«Пузырь» не лопнет? Что ждет рынок жилья в Петербурге
Как и ожидалось, во второй половине лета продолжавшийся целый год безудержный рост цен на жилье в Петербурге наконец-то закончился. Но остается открытым вопрос – сменится ли ажиотаж простой стагнацией или же рынок ждет обвал, об опасности которого многие эксперты твердят с конца прошлого года?
Фото: Pixabay
Еще в декабре о «надувающемся пузыре» в масштабах всей страны говорила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, предлагая отменить вызвавшую этот пузырь льготную ипотеку. Но с тех пор цены росли еще целых полгода, а с ними росли и дальнейшие риски. Все помнят, чем подобный ажиотаж закончился в конце нулевых в США, когда после бурного роста начался спад, а затем в продаже появилось огромное количество выставленных банками ипотечных квартир, что совсем обрушило рынок.
А ведь именно отмена льготной ипотеки могла стать спусковым крючком для начала такого обвала. Тем более что с весны Центробанк еще и начал цикл повышения ключевой ставки, что делает более дорогой и обычную ипотеку. Сюда же стоит добавить «отложенное падение» спроса – в период ажиотажа подавляющее большинство тех, кто хотел купить квартиру, уже успели это сделать – потенциальных покупателей на рынке стало гораздо меньше. В этой ситуации рынок действительно мог обрушиться.
Пока этого не произошло. По оценкам большинства агентств, цены на новостройки в последние два месяца в городе остаются примерно на одном уровне, а на вторичном рынке даже еще чуть-чуть подросли. Впрочем, здесь идет речь в основном о ценах в объявлениях, а не о реальных сделках, где, по оценкам большинства экспертов, наблюдается небольшое скрытое снижение цен на первичку. На вторичном рынке реальные цены пока стоят, но снижаются объемы.
– В новостройках цены у нас вообще снижать не принято. Но видно, что покупателей не хватает, застройщики проявляют большую активность, запуская множество акций, – рассказывает риелтор с двадцатилетним стажем Евгений. – На вторичке дешевые квартиры, студии и однушки где-то до пяти миллионов по-прежнему продаются хорошо. На более дорогие квартиры у людей просто нет денег, но при этом продавцы пока серьезно цены снижать не готовы. Думаю, такая ситуация сохранится надолго – цены вышли на плато.
Об изменении ситуации на рынке говорит и статистика от Северо-Западного управления Центробанка. В июле в Петербурге банки выдали 6,1 тысячи ипотечных кредитов (на 25,4% меньше, чем в июне) на общую сумму 25,5 млрд рублей (снижение на 27,3%). При этом средняя сумма кредита несколько снизилась, а средняя ставка заметно подросла – с 6,7 до 7,7%.
Налицо серьезное падение, однако это совсем не обвал, тем более что сравнение идет с рекордным прошлым месяцем, когда покупатели стремились успеть на уходящий поезд. Если же сравнивать с прошлым годом, то никакого снижения нет. В 2020 году банки выдали ипотеку на 283,5 млрд рублей, то есть по 23,6 млрд в месяц. И это притом что большую часть прошлого года программа льготной ипотеки уже работала! Нет пока и угрозы масштабного кризиса неплатежей. Так, доля просроченных ипотечных кредитов в Петербурге не меняется и составляет лишь 0,5% – вполне безопасное значение.
Почему все выглядит так благополучно? Во-первых, стоит похвалить российские власти, которые не послушали руководство Центробанка и все-таки сохранили льготную ипотеку, пусть и в урезанном виде. Да, проценты по ней подросли, а максимальная сумма кредита сократилась до трех миллионов – на эти деньги в Петербурге можно купить только студию. Но это все-таки больше, чем ничего. Таким образом, шок для рынка получился не таким сильным, хотя, возможно, выходить из программы стоило еще более плавно.
Во-вторых, наряду с полуотменой обычной льготной ипотекой власти расширили ипотеку семейную, таким образом частично замещая один вид господдержки другим. Масштабы семейной ипотеки, правда, пока не очень велики, но тем не менее она оказывает влияние на рынок, а со временем может стать более популярной.
В-третьих, стоит отметить взвешенную политику коммерческих банков, которые не спешат повышать ипотечные ставки вслед за ужесточением денежно-кредитной политики Центробанка. С весны ключевая ставка выросла на 2,5% (с 4,25 до 6,75%), однако ипотечные ставки подросли пока лишь где-то на 0,3 – 0,8%. Банки явно опасаются задирать ставки до прежних высот, поскольку все опросы показывают – при нынешних ценах люди готовы покупать квартиры лишь при относительно дешевой ипотеке. Что до снижения маржи, то банки готовы с этим смириться – фактически они всего лишь лишаются сверхприбылей, в которых купались во время ажиотажного спроса.
Помимо этого не стоит забывать еще о целом ряде факторов, которые подталкивали цены вверх весь последний год и продолжают их держать сейчас. Так, из-за резкого роста цен на стройматериалы, перехода на проектное финансирование и проблем с иностранной рабочей силой заметно выросла себестоимость строительства – так что застройщики просто не смогут резко снижать цены. При этом платежеспособность населения не стоит недооценивать – по официальным данным, в этом году растут не только номинальные, но и реальные зарплаты. А в условиях сохраняющихся проблем с заграничными путешествиями люди по-прежнему готовы вкладываться в жилье в большей степени, чем в доковидные времена.
Наконец, недвижимость по-прежнему остается самым понятным для большинства людей инструментом сохранения сбережений от инфляции, которая в этом году достигла болезненного для многих россиян уровня. В этом смысле квартиры конкурируют с долларом и евро. Между прочим, даже подорожавшие за последний год примерно в полтора раза квадратные метры в валюте остаются не такими уж и дорогими. Скажем, в начале 2014 года непосредственно перед падением рубля петербургская недвижимость в долларах стоила существенно больше, чем сейчас.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 170 (7008) от 13.09.2021 под заголовком ««Пузырь» не лопнет?».
Комментарии