Госдума приняла законопроект о всероссийской реновации
Госдума, несмотря на критику многих экспертов, приняла в первом чтении законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ), который еще называют законопроектом о всероссийской реновации, хотя в документе слова «реновация» нет. По замыслу разработчиков, документ поможет ускорить расселение ветхого и аварийного жилья в России и создать комфортные общественные пространства.
ФОТО pixabay
Долой ветхость!
По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, новым законопроектом предлагается механизм не только для ускоренного расселения аварийного и ветхого жилья, но и для формирования комфортных общественных пространств вместо точечной застройки на месте снесенных домов.
Предполагается, что регионы будут утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, которые станут основанием для принятия решений о комплексном развитии территорий. Однако вхождение в программу КРТ для регионов – это возможность, но не обязанность. Оно может реализовываться правительством РФ, регионом или муниципалитетом (если ему передадут соответствующие полномочия).
У властей регионов будут полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые можно включать в эти программы. При этом решение о комплексном развитии территории регион сможет принять лишь в том случае, если земельные участки как минимум наполовину заняты аварийным или ветхим жильем либо же промзоной. Выступая в Госдуме, Марат Хуснуллин подчеркнул, что интересы жильцов в документе защищены: решение о сносе или реконструкции многоквартирного дома принимается в случае согласия двух третей собственников квартир, а после определения территории для комплексного развития будут проводиться публичные слушания. Выйти из программы дома смогут, если за это проголосует больше одной трети жильцов, но до дня утверждения проекта планировки территории. Жилая площадь в новой квартире и количество комнат не должны быть меньше, чем в старой, причем в том же населенном пункте, городском округе и внутригородском районе. Также возможна денежная компенсация вместо жилья по рыночной стоимости. Но если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, собственникам такого жилья финансового возмещения не будет.
В проекте идет речь и о комплексном развитии территорий промзон, заброшенных и обанкротившихся заводов, а также земель, занятых самовольными постройками.
Вице-премьер признал, что реализация нового закона начнется с крупных городов, так как понадобятся большие финансовые затраты как местных бюджетов, так и застройщиков. Согласно расчетам правительства, закон о КРТ потребует около 2 трлн рублей только в первые десять лет реализации. Поэтому сейчас кабмин прорабатывает механизм инфраструктурных облигаций, чтобы дать регионам возможность привлекать средства.
Как подчеркнул вице-премьер, принятие закона позволит решить задачу по строительству в России более 1 млрд кв. метров жилья к 2030 году. Сейчас, по словам заместителя главы Минстроя Максима Егорова, хотя программа расселения аварийного жилья и идет с опережением плана, в нее входят только дома, признанные аварийными до 2017 года. А к финалу программы в 2024 году будут признано аварийными еще около 15 млн кв. метров жилья, до 2030 года его объем вырастет до 30 миллионов.
Сенатор Олег Мельниченко, один из авторов законопроекта, уверен в том, что новый механизм ускорит процесс расселения ветхих и аварийных домов, так как сейчас дом нельзя переселять, если хотя бы один из собственников не согласен. Кроме того, по его мнению, за счет активизации строительной отрасли будет стимулироваться экономический рост в стране.
Даешь КРТ!
На первый взгляд цель законопроекта прекрасна: существенная часть жилого фонда в регионах морально и физически устарела, зачастую вместо капремонта целесообразнее дом снести и построить новый. Однако в российских городах далеко не всегда можно встретить целые кварталы аварийных и ветхих зданий, чаще это отдельно стоящие постройки. И есть опасение, что сносить можно будет практически любой дом, даже крепкую многоэтажку, объясняя это развитием городской среды. Остается пока открытым и вопрос источников финансирования, так как федеральное субсидирование не предполагается.
По мнению авторов, строительство новых жилых массивов на окраинах городов не всегда позитивный фактор и требует дополнительных вложений в инфраструктуру, так что пора обновлять жилой фонд внутри городов. Это обстоятельство также смущает противников данного законопроекта, полагающих, что документ принимают в угоду девелоперам, которые получат возможность захватывать приглянувшиеся площадки вместе с неаварийными домами. Так что КРТ явно привлекательнее для инвесторов, чем точечная застройка. Поэтому, например, депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга обеспокоены тем, что Северная столица может пострадать от нововведения: многочисленные исторические здания в центре города, не вошедшие в число памятников архитектуры, сейчас защищены от сноса городским законом, и то не всегда успешно. А федеральный закон имеет преимущество над городским...
Эксперт Законодательного собрания Санкт-Петербурга директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов считает, что законопроект не учитывает существующее градостроительное законодательство. Так, сейчас в правилах землепользования и застройки устанавливаются нормы – где и что можно строить, высотность здания и другие детали. В новом проекте говорится, что при КРТ достаточно будет указать в программе перечень того, что планируется построить, и предельные параметры. Если решение о комплексном развитии принимается, то с момента утверждения проекта планировки такой территории все параметры, установленные таким решением, автоматически считаются внесенными в ПЗЗ и генплан города.
Кроме того, отмечает Александр Карпов, законопроект потенциально нарушает право частной собственности: попасть под снос может практически любой дом, расположенный на территории под комплексное развитие, даже вполне крепкий, потому что ветхими и аварийными должны быть только 50% строений на территории. А в отношении других 50% нет четких критериев. По мнению Карпова, цель законопроекта – помочь строительному комплексу. Впрочем, петербургским строительным компаниям, полагает эксперт, это не так интересно, о чем говорит опыт петербургской реновации. «Сносить «хрущевки» и строить многоэтажные здания со всей инфраструктурой нашим компаниям интересно лишь в редких случаях. Гораздо выгоднее бывшие сельхозугодья или промзоны. Поэтому реновация промзон у нас идет без всякого федерального закона о КРТ», – прокомментировал Карпов. По его словам, если есть задача преобразовать конкретную территорию, то город в генплане должен предусмотреть вместе с жилыми домами всю инфраструктуру – дороги, скверы, медицину и прочее. «В предложенном же законопроекте на территории комплексного развития могут возникать «человейники», которые будут распирать всю территорию, выталкивать свою инфраструктуру на окружающие кварталы», – пояснил Александр Карпов.
Добавим, что рабочая группа Совета при президенте РФ, курирующая градостроительную политику, пришла к выводу, что законопроект подлежит существенной доработке, потому что «подобное регулирование потенциально способно не ускорить процессы обновления городов, а создать масштабные градостроительные конфликты».
По словам спикера Госдумы Вячеслава Володина, в первом чтении принята только концепция законопроекта о комплексном развитии территорий, ее необходимо обсудить в регионах с тем, чтобы доработать ко второму чтению «с учетом мнения граждан и регионов», однако законопроект нужно принять до конца года.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 220 (6818) от 02.12.2020 под заголовком «Кому сносит крышу».
Комментарии