Отмороженный рынок
Для дольщиков и тех, кто планирует участвовать в долевом строительстве квартир, есть две хорошие новости. Первая - у них появляется профессиональный защитник интересов в лице банка, финансирующего застройщика. Теперь он будет обязан открыть не просто расчетный счет, а специальный аккредитив, именуемый эскроу-счетом. На него будут поступать деньги от покупателей жилья, но строительная компания получит их после ввода здания в эксплуатацию. Банк, таким образом, становится контролером этого процесса.
Иллюстрация Pavel L Photo and Video/shutterstock.com
Вторая хорошая новость - открытие петербургского филиала федерального автономного учреждения «РосКапСтрой». Его задача - повышение квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса. Помимо этого «РосКапСтрою» переданы функции заказчика в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства, осуществляемых за счет средств федерального бюджета.
Изменения правил игры на строительном рынке вызваны непростой экономической ситуацией. Даже профессионалы, принявшие участие в 7-й всероссийской научно-практической конференции «Саморегулирование в строительном комплексе», прошедшей в Петербурге, с трудом «переваривают» новации.
Как рассказал журналистам директор ФАУ «РосКапСтрой» Александр Васюков, филиал в Петербурге займется дополнительным образованием, а контроль за государственным финансированием строек - перспектива отдаленная. Хотя, как предположил Васюков, уже к концу подготовки к чемпионату мира по футболу «РосКапСтрой» может подключиться к мониторингу работ на «объекте # 1» - стадионе на Крестовском острове.
Еще одна важная новация связана со строительными технологиями, а именно - переходом на использование четких математических моделей при проектировании, строительстве и даже утилизации зданий. В мировой практике это именуется ВIM-проектами (от англ. Building Information Mode - «информационное моделирование здания»).
BIM - это подход к управлению жизненным циклом объекта (от проектирования до демонтажа), когда здание и все, что имеет к нему отношение, рассматриваются как единый объект. Подобные технологии успешно внедрены в соседней Финляндии и позволяют с высочайшей точностью «раскроить», например, металлоконструкции, чтобы на стройплощадке собрать из них основу здания в кратчайшие сроки. А если есть отклонения от модели, прораб тут же увидит их на своем планшете.
Впрочем, перспективы научно-технического прогресса на стройплощадках меркнут на фоне отечественных реалий. Участники конференции констатировали охлаждение, а местами и заморозку строительного рынка. Ожидается, что в 2016-м жилых квадратных метров будет построено на 10% меньше, чем год назад. Снижаются доходы граждан - покупателей квартир, сокращает расходы бюджет.
Сопредседатель координационного совета по развитию строительной отрасли в СЗФО при аппарате полпреда президента Александр Вахмистров, пояснил, что в нашей стране есть объективная потребность в квартирах. У нас жилья на человека в 2 раза меньше, чем в Евросоюзе, и в 2,5 раза - чем в Северной Америке. «Но одно дело потребность, а другое - платежеспособный спрос. Последний падает. При этом затраты строителей растут. Это инфляция, рост тарифов плюс такие вещи, как ограничение нагрузки на ось автотранспорта, увеличившее с 2015 года транспортные расходы», - заметил он.
Александр Вахмистров обратил внимание, что одно дело - сокращение издержек из-за использования материалов попроще, а другое - из-за применения экономичных технологий, новых или таких, как типовое проектирование, которое возвращает нас к опробованным в советское время подходам.
Отдельным предметом дискуссий стало изменение законодательства. 2016-й - один из самых активных в его трансформации. Какие-то новшества вступили в силу с 1 июля этого года, а что-то начнет работать с начала следующего года, или с 1 июля 2017-го.
Так, новацией стало повышение требования к уставному капиталу компании застройщика. Раньше он мог быть хоть 10 тыс. руб., теперь же зависит от объема жилищного строительства. Например, для застройщика дома в 1,5 тыс. кв. м уставный капитал должен быть 2,5 млн руб., а для его коллеги с объемом строительства более 500 тыс. кв. м - 1,5 млрд рублей.
Вводятся уголовная ответственность за нецелевое использование средств дольщиков, а также паспорта квартир, которые защищают не только покупателей жилья, но и застройщиков. Например, если в квартире сделана качественная отделка, но смонтирована бракованная оконная рама, то потребитель не сможет требовать неустойки исходя из цены всей квартиры, а вправе лишь потребовать замены испорченного окна.
Решен вопрос о передаче соцобъектов. Раньше, если требовалось их построить и отдать бесплатно властям, это шло из прибыли. Девелопер (а де-факто дольщик) помимо стоимости самих садиков и школ вносил в казну еще примерно половину их цены в виде налогов на добавленную стоимость и прибыль.
Руководитель аппарата национального объединения строителей «Нострой» Виктор Прядеин рассказал о том, как происходит «перетасовка» саморегулируемых организаций в строительстве (СРО). Семь лет назад эта система была введена как замена государственному лицензированию. Сейчас в стране 269 СРО. Увы, у данной системы обнаружились пороки: формальное членство, торговля допусками от СРО оказалась немногим лучше, чем коррупция при выдаче лицензий. Члены таких организаций должны компенсационными фондами отвечать за проколы коллег. Но в ряде структур эти фонды пропали, так как хранились в «плохих» банках, которые потеряли лицензии.
Система саморегулируемых организаций в строительстве постоянно модернизируется. Последнее новшество - малые предприятия отрасли больше не обязаны состоять в СРО.
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 174 (5791) от 20.09.2016.
Комментарии