Двадцать четыре дома на острове
Иван Красильников. В. О. домоуправ
Вы давно не общались со своим домоуправом?.. Или даже не так: вы когда-нибудь общались со своим домоуправом? Наверное, очень многие ответят, что в глаза его не видели, да и не очень-то хотели. Между тем это человек, которого в микрорайоне должны знать в лицо.
«Мне пришлось обратиться к домоуправу, чтобы составить акт о протечке, - рассказала жительница Васильевского острова. - Когда он пришел, я глазам не поверила. Молодой человек в костюме и галстуке. Представился, показал удостоверение. И не только составил акт, но и нашел причину протечки, а потом помогал в общении с «протекшим» соседом».
Разумеется, нам захотелось познакомиться с таким неординарным домоуправом. Так и состоялось знакомство с сотрудником управляющей компании Иваном КРАСИЛЬНИКОВЫМ, отвечающим за 24 дома в районе 13-й, 14-й, 15-й линий Васильевского острова.
- Иван Алексеевич, вы всегда в костюме ходите?
- Нет. Только когда тепло. Когда холодно, приходится надевать пальто. Если ходишь в замасленной спецовке и грязных штанах, к тебе и отношение соответствующее. А ты должен иметь возможность сказать «я из управляющей компании» - солидно и весомо.
- Как вас занесло в жилищно-коммунальную отрасль?
- Лет пять назад в качестве рядового жителя я «достал» свой ЖКС № 3 Центрального района из-за плохого напора воды и жуткого состояния парадного... И мне сказали: если такой умный, приходи к нам работать. Сначала отказывался, но жизненные обстоятельства заставили изменить планы. С тех пор успел поработать домоуправом уже в двух компаниях. Теперь - в третьей. Получил высшее экономическое образование. Сейчас заочно учусь на юридическом. Специализация - вопросы ЖКХ.
- Впечатляет. Стало быть, вы и практически, и теоретически знаете, чем должен заниматься домоуправ?
- Обязанности обширные: контролировать работу инженерного оборудования, следить, чтобы ничего не ломалось, работать с жалобщиками, составлять акты и еще много другого в том же духе. Неконкретно, неподъемно и неохватно. Из более-менее реального - обеспечение санитарного состояния территории и парадных, работа с должниками.
- Заметили, что с жителями своей территории вы общаетесь в соцсети. Это тоже входит в функции?
- Это мой личный проект: аккаунт домоуправа «ВКонтакте». Там можно и заявки оставлять, и замечания делать. А я, со своей стороны, сообщаю, где какие отключения или ремонты. Вывесил там таблицу долгов по домам. По комментариям похоже, что люди не ожидали, что все так невесело.
Но не сказал бы, что идея общаться в Сети получила широкое распространение. Из полутора тысяч граждан, которые живут на моем участке, в группу вписались лишь 42 человека. Таким составом и общаемся.
- Про долги - это интересно. Что вы-то можете сделать?
- Способ один - диалог. Ну типа: «Марьиванна, не хотите ли долги погасить?!». Если серьезно, я так или иначе работаю со всеми должниками, а особенно плотно с четырьмя. У каждого недоплата - более 100 тысяч рублей. Удалось договориться и составить график погашения долга, теперь я каждый месяц звоню и напоминаю: пора платить.
В других случаях остается только бросать в почтовые ящики уведомления. А человек, быть может, в квартире вовсе не бывает. Еще вывешиваем списки должников: только номер квартиры - указывать фамилию не имеем права.
- Ходят легенды об отношениях управляющих компаний с дворниками и к дворникам. Правда, что им платит сам домоуправ?
- Вы, наверное, говорите о практике «мертвых душ», когда количество реально работающих и штатное расписание - «две большие разницы»?.. Не сталкивался. За пять лет моей работы везде дворники - такие же работники, как и я. Они оформлены в отделе кадров, зарплату им перечисляет бухгалтер. В первой моей УК у дворников зарплата была около 20 тысяч рублей, во второй - на треть меньше, сейчас - около 21 тысячи. За плохую работу - докладная и штраф.
- Среди дворников только мигранты?
- Да. Наши граждане не готовы идти на такие деньги, хотя я считаю, не так уж они малы. Но, конечно, труд тяжелый.
(У гостя звонит телефон. Далекий голос жалуется на грязь в парадном. Иван набирает номер дворника: «Большой проспект, 57, парадное номер 2. Жалуются. Надо мыть. Пошел. Говорю, помыть надо! Не понял? Тряпка, ведро, веник, совок!..» - Прим. ред.)
Вот видите, человек сообщил про непорядок, помог мне, проконтролировал работу дворника. Спасибо ему. Хотя мне, если честно, хотелось бы не только жалобы получать... Ведь сейчас даже если люди видят, что пьяный сосед гадит в парадном, ссориться с ним не будут. Оставят это управляющей компании.
- А правда, что чем больше состоятельных людей живет в доме, тем лучше и чище он становится?
- Я могу судить о состоятельности населения только по тому, какие машины вижу вечером во дворах и что вижу в квартирах. Там все шикарно и блестит. А выходишь на лестницу или в общий коридор, и картина радикально меняется.
