Михаил Иванович МОСКВИН

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

«Светофор» уже горит

В XXI веке Петербург и Ленинградская область уверенно держат лидерскую планку по жилищному строительству, уступая лишь Москве и Подмосковью. Любопытно, что в последнее время Ленобласть обогнала северную столицу по темпу ввода домов. Один только Всеволожский муниципальный район строит жилья больше, чем любой административный район Петербурга.

На наших глазах деревни Девяткино, Бугры, Кудрово, Колтуши де-факто стали полноценными городами. Но подобный урбанистический прогресс рождает и множество проблем, решить которые застройщики и руководство региона могут только вместе.

О том, как меняются правила игры на строительном рынке Ленобласти, что делать с обманутыми дольщиками и как заманить инвесторов в дальние районы, и рассказал наш сегодняшний гость.

- Михаил Иванович, недавно мы отправили детей в школу и детский сад. Самое время спросить, какие социальные объекты введены в Ленобласти в этом году?

- Школ строится много, в зонах интенсивного жилищного строительства с этим все в порядке. За бюджетные средства в процессе стройки сейчас шесть школ в разных районах области. Бизнес возводит две школы почти на тысячу мест, три школы на частные средства уже приняли учеников. С этого учебного года открыла двери самая большая школа во всем Северо-Западном федеральном округе - в Кудрове на 1600 мест, там же открылась вторая - на 1224 места. Первое время не все парты будут заполнены, но растут не только дети, но и города. Кстати, Заневское поселение, куда относится Кудрово, меняет статус на городское. Значит, Кудрово уже не деревня.

В октябре мы закончим строить школу в поселке Колтуши, что решит проблему мест в микрорайоне. В целом, конечно, проблема со школами и детсадами есть. Майские указы президента требуют ликвидировать вторую учебную смену, но пока это получается не везде, хотя мы над этим работаем. Только по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» у нас запланировано 113 объектов - 83 детских сада и 30 школ.

- Ленинградская область стала пионером целевого строительства социальных объектов за счет налогов, собранных с застройщиков. Но в начале года регион решил изменить правила игры. Журналисты окрестили новый подход «Светофором», ведь теперь районы делятся на три «цвета» в зависимости от того, кто должен платить за соцобъекты...

- Постановление № 327 о введении в действие новой программы подписано областным правительством 26 августа, и с этого момента «Светофор» уже работает полностью и официально, хотя отдельные нормы этой программы мы могли применять уже с начала лета. В чем суть: мы внесли изменения в региональные нормативы градостроительного проектирования. В частности, перечислены муниципальные образования Ленобласти, расположенные между границей Петербурга и автодорогой федерального значения А120, с особыми условиями создания социальной и дорожной инфраструктуры. Там выделены красная и желтая зоны, а вся остальная территория области по умолчанию - в зеленой.

Мы по-прежнему заключаем соглашения с застройщиками, но не такие, как раньше. Прежняя схема была иной - девелоперы возводили школы и детские сады, а мы компенсировали им затраты после ввода этих объектов. 70% процентов налогов от застройщика (фирма должна иметь областную регистрацию) шло на выкуп. Сейчас выкуп останется, но возврата бюджетных денег придется ждать. В красной зоне будет оплата в рассрочку до семи лет, в желтой - до пяти.

- Выходит, что застройщик потеряет на инфляции?

- Мы думаем о людях и о том, чтобы они получили жилье со всей инфраструктурой, а не об интересах компаний.

На самом деле красная зона не занимает значительной территории, если сравнивать с площадью Ленобласти. Однако на муниципалитеты красной зоны приходится большая часть жилья, которое строится в регионе. Сюда попали, например, Сертоловское, Муринское, Бугровское, Новодевяткинское, Низинское, Тельмановское поселения. Застройщики приняли наши правила, так как понимают, что строить социальные объекты надо, и кроме того - выгодно, это повышает капитализацию квартир.

Могу назвать конкретный пример помощи застройщиков в развитии среды обитания: детский сад в Новогорелове Ломоносовского района.

В желтой зоне условия работы не изменятся. А в зеленой мы создаем режим наибольшего благоприятствования: возведение инфраструктурных объектов будет идти целиком за счет бюджета. Это стимул для строительства в желтой и зеленой зонах.

- Готовы ли муниципалы к таким дарам, ведь школы и детсады придется содержать за счет бюджета?

- Должны быть готовы. Если в Петербурге и Москве муниципальные образования ограничены в функциях, то на всей остальной территории страны, в том числе и в Ленобласти, они имеют полный набор прав. Да, наши муниципалитеты участвуют в софинансировании выкупа. Когда школа или детсад начнет работать, муниципальные образования должны содержать коллектив.

