Долги сжимают в кулак
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) анонсировало новый способ поддержки ипотеки – выпуск специальных облигаций с государственной гарантией доходности. Пока не ясно, на какую сумму будут выпущены эти ценные бумаги. Чиновники говорят обтекаемо – «несколько десятков миллиардов рублей». Если это так, то новый вид стимулирования продаж квартир – капля в море. Сейчас россияне взяли у банков ипотечных кредитов на общую сумму 4 триллиона рублей. И это без учета «валютчиков», хотя их учитывать смысла нет: рынок жилищных займов в долларах и евро стремительно тает.
Иллюстрация ronstik/shutterstock.com
Закладные на продажу
Новация АИЖК – сделать квартиры и студии доступнее для широких масс россиян – цель благородная. Собственно, ради этого и создавалось новое ведомство. Но если раньше ресурсы распределялись между банками, которые устанавливали свои правила игры и проценты по кредитам, то теперь к финансированию ипотеки подключат внешних инвесторов – игроков на бирже. Государство (в лице АИЖК) будет гарантировать финансистам определенный уровень доходности по облигациям. Если точнее – до 1 трлн долговых расписок.
Эмитентом ипотечных бумаг может стать Сбербанк, меморандум о намерениях с АИЖК он подписал еще в конце прошлого года. К системе могут подключиться и другие крупные финансовые структуры. Специалисты Агентства по ипотечному кредитованию обещают запустить «фабрику» по ускоренному выпуску этих ценных бумаг. Осталось получить одобрение в Базельском комитете по банковскому надзору. Эти международные нормы не обязательны, однако ими руководствуются во многих странах мира, включая Россию.
«Был создан единый финансово-инфраструктурный «кулак», эти структуры стали прозрачнее, их управление эффективнее. Теперь рынку необходимо предложить финансовый инструмент, с помощью которого можно будет снизить ставки по ипотеке, сделать ее доступнее для граждан», – сообщил вице-премьер РФ Игорь Шувалов.
Механизм перераспределения денег вкратце таков: банк выпускает облигации, которые продаются на бирже всем желающим. Инвесторы знают, что Россия обеспечит им определенный процент. Средства, собранные от продажи облигаций, станут ресурсом для ипотечного кредитования. В идеале это позволит удержать проценты по жилищным кредитам на более-менее приемлемом уровне.
Для справки: по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным россиянам в I квартале 2016 г., составила 12,46% годовых. В рублях, разумеется. В Западной Европе ипотечники кредитуются под 3 – 4% годовых. С помощью нового механизма АИЖК намерено создать условия для снижения ставок по жилищным кредитам на 1,5 – 2% годовых.
Но все мы знаем, куда вымощены дороги из благих намерений. Массовый выпуск ипотечных облигаций – по сути, перепродажа долговых расписок – может сыграть против инициаторов эмиссии. Банковский кризис 2007 – 2008 гг. в США был спровоцирован «мыльным пузырем» облигаций, обеспеченных ипотечными закладными. Впрочем, российскому кредитному рынку еще далеко до американского, да и отечественные финансисты осторожны в продаже производных ценных бумаг (по сути – долговых денег). Поэтому серьезных проблем для государства или банков от продажи новых облигаций ждать не стоит. По крайней мере в ближайшее время.
Массы не оценят
Взглянем на проблему с другой стороны. Ипотека – продукт хороший, но в России он по-настоящему массовым не станет. Даже победные реляции о росте кредитования почти на 49% в январе – марте 2016 г. по сравнению с I кварталом 2015-го (и на 3,3% с января по март текущего года) – еще не повод пить шампанское. Во-первых, 323 миллиарда рублей выданных кредитов в начале этого года на фоне оформленных ранее 4 триллионов не так и много. Во-вторых, просроченная задолженность по ипотеке с января по март 2016-го выросла на 8,9% – до 43 миллиардов.
Причина ипотечной пассивности соотечественников – низкая платежеспособность основной массы населения. Минимальный порог ежемесячных выплат по ипотеке составляет 15 – 20 тысяч рублей. Средняя по Петербургу зарплата за март этого года достигла 48,4 тыс. рублей. В большинстве других регионов гораздо меньше при сопоставимых расходах на еду, ЖКХ и одежду. Если учесть, что среднестатистический россиянин до половины своей получки тратит на еду, то для более-менее нормальной жизни заемщик должен получать гораздо выше среднего. А это, как мы понимаем, выходит у относительно небольшой прослойки населения – предпринимателей, менеджеров, высококвалифицированных специалистов и чиновников.
Конечно, если брать идеальную для банкиров семью из двух работающих супругов, то ипотека им будет по плечу. Но стоит упомянутым обывателям завести хотя бы двух детей, и они тут же выпадут из нормативов по среднему достатку на каждого члена семьи. Эта математика выводит из орбиты банкиров тысячи людей, которые как раз и нуждаются в улучшении жилищных условий.
Многие ошибочно считают, что банкам нужны квартиры, оформленные в залог. Дескать, неважно, сколько зарабатывают заемщики, – в случае их неплатежеспособности недвижимость можно изъять и продать. Однако финансисты хотят получать «живые деньги», а не мучиться с продажей квартир на падающем рынке, который мы наблюдаем сейчас. Именно поэтому вопрос личных доходов россиян на первом месте.
Государство должно найти «золотую середину» между интересами банкиров и доходами граждан, при которых те могут выходить на ипотечный рынок. Конечно, раздавать деньги налево-направо нельзя, иначе мы переживем долговой коллапс, о котором стараются забыть американцы. Ведь ипотечные агентства и банки США переусердствовали, распределяя ресурсы всем кому ни попадя. Не всегда платежеспособность заемщиков оценивалась реально.
Россия этого не переживет, потому что ипотека и производные от нее обязательства (закладные, облигации и пр.) у нас по большому счету широко не распространены. Но и создавать искусственный дефицит ресурсов тоже не следует, иначе затормозится рост малых городов и сельских поселений нашей необъятной страны.
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Комментарии