Состояние общего имущества дома зависит не от благосостояния граждан, а от их привычки или непривычки к иному качеству жизни, от умения собственников вместе что-то решать и делать. Когда начинаешь обсуждать эту проблему с людьми, слышишь только: нам не договориться, нам не собраться... Заинтересованность в улучшении своего дома - такая редкость, что считайте, что ее нет вовсе.
Возьмите наши коммуналки. Они же не вчера стали убитыми. Течет раковина - и пусть себе течет. Плитка отвалилась - черт с ней! Раньше я был более душевным, переживал и старался всех понять. Теперь стал жестче. Бывают случаи, срываюсь, и на меня пишут жалобы. К примеру, попросил вынести строительный мусор из парадного после ремонта квартиры. Мне ответили, что уберут, когда им будет удобно. Слово за слово... В общем, я был недостаточно вежлив. А вообще я хорошо отношусь к людям... До 18.00.
Есть у нас примечательная коммуналка в 34-м доме по 15-й линии - все время скандалы и жалобы. Кто-то не хочет сбрасываться на ремонт, потому что сосед 20 лет назад отказался вносить свою долю. Кто-то требует демонтировать счетчики, чтобы все платили одинаково по нормативам. У кого-то потекла стиральная машина, а он не посчитал нужным это исправить. Соответственно, ниже этажом протечка.
Знаете ли, заметил, что к таким склокам люди относятся почти с пониманием, а вот к тем соседям, которые хотят организовать ремонт, отношение, как правило, негативное. Для меня это загадка.
- Потому что им больше всех надо?
- Да. Обычным и естественным считается закрыть дверь своей квартиры или комнаты, а за ней хоть трава не расти.
- Хотя есть все возможности проявлять свою инициативу и активность. Ведь очень многие решения законом как раз и отданы на откуп общему собранию собственников и доброй воле соседей: программа ремонта, контроль качества, даже размер платежей...
- Ну смотрите: у нас во всех домах проходили собрания с целью выбора совета дома. Мы ходили по квартирам, объясняли, агитировали. Из 40 домов на двух участках совет удалось собрать в 13. В остальных: «мне некогда», «я никого не знаю», «нас все и так устраивает». Я говорю: «Ну, не устраивает же! Жалобы же пишете!». Мне отвечают: «Надо будет, еще напишем». «Вы профессионалы. Вы и работайте».
- А вам не кажется, что в такой позиции есть рациональное зерно? Совет дома все-таки какое-то бутафорское образование...
- Пока люди считают, что совет бутафорский, он и останется бутафорским. У граждан есть инструмент, как они им воспользуются - это их дело. Любую форму можно наполнить смыслом. Или не наполнять.
У меня случай был (не здесь, на предыдущем месте работы). Человек пришел в управляющую компанию и говорит: «У меня после ремонта осталось два мешка шпаклевки и еще кое-какие материалы. Возьмите для косметического ремонта лестницы. Сам бы сделал, да времени нет». Я договорился со строительной службой, чтобы взяли адрес в работу...
В другом доме люди хотели чердак переделать, сдавать его внаем, а деньги - на ремонт дома... Я говорю - пожалуйста. Создавайте совет дома и - вперед. Но такие примеры единичны.
- Про два мешка шпаклевки - хорошая история. А существуют еще какие-то нестандартные методы улучшения жизни дома?
- Думаю, самый нестандартный - строго контролировать свою управляющую компанию, относиться к ней максимально требовательно. И понимать, что она может, а чего не может.
К примеру, надо бы восстановить фасад дома № 31 по 14-й линии, а денег на это не предусмотрено. В понятие «содержание фасада» в наших условиях входит прежде всего обеспечение безопасности: чтобы штукатурка не падала на прохожих. Так что мы сбиваем слабодержащиеся детали. Граждане недовольны - хотят капремонта. И не хотят слышать про то, что капитальный ремонт, текущий ремонт и содержание общего имущества - три разные вещи. Не готовы понимать разницу между заменой участка трубы и всего стояка... И потому мы далеко не всем можем объяснить, что наше дело - текущий ремонт, а капитальный в сферу нашей деятельности не входит.
Хотя был случай, я сам обращал внимание сотрудников Фонда капремонта на халтурную работу подрядчика на 14-й линии, дом № 35. И того в конце концов сменили. Но это, пожалуй, исключение. А в целом после капремонта мы получаем то, что получаем. Нередко работа сделана неаккуратно: там дыру не заделали, там оставили кусок старой трубы... Но в каждом таком случае нужно разбираться отдельно. Не факт, что виноват подрядчик. Часто у него нет возможности доделать работу: жильцы не пускают в квартиры. Ведь ремонт в основном делают летом, когда люди уезжают на дачу.
- А что, капремонт в доме не является поводом изменить планы?
- Мне известны единичные случаи, когда удавалось уговорить людей не уезжать.
Но даже если никто не пустит в квартиры и ремонтники заменят только коммуникации в подвалах - это уже даст ощутимый эффект. У меня пример - дом № 57 по Большому проспекту. После капремонта отопления и горячего водоснабжения количество жалоб уменьшилось в разы.