Тут тоже все непросто. Взять, к примеру, самый застраиваемый Всеволожский район. По соглашению, в 2016 году при выкупе «социалки» у застройщиков муниципалы должны были вносить 30%, остальное - бюджет области. Но они не справились с этой ношей, и мы перешли к другой пропорции: берем на себя 92% финансового бремени выкупа и лишь 8% должен внести район. Область субсидирует районы, это обычный механизм, предусмотренный Бюджетным кодексом.

- Как инвесторы вкладываются в строительство того, что не сулит коммерческой отдачи - пожарных депо, дорог?

- Надеюсь, воспринимают как должное. Строители выполняют норму Градостроительного кодекса, ст. 46, о комплексном освоении территории. Мы защищаем права людей, чтобы человек мог получить все социальные услуги.

- Ленинградскую область часто сравнивают с Московской. А там градостроительный кризис. Райцентры - каменные джунгли, по дорогам не проехать. Если Петербург движется вслед за Москвой, не ждет ли вас повторение судьбы Подмосковья?

- Сравнение - вещь неблагодарная. Но мы четко понимаем, что не хотим появления джунглей из бетона. В том же постановлении о региональных нормативах градостроительного проектирования оговорены предельная высотность и этажность. Например, 16 этажей - для городских поселений в красной зоне. Мурино и Девяткино - в той же зоне, но у них статус сельских, а там разрешено строить 12 этажей и не более. Последние проекты, которые мы одобряем, все 12-этажные.

При этом есть возможность согласовать отклонение по конкретному участку. Но лишь через одобрение на Градостроительном совете, и, чтобы его получить, должны быть обоснования для превышения параметров. Правда, есть незыблемый барьер - плотность населения на 1 га, там должны жить 9 тысяч человек, не больше. Это означает: если девелопер хочет соорудить высотную доминанту, он должен снизить высотность окружающих домов. Или разбить рядом с ней сквер. Архитекторы считают, что высотный акцент смотрится лучше, чем унылый ряд ровных зданий.

- Так можно и Петербург перевести в сельскую местность; это непрестижно, зато выгодно...

- Ну да, только улицы будут узкими, дома - не более пяти этажей (мы, правда, пока разрешили двенадцать), а телевизор станем смотреть по очереди, чтобы укладываться в сельские нормативы выделения энергомощностей... Все-таки статус населенного пункта должен соответствовать его реальному воплощению. От этого выиграют все - и жители, и местные власти.

- Хотим мы того или нет, но Ленинградская область превращается в регион контрастов: где-то - небоскребы с современными школами, а в других районах до больницы не добраться...

- Чтобы такого не произошло, до конца нынешнего года будет принят областной Социальный кодекс. Помимо выплат жителям (они должны стать адресными) оговаривается право на одинаковый набор социальных условий. Это все прописано в нормативах. Например, количество метров в музыкальной школе на число жителей. И мы, власти, должны добиваться исполнения этого документа. Чтобы были рабочие места, а также возможность получить дополнительное образование, заниматься спортом. И мы не упускаем из вида доступность социальных услуг, она тоже нормируется. Даже в сельской местности люди должны жить достойно. Для этого надо наладить связь с центром поселений, а те же учреждения культуры должны быть под рукой.

Вот положительный пример: село Рабитицы, Волосовский район. Там частная агрофирма крепко стоит на ногах. Мы построили поселку фельдшерско-акушерский пункт с жильем для медработников, детсад, начальную школу. Там жилье строится по программе льготной ипотеки для села. И туда люди поехали!

В отдаленных районах создать подобное сложнее. Но это рынок: застройщик идет туда, где продается жилье. А продается оно там, где есть работа, где люди стремятся жить, вот мы такую среду и создаем.

- Не соберется ли вся Россия в четырех регионах: две столицы и их области?

- В этом деле необходим государственный подход: территория должна развиваться комплексно по всей стране, а не точечно. Регионы конкурируют за человеческий капитал, а людей манят две вещи: зарплата и условия жизни. Вот еще положительные примеры в области: города Сосновый Бор (точки роста - ЛАЭС и институты), Кингисепп (завод «Метахим»), Тихвин (Вагоноремонтный завод). Живые предприятия, там трудятся квалифицированные специалисты, а для них создается среда обитания.

- Не можем не задать вечный вопрос: обманутые дольщики - что их ждет?

