Семилетка реновации
В канун Нового года многие компании подводят предварительные итоги своей работы. В их числе - фирма «СПб Реновация», которая в 2009 году выиграла право на развитие застроенных территорий 22 кварталов из 9 районов Петербурга (еще в одном квартале Ульянки тем же занимается строительная компания «Воин-В»). За минувшую семилетку реновация из малозаметного стартапа превратилась в одну из основных городских идей, заразивших тысячи потенциальных «переселенцев» и столько же - противников сноса «хрущевок».
ФОТО Сергея ГРИЦКОВА
Итак, что успели, а что не смогли сделать реноваторы за эти семь лет. Первые четыре года ушли на подготовительную работу. По мнению директора проектов компании «СПб Реновация» Владимира Ефремова, проекты планировки и межевания территорий готовы не были. Возведение новых домов на месте морально устаревших зданий началось лишь в 2012 году, да и то лишь в двух жилых комплексах.
Далее - как в народной мудрости про медленно запрягающих. График ввода жилья и объемов строительства взлетел по экспоненте. Особенно эффектно он уходит ввысь в 2018 году - тогда, если планы сбудутся, реноваторы сдадут 984 тыс. кв. м жилья. Кстати, в 2018-м проект должен завершаться.
Напомним, что в нынешнем году планировалось построить 476 тыс. кв. м жилья. На фоне реалий 2013-го - успех, ведь тогда было возведено лишь 49 тыс. «квадратов». Сейчас инвестиции в реновацию кварталов достигли 31 млрд руб., в следующем году (нарастающим итогом) они должны составить 47 млрд руб.
Но уже сейчас очевидно: этого не будет. Подопечные кварталы «СПб Реновация» разделила на две категории: «зеленые», в которых проект стартовал или начнет воплощаться в реальность в следующем году (таких только 11), и остальные 11 кварталов, названных «красными». В них обновление будет отодвинуто на долгие годы.
При этом в первоначальные сроки уложиться не удастся ни в одном, даже самом удобном, квартале - со свободными пятнами, без ограничений в виде исторической застройки. Но даже «красные» кварталы нельзя полностью исключать из планов развития, считают в компании. Хотя в коридорах власти такая идея обсуждается.
Директор по жилищной политике «СПб Реновация» София Терникова признает: уверенности компании придает то обстоятельство, что в договоре с городом для реноваторов не предусмотрены санкции за срыв контракта.
«Если бы город выкупил новые квартиры под расселение всех нанимателей и собственников из наших 22 кварталов по ценам, по которым застройщики продают жилье для госнужд, то это обошлось бы бюджету Петербурга в 290 миллиардов рублей», - подсчитал Владимир Ефремов.
Ясно, что такого объема свободных денег в городской казне нет. Инвесторы расселяют дома за свой счет, поэтому договариваться о продлении сроков так или иначе придется. Расторжение контракта не сделает дома новыми, и не факт, что найдется другой желающий вложить в проект собственные средства.
Директор по развитию компании «Воин-В» Рита Беспалова согласна: «Мы должны закончить реновацию в Ульянке, квартал 2А и 2Г (Кировский район), в 2018 году, но мы просим продлить срок до 2024 - 2025 годов. Мы бы хотели договориться с городскими властями во внесудебном порядке. Но чиновники указывают, что вряд ли это возможно... Вероятно, право на продление срока без расторжения контракта придется отстаивать в суде».
Теперь очевидным стало то, о чем говорили и писали с самого начала: проект развития застроенных территорий был не подготовлен юридически. Пока «СПб Реновацией» расселены 360 семей. Дело в том, что если хотя бы один собственник квартиры (или ее части) не соглашается на переезд (или денежную компенсацию), то сносить дом нельзя. Кстати, и на постоянных жильцов соцнайма это положение тоже распространяется.
«СПб Реновация» называет завышенные денежные требования жильцов вымогательством. Однако будем откровенны - никакого нарушения закона в этом нет. Человек легально владеет собственностью, и он может продавать ее за какую хочет цену. Соседи постоят под окошком с плакатиками, устанут, замерзнут, да и разойдутся. Частную собственность Конституция защищает.
В Колпине, где нашлась семья, которая требовала 20 миллионов, ее взяли измором. Решили исключить конкретный двухэтажный дом из программы - живите в нем, раз он так вам дорог, пока не развалится. Узнав о такой перспективе, аборигены сдались: получили деньги за квартиру. В компании точную сумму не называют, но говорят, что купили за рыночную цену, равную стоимости новой квартиры той же площади.
В компании считают, что ситуацию можно разрулить, если поправить законы. Городская администрация предлагает такую норму: если 80% владельцев площадей в доме за его снос, то надо сносить здание (с компенсацией всем, даже несогласным).
Отметим, что идея здравая, но требует существенных изменений в федеральные законы, Жилищный и Гражданский кодексы. Смольный и городское Законодательное собрание могут выдвигать инициативы, но решать будут на более высоком уровне власти - федеральном. В Сочи при подготовке к Олимпиаде на принудительные меры власть пошла (был принят специальный закон), но в Петербурге подобное вряд ли возможно.
Кстати, в корпоративном праве аналогичная норма есть. Если в акционерном обществе вы выкупили 95% акций, то можете по рыночной цене приобрести все остальные. Но, во-первых, барьер для принудительных мер даже в АО гораздо более высокий. Во-вторых, ценные бумаги не имеют такой социальной составляющей, как единственная квартира.
Другой вариант - признавать дома аварийными, тогда для сноса согласия людей не надо. По этому пути сносили «хрущевки» в Москве. Кстати, дом на 2-й Комсомольской решили подвести под эту статью, хотя это и хлопотно. Ведь не все морально устаревшие здания ветхие. Есть и еще один подвох: аварийные и ветхие дома расселять должны за счет бюджета. В «СПб Реновации» говорят, что это чисто формально, и инвестор затраты на такое расселение покроет. Но можно ли этому верить?
В «Воине-В» признали, что тоже сталкивались со слишком раздутыми запросами. Хотя десятков миллионов с них не требовали.
В 2017-м «СПб Реновация» приступит к работе на двух территориях (Нарвская застава и пос. Песочный) и строительству второй очереди ЖК «Сандэй» в Сосновой Поляне. Его первая очередь стала пионером программы, которую можно увидеть, что называется, в стекле и бетоне.
На новых территориях возникали проблемы со «входом». Нарвская застава была первым опытом массового послевоенного строительства, там много памятников архитектуры. В Песочном - ограничения по высотности, поэтому в ходе переговоров с общественностью фирма добровольно решила ее снизить с 11 возможных до 8 этажей.
А вот проект «Новый Лиговский» забуксовал. Градозащитники по формальным причинам оспаривают согласование сноса его домов. Фирма считает, что это неправильно, но суд в первой инстанции выиграли общественники.
В компании считают, что есть «агрессивное меньшинство». Кто-то просто из вредности вставляет палки в колеса, а кто-то делает личный маленький бизнес. Жильцы домов, которые стоят совсем рядом, но в проект не попали, полагают, что борьба с обновлением территорий даст им шанс на персональное улучшение жилищных условий.
В принципе такие надежды экономически обоснованы, даже в отрыве от предложений реноваторов. Ведь квартиры в домах, рядом с которыми вместо «убитых» пятиэтажек с коммуналками появятся красивые современные здания, увеличат рыночную стоимость недвижимости во всем квартале.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 244 (5861) от 28.12.2016.
Комментарии