- Важный вопрос - об учете реально проживающих. От этого зависят платежи. Не вам (вы и так знаете), а читателям напомним. Если в квартире есть счетчик, неважно, сколько людей там проживают. Платят по счетчику. А вот если его нет, начинаются сложности. Тогда плату берут по нормативу на количество зарегистрированных. Но бывает, что вообще никто не зарегистрирован. Тогда - по числу собственников. А самая большая беда, если в квартире без регистрации живет толпа. Как вы выходите из положения?
- Так и выходим. Если в квартире слишком много народа, это заметно. Иду туда и считаю по головам. У нас есть соответствующий бланк «О количестве фактически проживающих граждан». Эту информацию мы, кстати, и участковому передаем. Если разница между пропиской и фактом невелика... Ну, так все и остается.
Знаете, как только мы выставляем счета по нормативу на каждого реально проживающего, собственники квартиры, которых обычно днем с огнем не найти, появляются моментально: «на каком основании?», «я сдавал одному и не знал, что там табор живет!». Я в таких случаях говорю, что дело собственника - следить, сколько людей живут в его квартире, сколько воды льют, сколько платят.
- Болезненный вопрос про так называемую малоточку: провода кабельного телевидения, интернет-провайдеров... Создается впечатление, что здесь все зависит от доброй воли домоуправа.
- Если вы имеете в виду, что домоуправ за деньги пускает провайдеров в дома, то, смею заверить, это не так. Нет нужды рисковать работой ради тридцати сребреников... У нас в управляющей компании есть специальная служба - сначала провайдер должен переговорить с ней, а потом уже предлагать свои услуги жителям. Так что самовольно у нас никто не подключается.
У меня есть дом, в котором провайдеры трижды взламывали чердак, чтобы повесить там свои провода. А на доме № 25 по 14-й линии я лично вылавливал на крыше людей, которые монтировали антенны, вешали какие-то провода. Никто, кроме работников управляющей компании, не имеет права появляться на чердаке без согласования.
Мне иногда очень хочется взять и срезать все эти сгустки проводов. Одно останавливает - не разобраться, где чей провод, который из них «живой», а который уже нет. Срежешь - от жалоб не отобьешься...
- Ведь провайдеры (да и все, кто использует общее имущество дома) должны платить аренду.
- По договору. А договор можно заключить лишь по решению общего собрания. А общее собрание не собрать... И далее - по кругу.
- И что, нет ни одного дома, где удалось бы убедить собственников согласиться на такой договор?
- Средний проспект, 56. Здесь весной был установлен домофон. Кто-то выломал. Обслуживающая компания починила. Снова выломали. Опять починила. И объявила, что в следующий раз ремонт будет производиться за дополнительные деньги...
Это я к тому, что договор аренды - это ответственность двух сторон. А управляющая компания редко может гарантировать арендатору сохранность его имущества.
- Говорят, что домоуправ один из немногих (если не единственный), кому известны все пустующие квартиры и комнаты, владельцы которых умерли, не оставив завещания или прямых наследников. И, мол, они (домоуправы) могут распорядиться этой информацией.
- У меня в прошлом году случай был. Я пошел в коммуналку выяснять, почему жилец одной из комнат очень давно не платит за квартиру. Выяснилось - умер. Нас ведь никто не обязан ставить в известность: ни медики, ни похоронная контора, ни соседи. Вот и в тот раз: человек скончался, а соседи втихаря заняли его комнату - как они сказали, «чтобы свои вещи хранить». Думаю, это нередкий случай. Но официального оформления найма или собственности, разумеется, не происходит. Мы можем отловить это, лишь когда долго не платят. А потом мы должны передать информацию властям.
- Сфера ЖКХ - хороший бизнес?
- Нет, часто даже убыточный. Мы же приходим в отрасль не только для того, чтобы заколачивать деньги, но и чтобы делать что-то...
- А если без пафоса? Ведь «заколачивать деньги» не так уж плохо. Побочные заработки у мастеров большие?
- Не хотел бы комментировать это. Про побочные заработки и даже про частные фирмы, создаваемые сотрудниками управляющих компаний, как правило, всем отлично известно. Однако действует неписаное правило: весь дополнительный бизнес вести помимо работы и желательно не на территории родной управляющей компании. Здесь на платных услугах зарабатывает она.
- А какая компания, по-вашему, лучше: государственный жилкомсервис или частная управляющая?
- Я работаю в частной. Какого ответа вы от меня ждете?
Если серьезно, то для меня главное - сколько людей работают. Если в ЖКС на 500 жилых домов 150 человек, из которых 50 - это руководство и бухгалтерия, то вывод делайте сами. У нас 300 домов и 300 человек.
Работа управдома вроде бы одна и та же везде. Вопрос в руководстве. В госкомпаниях, к сожалению, вечный круговорот одних и тех же лиц. Они переходят из одного ЖКС в другой. Я вообще считаю, что должен быть создан общий реестр бывших руководителей в ЖКХ, которых не стоит вновь ставить руководить, если они проявили себя не лучшим образом.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 234 (6343) от 14.12.2018.
Комментарии