Ценовой парадокс. Стоимость жилья в Петербурге продолжает расти
Ситуация на рынке жилой недвижимости в Петербурге выглядит парадоксально. После изменений условий госпрограммы льготной ипотеки уменьшилось число выданных ипотечных кредитов, что заметно снизило спрос – количество сделок на рынке также сократилось. Казалось бы, в таких условиях квадратные метры должны дешеветь, а вместо этого цены продолжают упрямо ползти вверх.
Фото: Pixabay
По данным Северо-Западного главного управления Банка России, в июле – сентябре банки предоставили ипотеку на 82,5 млрд рублей – это на 17,2% меньше, чем в апреле – июне 2021 года. На самом деле с учетом наблюдавшегося во втором квартале ипотечного бума это не такое уж страшное падение – многие риелторы ждали худшего в условиях полуотмены льготной ипотеки (она теперь, напомню, ограничена 3 миллионами рублей), а также ухудшения кредитных условий из-за роста ключевой ставки Центробанка. Заметим, что общий ипотечный кредитный портфель петербуржцев продолжает расти (+22,7% с начала года) и составляет уже 730 миллиардов рублей. Аналогичные тенденции наблюдаются и на всем Северо-Западе.
Тем не менее главный драйвер, подстегивающий спрос, исчез – и это уже сказалось на рынке. По итогам третьего квартала Петербург впервые за пять лет выпал из первой тройки российских регионов по количеству продаж жилья в новостройках, уступив Краснодарскому краю, где еще продолжается бум продаж. Такой вывод сделали эксперты ЦИАН на основе данных Росреестра.
Так, в третьем квартале зарегистрировано 17 357 сделок на первичном рынке, что на 2% меньше, чем в третьем квартале прошлого года, и на 19% меньше по сравнению со вторым кварталом этого года. В Ленобласти падение оказалось еще сильнее – зарегистрировано 4288 сделок, что на 29% меньше по сравнению с прошлым годом и на 23% меньше, чем во втором квартале этого года.
И тем не менее цены продолжают расти. В ноябре эксперты Федеральной базы недвижимости Российской гильдии риелторов провели исследование и определили районы-лидеры, где цены на жилье «кусаются» особенно ощутимо.
На первичном рынке жилья в Петербурге средние цены выросли с января по октябрь 2021-го на 35 тыс. рублей, отмечают специалисты. Стоимость квартиры в новостройках поднялась до 189 тыс. рублей за кв. метр, то есть наблюдается 25-процентный рост цен.
Конечно, это средняя температура по больнице. В разных районах города жилье подорожало по-разному: диапазон ценового «взлета» тут огромен – от 15 до 140%. По данным портала Restate.ru, средние цены в новостройках Петербурга сегодня различаются без малого в пять раз. А именно: от 130 тыс. за кв. метр в одних местах города до 504 тыс. рублей в других, более привлекательных по локации и прочим критериям. Причем вторичка в этой ценовой гонке не отстает, а напротив, кое-где опережает в дороговизне новенькие, с иголочки квартиры.
Итак, где цены разогрелись сильнее всего, в каких локациях приходится раскошеливаться, приобретая жилье, по максимуму?
Нет, не в историческом центре Петербурга, где свободных площадок под застройку почти не осталось, но недвижимость тоже продается-покупается. Пальму первенства удерживает Кировский район, ставший в рейтинге «убегающих» цен рекордсменом. Именно там цены взлетели в новых жилых комплексах аж на 140%. Год назад «средний» кв. метр жилья стоил в этом районе 92 тыс. рублей, а теперь – 212 тыс., почти в 2,5 раза больше.
Почему? Объяснение простое, говорят эксперты: жилье там в последнее время почти не строилось. Поэтому, когда строители ввели на Двинской улице ЖК «Принцип» бизнес-класса, где «золотые» квартиры стоят от 9 млн рублей и выше, Кировский район оказался на вершине этой ценовой лесенки.
В затылок ему дышит Калининский район: жилая недвижимость подорожала там за год более чем наполовину (плюс 55%). Главным образом, по той же причине: рынок жилья пополнили у «калининцев» прошлым летом всего два новых объекта – ЖК «БелАрт» на Полюстровском и ЖК ILONA на Лесном проспекте. Что предопределило удорожание цен на первичном рынке до 221 тыс. рублей за жилой «квадрат», и теперь это самый дорогой «спальник» Петербурга.
А уж за этим районом оказался Центральный. Новостроек там мало, да и те – в элитном сегменте, а обновленные апартаменты в роскошных доходных домах по карману разве что нуворишам. В клубном доме «Три грации», что на Захарьевской улице, самые «скромные» квартиры с четырехметровыми потолками стоят от 40 млн рублей, а вообще ценник приближается там к 300 млн – как же, памятник архитектуры, чудный эркер, пышный декор, из окон видны Смольный собор и Таврический сад.
В топ-5 районов города с динамично дорожающим жильем также вошли Колпинский и Московский. Жилье в первом из них подорожало за год на 32% – до 131 тыс. рублей за кв. метр в среднем, а во втором – на 30% (до 206 тыс. рублей). Следом идут петербургские «спальники», где больше всего новостроек: Приморский район, Красносельский, Невский, Выборгский и Красногвардейский (названы в порядке убывания показателя). Удорожание там – от 28,4 до 23%.
В других районах города цены тоже подросли, но не столь существенно, на 15 – 20%. Минимальный 15-процентный рост цен на первичном рынке отмечается во Фрунзенском районе: средняя стоимость жилого «квадрата» поднялась там до 201 тыс. рублей.
Когда же эта ценовая «спираль» остановится? Даже осенью цены продолжали расти, поднявшись в сентябре-октябре на 3 – 4%. В Петроградском районе, правда, жилье подорожало на 8,2%, но это не характерный пример, считают эксперты. Нынче осенью, по их словам, в Петербурге появились районы-аутсайдеры, где, цитируем, «средняя ценовая температура в новостройках впервые начала остывать».
Так, в Красногвардейском районе после ввода в эксплуатацию жилых домов разного класса цены на жилье пошли вниз. Слегка подешевели новостройки в Кировском и Калининском районах города (на 5,2 и 2%), где рынок оказался порядком перегрет.
«За последний год квартиры в новостройках массового сегмента подорожали в среднем на 1 млн рублей, – отмечает Андрей Добрый, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга. – Урезание льготной ипотеки пока не сильно охладило городской рынок. Там, где больше всего строят жилья, цены продолжают расти. Говорить об их снижении не приходится, слишком много доводов против: скажем, цены на стройматериалы поднялись в полтора-два раза. До конца года рост, скорее всего, продолжится, хотя темпы будут минимальными – для резкого повышения резервов уже не осталось».
Аналогичная ситуация просматривается в других городах-миллионниках, резюмируют специалисты. За год средние цены в мегаполисах выросли на 20 – 40%, – причем, несмотря на снижение спроса, первичный рынок жилья остывать не собирается. По данным Restate, за два осенних месяца больше всего подорожали новостройки в Уфе, Воронеже, Ростове-на-Дону, Перми и Москве (рост в пределах 7 – 15%). И только один из 15 миллионников показал отрицательную динамику: в Казани квартиры подешевели на 7%.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 228 (7065) от 06.12.2021 под заголовком «Ценовой марафон без конца».
Комментарии