Эпоха муравейников
Наконец-то завершен сбор предложений по корректировке генплана Петербурга. Скоро северная столица получит обновленный стандарт застройки всех 18 районов. Каким бы совершенным ни был генплан, он не ответит на вопрос, больше всего волнующий петербуржцев: доколе в городе будут расти микрорайоны-муравейники, где сплошными стенами вырастают 26-этажные «монстры». Увы, в современных экономических реалиях на него можно ответить просто: муравейникам – быть!
ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
Под властью миллионов
В начале года многие из нас вышли на рабочие места с тревогой: что будет с родным предприятием в сложные для народного хозяйства времена? И только строители рапортуют о победах: на их улице настоящий праздник потребительского бума. Ведь, по мнению большинства россиян, ничто так не спасает сбережения, как недвижимость.
Председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга Михаил Демиденко прогнозирует, что по итогам 2014 года северная столица превысит уровень 3 млн квадратных метров жилья в новостройках. Последний раз такую планку город брал в 2008 году. Застройщики отчитались о 5 млн возведенных «квадратов» и поставили перед собой более амбициозную задачу: возвести в скором времени в Петербурге и Ленинградской области до 10 млн квадратных метров жилья. Это больше, чем у отечественного рекордсмена – Московской области, где в прошлом году продано 7 млн новых жилых «квадратов».
По данным Петростата, в январе – ноябре минувшего года ввод жилья в северной столице (по площади) вырос на 10% в годовом исчислении. В Ленинградской области – почти на 19%, и львиная доля областных новостроек появилась по периметру Петербурга. Стоит ли удивляться, что примерно половину всех жилых новостроек страны дали два макрорегиона: Ингрия (Петербург и Ленинградская область) и Московия (Москва и Московская область).
Быть может, строители сделали расчет на «пир во время чумы» – точнее, рост спроса на петербургское жилье на фоне ухудшения экономической ситуации на местах. Звучит хоть и жестко, но вполне оправданно. И вот почему.
В поисках Эльдорадо
Сколько бы ни строили новых квартир в Ингрии, их купят. Главное, чтобы цена была относительно невысокой. Кому нужны миллионы новых квадратных метров жилья в Петербурге и его окрестностях? Казалось бы, ответ напрашивается сам собой: приезжим. Кстати, именно им нравится жить как можно выше, ведь в родных городах среднее число этажей могло достигать от пяти до девяти.
Реально оценить количество переехавших из российской глубинки в Петербург сложно. По данным Петростата, с января по ноябрь 2014 года население северной столицы выросло на 45 тыс. человек, 87% этого прироста обеспечили жители других регионов. Впрочем, на их долю до сих пор приходилось лишь 30% сделок. Остальной рынок делали петербуржцы, улучшающие свои жилищные условия.
Однако в ближайшей перспективе пропорции могут измениться. Сейчас средняя по Петербургу зарплата чуть больше 40 тыс. рублей. И далеко не все категории работников получают такие суммы. Если посчитать, сколько надо зарабатывать семье для выплаты ипотечного кредита, то это становится реальным, если как минимум двое – отец и мать – получают не ниже среднего. Но это идеальная ситуация, которая может измениться вслед за экономической конъюнктурой.
В то же время застройщики фиксируют устойчивый рост интереса к переезду в Петербург из других регионов Северо-Запада (Мурманск, Архангельск), а также Урала и Сибири (Ханты-Мансийск, Сургут, Салехард, Нижневартовск, Красноярск, Нефтеюганск).
Этот поток не иссякнет по трем причинам. Во-первых, снижение темпов экономического роста скажется на регионах быстрее, чем на Москве и Петербурге. Обе столицы воспринимаются северянами и сибиряками как островки стабильности во все времена, некие Эльдорадо, где у каждого будет работа, а у детей – более-менее обеспеченное будущее.
Во-вторых, у переезжающих в Петербург больше шансов купить хорошую квартиру, ведь в Первопрестольной цены на недвижимость значительно выше. Для сравнения: 40-метровую «однушку» в отдаленном столичном районе Южное Бутово можно было купить в среднем за 5,6 млн руб., а ее аналог в муниципальном округе Горелово, что в Красносельском районе Северной Пальмиры, – за 2,2 миллиона. Для переезжающих разница колоссальная. Особенно если учесть тот факт, что в 2015 году банки ужесточили требования к ипотечным заемщикам.
В-третьих, северные и сибирские регионы исторически связаны с Петербургом. В городе на Неве учились многие архангелогородцы и красноярцы, а ленинградцы уезжали «на севера» работать, оставляя родственников здесь.
Квартирная рулетка
О рекордах мы поговорили, теперь – о проблемах.
Первая из них, о которой мы уже упомянули, это ужесточение условий выдачи займов. Известно, что до 80% сделок на первичном рынке недвижимости в северной столице проходят с использованием ипотеки. Однако теперь, оформляя кредит, банки требуют представить справки о более высоком, чем раньше, официальном доходе. У одного моего знакомого попросили подтверждение месячной зарплаты в размере 70 тысяч рублей в месяц – почти вдвое выше среднегородской. Как мы понимаем, число таких людей весьма ограничено.
Банки понять можно: им надо получать наличные (с наваром), а не проблемы с выселением должников и продажей квартир, рыночная цена которых в кризисные времена может быть ниже, чем на момент подписания ипотечного договора.
Вторая проблема, рожденная ипотекой: ежемесячно покупатели жилья должны изыскивать 30 – 50 тысяч рублей для платежей по займу. Люди будут делать это изо всех сил, потому что крыша над головой – залог стабильной жизни. Но одно дело хотеть, а другое – иметь возможность заработать.
Среднестатистическая реальная зарплата петербуржцев уже не первый месяц почти не растет. И это притом что пока говорить об экономическом кризисе преждевременно. Но на 2015 – 2016 гг. никто от осложнения ситуации в народном хозяйстве нас не гарантирует: ценовые тенденции на рынке энергоносителей не внушают оптимизма, а доллар и евро пока лишь дорожают.
Что в этой ситуации сделают строители? Правильно: будут строить высокие дома. Лучше – панельные, их себестоимость ниже. Получается, что «эпоха муравейников» наступит чисто по экономическим причинам.
Третья проблема: риск долгостроев. Сейчас застройщики лишены доступа к дешевым кредитам, без которых не начинается ни одна крупная стройка. Средств, собранных от граждан на стадии котлована, на возведение всего дома не хватит. При этом чем ближе объект к сдаче, тем дороже можно продать «квадраты» – именно в этом и заключался экономический механизм кредитования строителей.
Теперь же собственных ресурсов может не хватить, а спрос населения (даже приезжих) – категория вероятностная. Поэтому все больше опасений у покупателей вызывает финансовая надежность строительных компаний.
Статистика пока не видит проблем, но их предвестники налицо. Как мы уже писали, в 2014 году примерно на треть по сравнению с 2013-м увеличились объемы кредиторской и дебиторской задолженности по всем отраслям городской экономики. Это то, что должны петербургские предприятия подрядчикам, и наоборот.
С точки зрения идеальной бухгалтерии дебет обязан покрыть кредит, а объемы просроченной задолженности не должны превышать 1,5 – 2%. Но это – в условиях растущей экономики, а не кризисной.
Стоит ли вводить в таких условиях какие-то ограничения на объем жилищного строительства? Наверное, нет. А вот наладить жесткий контроль за исполнением обязательств девелоперами вполне под силу городской власти.
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 010 (5383) от 23.01.2015.
Комментарии