Части дела. В России могут запретить продажи микродолей в квартирах

Человеческая природа неизменна - всем нам хотелось бы либо совсем избежать жизненных проблем, либо решать их легко, быстро, без лишних проволочек. Поэтому, сталкиваясь порой со сложными юридическими процедурами, мы искренне возмущаемся неразумностью существующего в государстве порядка вещей. Естественным образом возникает и желание эти процедуры обойти. Однако большинство требований закона имеют под собой логическое основание, и плох тот юрист, который посоветует не соблюдать их.

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

Примером кажущегося юридического крючкотворства могут служить сделки купли-продажи долей недвижимости в коммунальных квартирах. Как известно, такое жилье - общая собственность нескольких человек, каждый из них обладает так называемой долей в праве. Так, владелец 20-метровой комнаты в 70-метровой квартире является хозяином 20/70 всей жилплощади.

Естественно любой из проживающих имеет право распорядиться своей долей по собственному усмотрению - например подарить или продать.

В первом случае предполагается, что мотивом отчуждения доли служит ее передача другому лицу (одаряемому), с которым у собственника (дарителя), как правило, сложились какие-то близкие отношения. Во втором случае единственная цель продавца - получить деньги. Личность покупателя при этом значения не имеет.

Вполне логично, что процедуру дарения законодатель облегчил - она не требует согласия соседей. Напротив, при продаже доли, согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ее собственник должен прежде всего предложить покупку владельцам всех остальных долей, при этом известив их обо всех существенных условиях предстоящей продажи. Законное право приобрести такую долю сохраняется за ними в течение месяца.

Однако извещение соседей о продаже - дело хлопотное, особенно когда соседей много. А если с этими людьми и отношения испорчены? Или (что сейчас нередко бывает) они на своих квадратных метрах в коммуналке не проживают и найти их невозможно? Тут-то и приходят на помощь некие «опытные люди», предлагающие совершить такие сделки «поумнее», объясняющие, как обойти «бессмысленные» правила.

В Интернете - десятки историй «из жизни», авторы которых весело рассказывают вам, как с мастерством и легкостью, достойной Копперфильда, они обошли закон. При этом они скромно молчат о тысячах других сделок, признанных недействительными только из-за стремления упростить процедуры, побыстрее распорядиться заветными квадратными метрами.

На самом деле все эти «хитрости», что называется, шиты белыми нитками. Обычная уловка: сначала сделать потенциального покупателя соседом, подарив ему небольшую долю, а затем, не извещая других соседей, продать ему оставшуюся часть недвижимости.

Надо сказать, что рискуют здесь обе стороны. При дарении достаточно большой доли может статься, что целью лжеодаряемого являлось именно бесплатное получение жилья. Владение недвижимостью дает ему право зарегистрироваться по новому месту жительства или, что еще хуже, реально вселиться на заветные квадратные метры.

Дарение же совсем маленькой доли (микродоли) неминуемо приведет к настоящему противостоянию с соседями. Разумеется, они моментально поймут, что им вселяют «троянского коня». Дело может дойти до суда, который признает данную сделку дарения притворной, то есть прикрывающей собой другую - продажу недвижимости. В этом случае договор дарения будет признан недействительным. В результате покупатель останется без заветной жилплощади, а если он уже успел заплатить деньги, то будет вынужден долго их взыскивать в судебном порядке.

При любом раскладе убытки многократно превысят все мыслимые выгоды от «упрощенной» процедуры продажи.

Между тем сегодня законодатель дает гражданам реальную возможность избежать сомнительных вариантов. 2 июня 2016 года появился федеральный закон № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно ему, «сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество... подлежат нотариальному удостоверению».

До этого, напомним, дарение долей можно было оформлять в простой письменной форме.

Разумеется, можно попытаться нотариально оформить дарственную и на микродолю. Но вряд ли стоит это делать. Во-первых, заподозрив неладное, нотариус может вам отказать. Во-вторых, гораздо удобнее и надежнее использовать его опыт и квалификацию, чтобы оформить сделку по закону - то есть проведя необходимое извещение соседей. Да, это обойдется дороже. Но на собственной безопасности лучше не экономить.

МЕЖДУ ТЕМ

Попытки бороться с «квартирным рейдерством», совершаемым при помощи сделок с микродолями, наши законодатели уже предпринимали. 23 мая прошлого года в Госдуме в первом чтении был принят закон о запрете на продажу микродолей, которые не соответствуют учетной норме (в каждом регионе она своя - в Петербурге, например, 9 квадратных метров). Сейчас этот законопроект проходит процедуру согласования и готовится к обсуждению на весенней сессии.

- Мы внесли правки и оптимистично настроены по поводу принятия нашего проекта во втором чтении, - сказала председатель Комитета по ЖКХ Галина Хованская.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 049 (6402) от 19.03.2019 под заголовком «Битва с «троянским конем»».