Стройку останавливать нельзя. Эксперт - о сегодняшних проблемах отрасли
Сегодня строительная отрасль переживает, как и вся экономика, тяжелые времена в условиях пандемии. Однако есть и специфические проблемы, связанные с этой отраслью. Она влияет на работу металлургов, производителей стройматериалов. От строителей также зависит, какими будут жилищные условия петербуржцев. О сегодняшних проблемах отрасли заместителю главного редактора «СПб ведомостей» Александру ВЕРТЯЧИХ рассказал заслуженный экономист РФ, доктор экономических наук, директор СРО «СоюзПетроСтрой» Лев КАПЛАН.
Несмотря на объективные сложности, стройкомплекс Петербурга показал высокие темпы роста. Так, объем строительных работ у городских компаний в январе - марте 2020-го вырос на 39% по сравнению с аналогичным показателем за прошлый год. ФОТО Сергея ГРИЦКОВА
- Лев Моисеевич, в последние годы наблюдается существенное снижение потенциала подрядных строительных организаций. Чем это вызвано?
- Тем, что такие компании попали в сильную зависимость от двух десятков крупных застройщиков-девелоперов, которые сами, как правило, ничего не строят, а лишь собирают деньги дольщиков и нанимают подрядчиков.
При этом подрядчики вынуждены работать без авансов, по заниженным сметам и с систематическими неплатежами за выполненные работы. В отрасли практически не осталось крупных подрядчиков, способных возвести сложные объекты. Не случайно достроить стадион на Крестовском острове поручили «Метрострою», он и «надорвался» на этой работе.
Весь строительный бизнес превратился, по существу, в совокупность малых и средних предприятий, которым недоступны кредиты банков, и из-за систематических неплатежей за выполненные работы происходит массовое банкротство таких компаний. За последние три года из строительства ушли более 40 тысяч работников, не обновляется техника и происходят другие негативные процессы.
- Что следует предпринять в этой ситуации?
- Крайне необходимо принимать срочные меры для восстановления производственного потенциала подрядного строительства, изменения всей системы взаимодействия застройщиков и подрядчиков крупного, малого и среднего бизнеса.
К этому добавились серьезные проблемы у застройщиков, особенно средних (да и у крупных тоже), вызванные снижением спроса на готовые объекты недвижимости. По стране стали возникать многочисленные коллизии, связанные с обманутыми дольщиками, срывом сроков строительства объектов, недостаточностью заделов и низким качеством построенных объектов.
Практика долевого участия граждан в строительстве жилых домов потребовала коренного изменения всей системы финансирования в этой отрасли. Государство приняло решение о запрете застройщикам напрямую собирать средства граждан и ввело систему так называемого проектного финансирования. На Западе она называется проектным кредитованием, при котором средства граждан собираются только в коммерческих банках с открытием эскроу-счетов.
По идее эти средства должны накапливаться на таких счетах и быть неприкосновенными до момента ввода конкретного жилого дома в эксплуатацию. В случае недостаточности средств на эскроу-счете банк под определенный процент кредитует застройщика для завершения строительства. По сути, это та же система долевого участия граждан, только под строгим контролем банков. Преимуществом такой системы является безопасность вкладов и заинтересованность всех участников - застройщиков, банков, подрядчиков - в срок завершить строительство дома и передать квартиры собственникам.
- В чем же проблемы введения эскроу-счетов в России, в том числе в Петербурге и Ленинградской области?
- Недостатком системы проектного кредитования следует считать ограничение числа уполномоченных (преимущественно крупных) банков, сложности в оформлении счетов и жесткие требования банков к финансовому состоянию застройщиков. Многие средние компании, особенно в небольших городах, практически не могут воспользоваться проектным кредитованием, по данным статистики, уже свыше 20% из них обанкротились.
- Вы отметили, что в западных странах действует другая система проектного кредитования. Там коммерческие банки сами инициируют строительство жилых домов, выступая застройщиками, и возводят дома без привлечения средств граждан, используют для этого свои ресурсы...
- Более того, при этом банки осуществляют все функции девелопмента: покупают землю, заказывают проектно-сметную документацию и нанимают исполнителей (архитектора или подрядчика), которые по строгому графику обязаны построить дом и сдать его в срок. А уже построенные квартиры продаются потребителям, в том числе и под ипотечный кредит.
