Складское чудо

В одном из прошлых выпусков полосы «Генплан» мы рассказалио том, как новые офисные здания изменили на только облик Петербурга, но и само понятие «контора». Сегодня речь пойдето складах - тех самых, что некогда портили своим видом южный берег Обводного канала, а приезжающие туда фуры ухудшали воздух выхлопными газами. Все это в прошлом: теперь логистические центры возводят подальше от исторических районов и поближек Кольцевой автодороге и Западному скоростному диаметру.

Иллюстрация Marcin-Balcerzak/shutterstock.com

Как «дорожная карта» легла

В прошлом веке складами был занят весь «серый пояс» Ленинграда. Считалось, что размещать всевозможные хранилища нужно как можно ближе к заводам, пекарням и железнодорожным станциям, которых на территории большого города было гораздо больше, чем сейчас. Да-да, именно по «железке» приходили в северную столицу основные грузы. Вторым центром поступления и отправки товаров был морской порт, также тесно связанный с железной дорогой.

Однако на рубеже веков стало ясно, что основные грузы будут перевозиться между складскими комплексами и магазинами автомобильным транспортом. В конце 1990-х возникла очевидная проблема: с одной стороны, появление множества тяжелых фур на городских магистралях создавало пробки, что задерживало доставку товаров. С другой стороны, старые склады, многие из которых появились еще в царские времена, были абсолютно не приспособлены для погрузки-выгрузки автотрейлеров и рефрижераторов.

Именно тогда предприниматели возвели первые современные логистические терминалы на городских окраинах - на Парнасе, в Колпинском и Невском районах. Инвесторы ориентировались на существовавшие магистрали, но вскоре уже город стал прокладывать автотрассы с учетом будущих бизнес- и складских комплексов. Западный скоростной диаметр во многом также ориентирован на грузовые потоки автотранспорта, обслуживающего логистические центры. Теперь ими, словно елка гирляндами, «обвешаны» и КАД, и все вылетные магистрали.

Северяне любят коричневое

Как выглядели склады в середине ХХ века? Старые кирпичные (реже панельные) сооружения, обшарпанные стены, грузчики в грязных робах. Завскладом - непременно в синей фуфайке, во дворе - пыльные и дымящие фуры. Современный петербургский склад - это четко организованный бизнес-процесс, рациональная логистика (удобство подъезда и выезда, стоянки). С архитектурной точки зрения это разумный минимализм и четкие пропорции фасадов.

Профессионалам не до архитектурных излишеств, особенно если человек видит склад лишь мельком, проезжая. Тем не менее все чаще логистические комплексы строятся с учетом эстетической составляющей. Привычные «коробки» складов раскрашивают в яркие цвета, и это не выглядит аляповато - по крайней мере учитывая окружающую застройку.

Внутри современный склад - это чистое, хорошо организованное пространство. Учет товарно-материальных ценностей, хранящихся в этих комплексах, компьютеризирован, и пресловутый завскладом уже не кричит на грузчиков и поставщиков. Информация перетекает из сервера на логистическом терминале в планшеты клиентов.

Аналитики компании Bright Rich обнародовали любопытное исследование о влиянии цвета склада на то, как удачно сдаются в нем площади. Если сравнивать цветовую структуру складов по разным географическим направлениям, то лидерами по-прежнему остаются серый, синий и зеленый.

При этом подавляющее большинство коричневых складов расположено на севере города, а все желтые склады - на юге. Возможно, цвет в некоторой степени влияет на целостность образа складского помещения. И все же владельцы логистических терминалов больше вкладываются не во внешний облик сооружений, а в их инженерию. Например, в прочные стеллажи и надежные погрузчики.

С оглядкой на импорт

Современные логистические центры дали старт освоению ранее заброшенных или покинутых промышленностью окраин Петербурга. Активнее всего развиваются логистические комплексы в южных и северных районах: ближе к морскому торговому порту, аэропорту «Пулково», Московскому шоссе, а также в финском и эстонском направлениях.

Это логично, ведь Петербург в отличие от России в целом традиционно имеет отрицательное сальдо торгового баланса. В том смысле, что привозят в наш город из-за границы больше, чем вывозят. Ничего страшного в этом нет: северная столица не добывает нефть или газ, зато через наши морские и сухопутные ворота снабжается машинами и оборудованием вся страна.

В последнее время все больше складов в Петербурге строят и арендуют дистрибьюторы продуктов питания. Им нужны площади до 2,5 тыс. кв. метров. Зачастую приходится возводить складской терминал по индивидуальному заказу, даже если заказчиком выступает не собственник, а всего лишь арендатор помещений.

Директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев отмечает, что склады - наименее доходный вид недвижимости, предъявляющий чрезвычайно жесткие требования к бюджету проекта. Данное обстоятельство накладывает отпечаток и на внешний вид объектов. В большинстве своем склады - ничем не примечательные, исключительно утилитарные здания.

«Если заглянуть в будущее, то очевиден тренд на децентрализацию не только офисов, но и складов. В дальнейшем они будут располагаться рядом либо с производством, либо с жилыми районами», - сказал эксперт.

Исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД) Елена Бодрова согласна, что архитектура не влияет на склады. «А влияют цена земли, ее кадастровая оценка и рыночная стоимость. Логистика отодвигает склады в пригороды или в Ленинградскую область. Земля - дорогой актив, надо использовать ее рационально», - резюмирует она.

На развитие складских комплексов влияет и политика городских властей. Например, в Петербурге решили освободить центр города от тяжелой техники. Значит, складские терминалы будут специализироваться на перегрузке грузов с фур на «Газели», хотя большие товарные объемы развозить так неудобно и затратно. Однако въезд фур в центр города оформить еще дороже.

Управляющий партнер компании «Теорема» (она вышла из складского бизнеса четыре года назад) Игорь Водопьянов отметил, что современный склад внешне не сильно отличается от гипермаркета. Там и там - прямоугольные объемы. А захотят ли строиться новые склады и будут ли у их владельцев деньги на излишества, зависит лишь от общего состояния экономики и конъюнктуры рынка.

КСТАТИ

* Кто арендует склады в Петербурге в 2016 г. (по данным компании Maris):

* Торговля - 50% площадей;

* Логистика - 32%;

* Производство - 18%.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 235 (5852) от 15.12.2016.