Алексей Миронов

Экономика 06 мая 2015

Дача на удачу

Как избежать проблем при съеме летнего жилья Традиция отдыха на даче в России насчитывает столетия.

ФОТО Сергея ГРИЦКОВА

Неизбежность фазенды

Судя по объявлениям, приличные варианты в Ленинградской области и даже пригородах северной столицы оцениваются от 18 тысяч рублей в месяц. Это примерно столько же, сколько стоит снять однокомнатную квартиру в Петербурге. По мнению автора этих строк, такое соотношение убивает саму идею собственной дачи в советском стиле, как мушкет рыцарскую конницу. Потому что при наличии свободных денег среднестатистический горожанин предпочтет отложить эти средства, чтобы быстрее улучшить свои жилищные условия.

Однако есть категории граждан, которым без дачи не обойтись. Первая: семьи с маленькими детьми. Отправка ребятишек в санатории может обойтись дороже съема недорогой дачи на все лето. Та же ситуация у второй категории семей, проживающих под одной крышей с бабушками и дедушками. Улучшение жилищных условий – вопрос дальней перспективы, а грядку копать старики хотят уже сейчас.

Третья категория – горожане, которые хотят на лето перебраться на природу, а квартиру или комнату в ней сдать абитуриентам или знакомым, приехавшим посмотреть Петербург. При желании можно найти и четвертую, пятую, шестую, седьмую категории людей, которым выгодно снимать вышеупомянутые шесть соток.

Шкурка выделки
не стоит

Рассмотрим юридическую сторону дела. Нотариус Алексей Комаров проанализировал основные проблемы, с которыми сталкиваются собственники домов и наниматели: «Загородные объекты без фундамента, права на которые не зарегистрированы надлежащим образом, лучше не снимать, так как отстоять свои права в случае конфликта с собственником будет проблематично».

Самые неприятные ситуации возникают, когда объект сдан нанимателю не хозяином (или лицом, имеющим полномочия действовать от имени хозяина), а человеком, который назвался владельцем. Метод борьбы с этим – четкая проверка документов: паспорт, документы на дачу. Нельзя верить на слово, даже близким родственникам владельца дома.

«На момент подписания договора требуйте от собственника свежую выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) для подтверждения права собственности на сдаваемый объект», – посоветовал Комаров.

Если арендуется жилой дом, то нелишним будет потребовать справку по форме 9, где указываются зарегистрированные в нем лица, ведь зарегистрированные члены семьи собственника должны, по Гражданскому кодексу, дать письменное согласие на сдачу дома в наем.

Непростой вопрос, когда дача сдается с доверенностью от хозяина. Она должна быть нотариальной. Но как проверить, не отозвана ли она? На рынке купли-продажи квартир жульничество по схеме, когда доверенность оформляется, а потом аннулируется, но доверенное лицо об этом якобы не знает, – обычное дело. Настолько частое, что многие риелторы советуют бежать от доверенностей как от огня. Конечно, вряд ли кто-то устроит мошенническую схему, чтобы сдать халупу, но мало ли что...

Договор
как приговор

Взаимодействие хозяина и временного жильца – вещь тонкая. Какие-то вещи могут исчезнуть, какие-то сломаться. Да и пожары в деревянных дачах намного реальнее, чем в городских квартирах.

Консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко предупреждает, что договор аренды дачника и хозяина должен быть заключен не устно, а в письменной форме. В нем прописываются данные, которые характеризуют земельный участок и находящиеся на нем постройки, указывается размер арендной платы, срок аренды, оговариваются права и обязанности сторон.

«Обратите внимание, включает ли в себя цена дополнительные расходы (электричество, плата за воду и т. п.), условия расторжения договора и штрафные санкции. В договоре желательно оговорить, в каком состоянии передается дом, с каким ремонтом (есть ли какие то недостатки), с каким оборудованием и мебелью», – говорит Горбенко.

Если со зданием передается оборудование или какая-то бытовая техника – например плита, потребуйте у хозяина инструкцию по эксплуатации. Обратите внимание на исправность такого оборудования. В договоре надо четко прописать, каким образом будет гаситься ущерб, в случае если в доме что-то сломается.

Бывает, что наниматель хочет поселить на даче еще кого-нибудь, а хозяин возражает или требует дополнительную плату. В этом случае в договоре должно быть оговорено, сколько человек могут пользоваться домом.

Однако возможен и зеркальный вариант: собственник оставляет за собой право жить в сданной даче (например – в летнем домике или в бане с удобствами). Эту перспективу также надо прописать в договоре. Более того: соседство с хозяином, как правило, служит аргументом для снижения цены аренды.

Короче: чтобы по максимуму избежать проблем, составьте договор у юристов.

Страховой случай

Самое страшное, что может случиться на даче, это пожар. «При решении вопроса о возмещении причиненного вреда все будет зависеть от установленной вины конкретных лиц. Если соответствующим органом будет установлено, что, например, возгорание произошло по халатности нанимателя, то ответственность за возмещение ущерба полностью ляжет на его плечи. А если пожар случится из-за замыкания проводки, то уже наниматель будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к собственнику. Именно собственник несет бремя содержания помещения и обязан поддерживать его в надлежащем состоянии», – пояснил нотариус Алексей Комаров.

По уму, дом от пожара хозяин должен застраховать. При этом надо учесть, что если объект используется не только владельцем, то страховые компании требуют оговаривать это в договоре отдельно, и такая страховка будет стоить дороже. И, чтобы не возникло проблем с выплатой страховки, еще один совет: покажите контракт со страховщиком юристу на предмет выявления «подводных камней», из-за которых случай не будет признан страховым.

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 079 (5452) от 06.05.2015.