Как распознать реального продавца дачного участка

Нашему читателю предложили приобрести участок в садоводческом товариществе. Участок заброшен, от лица товарищества его продает председатель. Причем заметно ниже рыночной цены. Когда-то данный участок был выделен гражданину, судьба которого неизвестна. Нашего читателя волнует — не попадет ли он впросак. Например, окажется, что первоначальный пользователь земли умер, а его наследники вдруг предъявят права. Если к тому времени вы окультурите участок, построите домик, то потери будут просто огромными.

Заброшенный участок не всегда такой, каким кажется на невооруженный взгляд. Скорее всего, у него есть законный хозяин, да не один... ФОТО Сергея ГРИЦКОВА

Первый запрос газета направила в управление по развитию садоводства и огородничества правительства Санкт-Петербурга. Его начальник Андрей Лях прислал ответ, где напомнил российское законодательство.

Права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику (ст. 209 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с п. 1 ст. 260 того же кодекса, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду или распоряжаться иным образом (если земли не ограничены в обороте в силу закона). Общие положения купли-продажи недвижимости урегулированы статьями 549 - 557 Гражданского кодекса.

«Также обратите внимание, что объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса)», - резюмировал чиновник.

Итак, бесспорно: только собственник (лично или через доверенное лицо) может продать вам имущество, в данном случае - землю. А вот как сухие статьи закона работают на практике. Мы опросили профессионалов - членов Ассоциации риелторов СПб и ЛО. Мнения разделились: некоторые считают, что даже малейший риск в сделке купли-продажи неприемлем.

Вот что нужно знать потенциальным покупателям участков в садоводствах.

Первое. Членство в садовом товариществе теперь одно, а право собственности на землю - совсем другое. Это все равно как ваше право быть собственником автомобиля не связано с членством в обществе автолюбителей.

Покупать приватизированный участок путем переписывания книжки садовода категорически нельзя. Право собственности не имеет сроков давности, и в любой момент наследники правообладателя могут потребовать вернуть принадлежащий им участок, согласно российскому законодательству.

Второе. Если право на участок не регистрировалось, в Росреестре в таком случае должны отсутствовать сведения о данном участке. Это может ввести в заблуждение наивного покупателя: кажется, если право не зарегистрировано, значит, участок ничей. На самом же деле у него может объявиться законный владелец.

Третье. Покупать дачные участки можно только у тех лиц, кому они принадлежат на праве собственности. Право подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Потенциальный покупатель может сам ее заказать в многофункциональном центре (МФЦ), зная точный адрес или кадастровый номер участка.

Если участок находится в Петербурге, то можно прийти в любой городской МФЦ; если на территории Ленинградской области, то за выпиской следует обратиться в областную Кадастровую палату. Находится она в Петербурге на ул. Чапаева, 15.

Четвертое. Первая волна приватизации началась в начале 1990-х, и регистрировались земельные участки в Бюро технической инвентаризации районов города или области. Только осенью 1995 года была создана единая система регистрации перехода права собственности, поэтому начальный период приватизации может быть не учтен. Второй инстанцией, где хранятся списки и копии документов приватизированных участков, являются архивы районных администраций.

Пятое. В случае если земли общего пользования садоводства не приватизированы, администрация района может предъявить право на самостоятельное распределение освободившегося участка.

Общий вывод таков: если вы хотите усложнить себе жизнь, то покупка заброшенного участка в садоводстве у председателя - один из самых верных способов потерять время, нервы и деньги.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Ирина РОМАНОВА, замдиректора центра загородной недвижимости агентства «Итака»:

- Этот участок покупать ни в коем случае нельзя. Председатель не является собственником, и идти на такую сделку - все равно что отдать деньги первому прохожему!

Тем не менее я знаю о подобных случаях из практики. Проблема в том, что до образования Регистрационной палаты свидетельства на право собственности выдавались в муниципальных образованиях, а единого реестра прав не было. Часть таких владельцев по сей день имеют на руках документы о собственности, не зарегистрированные в Росреестре, что не отменяет их право на выделенную землю, а в случае их смерти - право наследников унаследовать такие участки.

Александр ГИНОВКЕР, гендиректор агентства недвижимости «Невский простор»:

- В данном случае работа только с председателем садоводства на тему приобретения земли представляется рискованным занятием. Это раньше дачные участки приобретали по так называемой книжке садовода, но эти времена прошли.

Татьяна БОНДАРЕВА, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Прогаль»:

- По федеральному закону № 93, прозванному в народе «дачной амнистией», гражданин, которому был выделен земельный участок до 2001 года (до вступления в силу действующего Земельного кодекса РФ), имеет право зарегистрировать свое право собственности на этот участок (ст. 25 закона). В этой статье не упоминается членство в садоводстве, уплата каких-либо взносов. Мнение председателя садоводства также не упоминается.

Председателя, конечно, понять можно. Долги по взносам не позволяют решить насущные проблемы садоводства. Есть садоводы, которые годами не появляются и не платят. И не все председатели понимают, что общее собрание садоводов может исключить кого-то из членов садоводства, но лишить его права оформить участок в собственность не может.

Александр ЗУБЕЦ, гендиректор агентства недвижимости «Зубр»:

- Если в прежние годы садовод потерял права на участок и они перешли к садоводству, то председатель может вполне легально продать эту землю. Только нужно детально проверить, соблюдался ли закон при лишении первоначального пользователя земли. Надо посмотреть протоколы собраний в садоводстве, возможно, судебные решения по участкам.

В любом случае перед сделкой нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости на участок и строения, находящиеся на нем. Плюс сверить данные предлагаемого участка с генеральным планом садоводческого товарищества. Далее нужно действовать как и при любой сделке с недвижимостью.

Марианна УЛАНОВА, руководитель департамента загородной недвижимости агентства Home Estate:

- Даже если участок приватизирован, но заброшен, то председатель должен трижды отправить собственнику письма с уведомлением о том, что готовится иск для подачи в суд о прекращении права собственности на данный земельный участок.

Далее дело подается в суд, который отправляет запросы по поиску человека или его наследников. Если кого-то находят, то председатель вправе выставить счет за прошедшие года по налогам и сборам. Безусловно, все надо грамотно отобразить в иске. Если никого не находят, то суд может вынести решение о том, что данный земельный участок переходит в собственность садоводства, прецеденты есть.

Геннадий БАГРЯНЦЕВ, гендиректор ООО «Акрополь СПб» (риелтор и экс-председатель садоводства):

- Затронутая вами тема весьма актуальна. Сейчас в садоводствах накопилось большое количество заброшенных участков. Новое поколение председателей пытается активно продавать такие участки для пополнения бюджета садоводств. Обычно цены на такие участки занижаются и тем самым привлекают многочисленных покупателей.

Статья опубликована в номере газеты «Санкт-Петербургские ведомости» от 27.03.2017 под заголовком «Земля от председателя».