- Тяжелая тема. С одной стороны, это отношения на рынке между покупателем и продавцом квартир, куда государство имеет очень ограниченную возможность для вмешательства. С другой - это человеческие трагедии, ведь люди вложили в долгострой свои сбережения, заработанные годами. Некоторые пострадавшие завязли в кредитах. Что их ждет? Квартиры они получат. Мы приняли закон о предоставлении участков без торгов застройщикам, которые доведут до конца проблемные объекты. У нас есть работающий механизм.

Например, история фирмы УМ-276 в Гатчине. Кажется, это был первый случай в стране, когда крах потерпела компания, которая строго соблюдала закон о долевом строительстве. К сожалению, там умер собственник, а наследники между собой не договорились, и вот - печальный результат для всей организации. Потом в федеральный закон 214-ФЗ вносились изменения, но все равно стопроцентной гарантии для дольщиков нет.

- Теперь Ленобласть привлекает другие компании, чтобы они достроили проблемные объекты. Не повторится ли старая история?

- В областном законе мы прописали, что схема по достройке не имеет коммерческой выгоды для строительных компаний. Хотя понятно, что земельный участок, который они получают «в награду» за доводку проблемных объектов, это собственность. Она могла бы быть продана, деньги пополнили бы местный бюджет.

Но нет другого механизма поддержки пострадавших. Мы не можем просто бросить людей, потому что они сами вложились в плохую компанию. Мы стремимся помогать людям, а не безответственному бизнесу.

Приведу конкретные примеры. Объекты компании «Тареал» - там есть свободные площади для возведения жилья, а значит, его можно достроить. Компания «Эверест», которая обещала строить студии и продавала их по 750 тысяч рублей, объектов не имеет. У них прав начать стройку не было, а земли, которые они наметили под застройку, по статусу были сельскохозяйственными. Сейчас «Эверест» банкротится.

Жилой комплекс «Яблоневый цвет» от компании НПФ «Свит». В сентябре будет очередное заседание суда в деле о банкротстве. Там есть организация, которая готова достроить, - это «Лидер» из Гатчины (не путать с фирмами с похожими названиями, одна построила самый высокий дом в Петербурге на пл. Конституции, а другая, федеральная, ФСК). Не получится с «Лидером» - будет банкротство, в действие вступят специальные правила для застройщиков. Тогда объект передадут ЖСК дольщиков.

«Торкельская ратуша» в Выборге: там тоже банкротство компании. Были жалобы от соседей, что от новостройки пошли трещины, потребуется экспертиза. Хорошо, что дольщиков там немного.

- Будут ли земли Ржевского полигона вовлечены в жилищное строительство?

- Пока лишь малая часть этих территорий передана населенным пунктам как рекреационные зоны. Перевод земель полигона часто связан с необходимостью строить дороги - продолжение Пискаревского проспекта, например. Что-то отошло в границы Романовки и Всеволожска, чтобы сделать объезд Романовки. Основная часть полигона - это земли Минобороны, оно же о подобных планах не сообщало.

- Как вы оцениваете уровень строительных технологий в регионе?

- Очень неплохо. Кроме товарного стекла, в Ленобласти производят все стройматериалы. Один из наших ДСК делает плиты по финской технологии и отправляет их на Ямал. А вот другой пример: пазогребень (разновидность газобетона, используется для внутренних перегородок) покупали в центральных регионах России и везли к нам на стройку жилого дома в Щеглово. Оказалось, что строителям это выгодно из-за разницы цен. Будет спрос, честная конкуренция - будут развиваться и технологии.

- Как продвигается строительство домов для социального найма?

- В 2015 году мы утвердили законодательную базу для этого, но практики еще нет. Намечено построить такие дома в Кингисеппском районе, городах Сосновый Бор и Сертолово. Согласована финансовая схема. Инвестор вкладывает 30% стоимости дома, а на остальное получает на 25 лет льготный кредит от Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По погашении кредита дома отойдут в собственность инвестора. А в этой роли может быть и муниципалитет, и предприятие, желающее привлечь сотрудников дешевым жильем. Ведать такими объектами будет специализированная управляющая компания.

Себестоимость подобного жилья должна быть на 25% ниже рыночной. По каждому населенному пункту прописаны группы населения, которые могут воспользоваться таким фондом. Для частных инвестиций (с точки зрения доходности) это невыгодно. И еще: жильцы не станут собственниками квартир в таких домах. Приватизации или выкупа жилья соцнайма законом не предусмотрено.

Подготовил Алексей МИРОНОВ

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 182 (5799) от 30.09.2016.