Но такая система требует больших «длинных» кредитов и под силу только крупным банкам. Поскольку в России пока нет таких условий, то и принята система эскроу-счетов. Они, по расчетам, покрывают до 60 - 70% (3 - 3,5 триллиона рублей) всех средств, а жилищная программа РФ требует как минимум 6 - 7 триллионов рублей, которых в бюджете нет.
Что касается нынешнего положения дел, то правительство России приняло решение о переходном периоде к проектному финансированию. Жилые дома с 30-процентной готовностью и 10% проданных квартир разрешено достраивать по старой схеме долевого участия. А это составило в Петербурге до 70% всех строящихся жилых домов. Поэтому результаты перехода к эскроу-счетам будут видны не раньше, чем через полтора-два года, когда они станут повсеместными. Однако уже сейчас компании, собирающиеся начать новое строительство, испытывают сложности с оформлением эскроу-счетов.
Система банковского сопровождения строительства жилых домов принята во всем мире, но в несколько иной форме. У нас же, повторю, проектное финансирование - это, по существу, то же долевое строительство с участием средств граждан, но с защитой их денег. Такой способ строительства жилых домов в России будет преобладающим в ближайшие годы, за исключением тех случаев, когда застройщики смогут возводить дома за счет собственных ресурсов.
- Сегодня во весь этот процесс активно вмешался глобальный кризис, связанный с общей стагнацией мировой экономики в условиях пандемии. Насколько серьезно это обстоятельство осложняет практику строительства сейчас и скажется на будущем восстановлении отрасли?
- Президент Владимир Путин 16 апреля специально остановился на этих проблемах: «Стройка - отрасль, в целом замыкающая на себя большое количество предприятий: крупных, средних, малых компаний из смежных секторов, таких как производство стройматериалов, техники, металлургия, деревообработка, химия и так далее. Это очевидные вещи, но их обязательно надо учитывать, принимая наши решения по строительному сектору».
Таким образом, на уровне руководства страны признано, что строительная отрасль является ключевой, она должна стать локомотивом для восстановления всех других отраслей. Однако это требует серьезной поддержки со стороны государства. Необходимо снизить налоговую нагрузку, ввести беспроцентное кредитование на зарплаты работникам, не допускать прекращения финансирования объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, да и вообще любого строительства. Ведь одно рабочее место на стройке, как известно, дает 8 - 10 рабочих мест в других отраслях.
Как это ни покажется странным, нынешний кризис, усугубленный переходом на проектное финансирование, может способствовать переводу всей строительной системы России на современные рельсы. Когда все участники этого процесса будут заняты своим делом, как это предусмотрено сложившейся практикой девелопмента: застройщики будут организовывать строительство, банки - его финансировать, проектировщики - проектировать, подрядчики - строить, риелторы - продавать квартиры, эксплуатационные организации - эксплуатировать построенные объекты. К сожалению, до сих пор все было смешано, что и привело отрасль к системному кризису.
- Какие шаги нужно срочно предпринимать для спасения базиса строительной отрасли?
- Необходимо отметить, что при проектном кредитовании, как показывает западный опыт, коммерческие банки заинтересованы в надежности подрядчиков и поддерживают их, ибо в противном случае рискуют не ввести в срок жилой дом, а значит, потерять часть средств. Уверен, что так будут поступать и российские банки, которые уже проверяют надежность подрядчиков и согласовывают план оплаты выполненных работ. Это подтверждают петербургские банки, с которыми в «СоюзПетроСтрое» были организованы встречи.
Строители пережили немало кризисов в новейшей истории, но всегда не только находили выход из них, но даже укреплялись и развивались дальше. Будем надеяться, что это произойдет и сейчас. Однако, для того чтобы такой процесс прошел с минимальными потерями для российской экономики, необходима реальная поддержка компаний всех видов строительства, а не только жилищного.
И последнее: надо поднимать престиж строителей, популяризировать эту профессию, воссоздать систему подготовки и повышения квалификации кадров, разрушенную в постперестроечные годы, стимулировать инновационное развитие отрасли. Только таким путем мы сможем осуществить национальные проекты по строительству доступного и комфортного жилья, а также способствовать в целом подъему экономики России.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 079 (6677) от 13.05.2020 под заголовком «Стройку останавливать нельзя».
Комментарии