
При этом до сих пор в паркингах остались свободные места, которые продаются по цене 600 – 700 тысяч рублей. Где соответствие кадастровой оценки и рыночной? Теперь стоимость имущества для целей налогообложения (а его берут с кадастровой оценки) превышена над реальной не в 3 раза, а в 10 и более раз.
У читателя может возникнуть мысль, что дама что-то путает. Но нет, все можно проверить, гласность плюс эра компьютеров – великая сила. На сайте управления Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) по Санкт-Петербургу есть раздел «Публичная кадастровая карта», который мгновенно может выдать стоимость объекта.
Лариса сообщила кадастровый номер «ее» паркинга (на самом деле даме в нем принадлежит 1/81 доля – что соответствует месту для хранения авто) на ул. Турку, д. 11, корп. 2. База данных сообщила, что площадь объекта 2973,9 кв. м, а кадастровая стоимость 324 256 092 рубля и еще 72 копейки. Поделив данную цифру на долю Ларисы, автор получил 4 миллиона рублей (точнее – 4 003 161 руб. 64 коп.), именно с последней цифры владелица и должна будет платить налог.
Последующие мои переговоры с чиновниками подтвердили: никакой арифметической ошибки в исходных цифрах из «Публичной кадастровой карты» или в вычислениях нет.
Поспорить с государством
На запрос редакции, почему так резко поднялась кадастровая стоимость, пришли официальные ответы. За управление Росреестра по Санкт-Петербургу ответил заместитель руководителя Андрей Вьюнов. Он пояснил, что государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН).
В Петербурге заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является комитет имущественных отношений (ранее – комитет по земельным ресурсам и землеустройству), исполнителем работ по итогам конкурсов на заключение государственного контракта – ГУП «ГУИОН».
ГКО на территории Петербурга проводится не реже одного раза в течение пяти лет и не чаще одного раза в два года. В случае если гражданин или юридическое лицо не согласны с результатом оценки, предусмотрено оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для граждан предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости возможно по двум основаниям. Одно из них – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; другое – установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Вероятно, речь идет как раз о случае с Ларисой. Теперь ей нужно представить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертное заключение, если его рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.
Граждане и юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость, если результаты ее определения затрагивают их права и обязанности. Вне зависимости от того принадлежат права на объект недвижимости одному лицу или группе лиц, пересмотру подлежит кадастровая стоимость объекта недвижимости в целом.
«Например, помещения в паркингах жилых домов, как правило, оформлены на праве общей долевой собственности. В таком случае заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления его рыночной стоимости целесообразнее подавать одновременно от всех сособственников, что позволит сократить возможные издержки по пересмотру для каждого из заявителей», – это место из ответа А. Вьюнова можно трактовать чуть ли не как сочувственный совет. Одна Лариса официальную оценку паркинга не потянет (экспертиза тоже денег стоит), а вот в кооперации с соседями...
Непризнанный объект
Пресс-служба проведшего оценку ГУП «ГУИОН» (Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости») сообщила, что сейчас российским законодательством парковочные места не признаются самостоятельными объектами недвижимости. Они рассматриваются как доли в праве собственности на нежилое помещение. Именно этой особенностью может объясняться отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости парковочного места, поскольку при таком учете расчетная площадь парковочного места увеличивается за счет учета мест общего пользования.
Согласно информации, имеющейся в распоряжении ГУП «ГУИОН», здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Турку, дом 1, корпус 2, литера А, представляет собой многоквартирный дом бизнес-класса со встроенными паркингами (нежилыми помещениями площадью менее 3 тыс. кв. метров).
Оценка кадастровой стоимости нежилых помещений площадью менее 3 тыс. кв. метров производилась ГУП «ГУИОН» дважды – в 2012 и 2015 годах. Для примера: нежилой квадратный метр в доме бизнес-класса со встроенным паркингом (ул. Турку, 1, корп. 2, лит. А) в 2015 году был оценен в 110 418 рублей. Прикинув площадь под машиной плюс коридоры-проезды и прочую подсобку, как раз вы и получите четыре миллиона с хвостиком на авто.
Напомним также, что в нашем городе действует региональный закон «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге», а в нем есть статья 3, по которой ставка для гаражей и машино-мест составляет 0,3% от кадастровой стоимости объекта налогообложения. При этом для квартир стоимостью до 7 млн руб. – 0,1%, а максимальная ставка для квартир в городе – 0,2%, причем она действует только для немногих роскошных квартир дороже 20 миллионов. Для Ларисы, исходя из получившейся кадастровой стоимости ее «гаража», налог составит 12 009 руб. 48 коп. в год.
Дорогая дорога в суд
Юрист по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Андрей Кулаков замечает, что подобные казусы с завышением стоимости случаются из-за массовой кадастровой оценки. То есть оценщик, выполняющий государственный заказ, оценивает объекты, исходя из общих характеристик квартала. А уточнение кадастровой оценки возложено на владельцев объектов недвижимости, причем делать это им приходится с помощью непростой судебной процедуры. «Принципиально важно, чтобы оценка была выполнена на дату установления оспариваемой кадастровой стоимости», – заметил он.
Если люди победят, то налоги, которые будут уплачены из расчета оспариваемой кадастровой стоимости, могут быть пересчитаны начиная с первого числа налогового периода, в котором подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости. При этом момент вступления решения суда в законную силу не имеет значения для пересчета налоговых платежей.
Руководитель практики «Разрешение споров» петербургского офиса юркомпании «Борениус» Анна Заброцкая подтверждает: процесс по оспариванию результатов оценки выиграть нетрудно. Что касается цены вопроса, то оценка до 10 подобных объектов «пакетом» тянет на 100 тысяч рублей, плюс услуги адвоката...
Заброцкая проанализировала результаты споров по кадастровой оценке в нашем городе. Например, за 2015 год в суде было 5682 спора. Приняты решения об удовлетворении требований о снижении стоимости 3437 исков (61%); отказано – 1092 (19%), до сих пор находятся на рассмотрении 1153 (20%) иска.
У тех владельцев машино-мест, кто не хочет судиться, осталась одна надежда – на главу государства. «Президент России поручил правительству подготовить законодательную базу для признания парковочных мест в зданиях особым недвижимым имуществом, – пояснил руководитель пресс-службы «Всероссийского общества автомобилистов» Георгий Красавцев. – Законопроект должен быть подготовлен уже летом. После вступления закона в силу можно будет не оформлять долю в праве, а регистрировать право собственности на конкретный объект – парковочное место».
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 120 (5737) от 06.07.2016.
Комментарии