Апарт-доход или расход?

В наши дни не каждый живет на одну зарплату. Те, кто имел возможности скопить капиталец в «тучные» годы, стараются вложить его в приносящие доход активы. Самый простой вариант – недвижимость. Коммерческая – для профессионалов, а вот жилье уже зарекомендовало себя как надежный и относительно доступный объект инвестиций для людей, далеких от бизнеса.

ФОТО HedgehogVector/shutterstock.com

Плата за покой

Обычно под инвестиционным жильем понимают квартиры, годные для сдачи (комнаты в коммуналках – отдельная песня). В последнее время к этой категории недвижимости добавились так называемые юниты в апарт-отелях. По сути, это те же квартиры, но они не могут так называться, потому что апартаменты в России де-юре не являются жильем.

И это не единственная странность апартаментов. Юниты в апарт-отелях дороже сходных по площади и обустройству квартир. За что же переплачивают инвесторы? За место, спокойствие и сервис.

Разберем конкретный случай. Допустим, вы сдаете квартиру. Какими бы надежными ни казались жильцы, случиться может всякое: соседей снизу зальют, оконную задвижку сломают посреди зимы, ключи забудут. Каждый из этих случаев заставит вас, хозяина недвижимости, поволноваться. Ведь вы не сможете тотчас оказаться на объекте и перекрыть кран, передать запасной ключ или вызвать электрика. Вы вообще в этот момент можете быть в командировке за тридевять земель.

Сдавая юнит в апарт-отеле, вы будете спать спокойно. В отличие от жилых домов этот управляется по гостиничным стандартам с необходимым дежурным персоналом. Сервис делает удобным проживание в «номерах» тем, кому некогда ходить по магазинам и ресторанам, самим стирать белье и чинить розетку. В коридорах и на лестничных клетках всегда будет убрано.

Добавим еще одну немаловажную деталь: апарт-отели расположены зачастую в историческом центре Петербурга, где предпочитают снимать жилье высокооплачиваемые экспаты (иностранные менеджеры). Вот почему цены на апартаменты дороже, чем на квартиры.

Как найти идеал?

Первый апарт-отель в северной столице был построен в Приморском парке Победы на месте ресторана советских времен. Жилье узаконить не получилось (даже элитное), а вот построить в парке «как бы» гостиницу оказалось возможно. До сих пор специалисты спорят о том, чем же на деле являются эти объекты – гостиницей или все-таки жильем? Недавно поиску образа «идеальных апартаментов» было посвящено заседание клуба экспертов недвижимости «Золотой квадрат».

Первый вопрос – цена входа. В начале ноября минимальный юнит в аппартамент-отелях в черте города можно было приобрести за 1,8 млн руб. И это цена с отделкой. Но не все, что дешево, привлекательно: юнит в формате «мини» ужат до размеров студий. В целом по городу разброс цен за «квадрат» – от 75,2 тысячи до 770,6 тыс. рублей. При этом распределение предложения по классам «элита», «бизнес» и «комфорт» практически равномерное.

Второй вопрос – сколько их? По данным заместителя директора департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге Евгении Тучковой, сейчас сегмент апартаментов достиг 2,5% от объема предложения квартир. Это вроде бы немного, но еще несколько лет назад такая доля была в пять раз меньше. Почти половина петербургских «псевдогостиниц» сосредоточены в двух районах – Московском и Петроградском.

На конец I полугодия 2015 г. искали покупателей 129,4 тыс. кв. м апартаментов, включая загородные. По прогнозу Colliers International, в 2019 году в северной столице на продажу выставят до 8 тысяч юнитов.

Третий вопрос – зачем они? Три четверти покупателей планируют сдавать свои номера, остальные думают жить в них сами.

Четвертый вопрос – каким будет налог на недвижимость с апартаментов? Если сегодня максимальный налог на квартиры составляет 0,3% от кадастровой стоимости, то на апартаменты – уже свыше 2%. Льгот не ждите: апарт-отели – это не жилье, а коммерческая недвижимость. И коммунальные затраты соответственные.

Пятый вопрос – доходность. По словам экспертов, при удачном вложении, покупатели юнитов получили по 20% годовых от сдачи своих апартаментов. Правда, это относится к отважным инвесторам, готовым вложить деньги на самой ранней стадии.

Но дело не только в смелости. Руководитель архитектурной студии «Интерколумниум» Евгений Подгорнов обратил внимание на то, что за последний год инвестиционная привлекательность апартаментов в Петербурге снизилась. «Прежний строительный вице-губернатор сказал, что девелоперы извлекают сверхприбыль, потому что не отчисляют с таких объектов социальные платежи. Сейчас город требует отчислений и с апарт-отелей, поэтому золотая эпоха апартаментов закончилась», – резюмировал Подгорнов.

Как вариант эксперты рекомендуют владельцам юнитов становиться частными предпринимателями, которые платят налоги по упрощенной схеме. Это выгоднее, чем платить 13-процентный налог на доходы физлиц.

Шестой вопрос – надежность. Бывает, что жилые дома переходят в категорию долгостроев, а их дольщики приобретают малоприятный эпитет «обманутый». Но если проблемные жилые дома – социальная ответственность государства, то перед покупателями юнитов у властей обязательств нет. Ведь это коммерческая недвижимость.

Закон о долевом строительстве (легендарный 214-ФЗ) на апартаменты распространяется, но на все сто защитить не сможет. И пусть вас утешает мысль, что если бизнес по сдаче юнитов в аренду не пойдет, то в них по крайней мере можно жить.

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 219 (5590) от 23.11.2015.