Российские застройщики ударили по дольщикам через Верховный суд
В конце июля Верховный суд России принял решение, которое можно считать важной победой застройщиков над покупателями. Дольщики лишатся теперь возможности в подобных ситуациях пользоваться законом о защите прав потребителей.
ФОТО Александра ДРОЗДОВА
«Лазурное» дело
Ирина З. заключила договор долевого участия в жилищном строительстве с ООО «Лазурь». Гражданка приобрела примерно за 1,65 млн руб. и полностью оплатила однокомнатную квартиру площадью 24,6 кв. м в 17-этажном доме (адрес дома из судебного решения вымаран). Договор был подписан в августе 2016 года. Затем по личным обстоятельствам в ноябре того же года З. расторгла договор и потребовала возврата уплаченных денег. Застройщик отказал. Гражданка стала судиться, требуя выплатить ей также неустойку, штраф и компенсацию морального ущерба. Суммарные претензии З. достигли приблизительно 7,8 млн рублей.
Сергиево-Посадский городской и Московский областной суды (первая и вторая инстанции) удовлетворили требования экс-дольщицы, разумеется, частично. Застройщик должен был бы выплатить около 2,6 млн руб. — в полном объеме полученные с гражданки средства (1,65 млн руб.) плюс еще 950 тыс. руб. (штраф, моральный вред и компенсация судебных расходов).
«Лазурь» не согласилась и обратилась в высшую судебную инстанцию. Фактически речь в процессе шла о том — имеет ли право дольщик по жизненным обстоятельствам, без внятной уважительной причины отыграть все назад. Обязан ли застройщик в такой ситуации возвращать деньги? Дело стало не просто спором конкретного человека с данной фирмой.
Разрешая спор, суд первой инстанции (облсуд решения не менял) исходил из того, что федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» вопрос одностороннего выхода дольщика из сделки не урегулирован при отсутствии виновных действий со стороны застройщика. А раз так, то для такой ситуации работают нормы закона 2300-1 «О защите прав потребителей». По закону 2300-1, потребитель имеет право одностороннего отказа от сделки с возвратом средств (за исключением тех, что были уже потрачены на выполнение его заказа).
Но Верховный суд указал, что в 9-й статье закона 214-ФЗ указаны ситуации, когда дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор (например, приостановка строительства дома, существенное изменение проектной документации здания, изменение назначения общего имущества дома и др.).
Таким образом, закон 2300-1 в данном случае не применим. Решение в пользу З. отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Лобня со своим прецедентом
В отличие от арбитражных судов, которые максимально открыты с информационной точки зрения, найти данные об участниках процессов в судах общей юрисдикции невозможно. Только фамилии, имена, отчества (З. я не расшифровываю сознательно) и названия фирм. По базе данных www.kartoteka.ru, в России более полутысячи ООО «Лазурь», в том числе свыше сотни зарегистрированы в столичном регионе.
Однако не все они занимаются жилищным строительством да еще высотным... Вероятнее всего, З. дольщица жилого комплекса «Лобня Сити» из 20 монолитно-кирпичных 17-этажных домов в городе Лобня Московской области. Комплекс этот проблемный, строится с отставанием на два года от заявленных сроков.
Раньше девелопером проекта была петербургская группа компаний «Лидер Групп». В 2017 году эта компания полностью ушла со строительного рынка Москвы и Московской области и, соответственно, не имеет какого-либо отношения к указанным жилым комплексам, ответили на запрос редакции в пресс-службе данной фирмы. Известно, что в прошлом году произошел раздел группы.
Но нас больше интересует, как скажется дело З. на всем рынке долевого строительства. Россия не страна прецедентного права, как Англия или США, но некоторые элементы британской системы у нас прижились. Это значит, что застройщики могут быть довольны? А покупатель, который требует в 3 — 4 раза больше, чем заплатил, в виде «компенсации», получит от ворот поворот? Мнения экспертов разделились.
Отберут — не отберут?
Заведующий адвокатской конторой «Малашин и партнеры» Владимир Малашин замечает: «Раньше считалось, что дольщик по отношению к застройщику является потребителем, это подтверждено обширной практикой того же Верховного суда. Теперь же, оказывается, не всегда, а только в том случае, если это разрешит Верховный суд. Как я понял, если бы застройщик сразу вернул деньги дольщику, то и штрафов бы не начислили.
В данном деле застройщик отказался возвращать внесенные денежные средства дольщику, а Верховный суд встал на защиту «слабой» стороны договора.
А вот мнение заместителя председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олега Островского: «Я в принципе против применения термина «потребительский терроризм» в долевом строительстве, так как его зачастую применяют девелоперы. Для них главное — взыскать с застройщика предусмотренную 214-ФЗ неустойку. Обращаю внимание на то, что участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора либо обратиться в суд о расторжении договора в предусмотренных законом случаях. А если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства, то участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке».
Случаи, когда дольщики по различным обстоятельствам хотят расторгнуть договор участия в долевом строительстве при отсутствии нарушений со стороны застройщика, не носят массового характера. Как правило, в такой ситуации дольщиком заключается договор уступки либо дольщик и застройщик мирно расторгают договор с учетом взаимных интересов. До суда уважающие себя застройщики дело стараются не доводить.
«Не думаю, что принятое Верховным судом решение можно назвать победой над «потребительским натиском». Это решение направлено на повышение ответственности за выполнение своих обязательств обеих сторон процесса долевого строительства — и застройщиков, и дольщиков», — подчеркнул Островский.
Генеральный директор СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов имеет свою точку зрения: «Решение Верховного суда России по этому делу можно считать очень важным для застройщиков, поскольку многочисленные случаи подобных отношений между застройщиками и дольщиками, которые мы наблюдали в последние годы, часто принимали крайне негативные формы. Поясню: средства, внесенные дольщиком в соответствии с договором долевого участия, идут на строительство не конкретной квартиры этого дольщика, а на возведение всего объекта. Когда дольщик просит вернуть деньги и, кроме того, выплатить неустойку, например, в размере 50% внесенных средств и т. д., это приводит к тому, что застройщик должен изыскивать деньги, в том числе приостанавливая стройку. В конечном итоге это грозит банкротством строительной компании.
Вот почему решение Верховного суда РФ стало защитным механизмом для строителей. Внесенные дольщиками деньги не могут быть отобраны, да еще и с введением штрафных санкций, в случае, если застройщик со своей стороны ничего не нарушал. То есть денежные средства выведены из-под риска неправомерного изъятия, что дает застройщику определенную стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Надеюсь, прецеденты, когда дольщики массово пытались вернуть внесенные ими средства и требовали начисления процентов, больше не повторятся».
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 166 (6265) от 10.09.2018 под заголовком «Такая у дольщика доля».
Комментарии