Рынок после рывка. Как изменятся цены на жилье в Петербурге?
По ценам на жилье Петербургу еще далеко до крупнейших городов мира, зато по скорости роста этих цен наш город уже в лидерах. Так, в рейтинге консалтиноговой компании Knight Frank Северная столица заняла шестое место в мире по темпам роста на элитную недвижимость, опередив ставшую восьмой Москву. Правда, ситуация стала меняться, отмечает гендиректор петербургского подразделения Knight Frank Николай ПАШКОВ. Остановятся ли цены после этого бешеного рывка или продолжат расти? Мнение эксперта выяснял корреспондент «СПб ведомостей» Виктор ЮШКОВСКИЙ.
ФОТО pixabay
– Николай Павлович, для вас такой ценовой взлет стал неожиданным?
– Хочу заметить, что речь идет не о дороговизне элитной недвижимости: есть города, и немало, где она стоит гораздо выше, чем в Петербурге. Мы говорим о темпах роста ценовых показателей.
Аналитики нашей компании рассмотрели положение дел в 46 городах мира, где стоимость жилья премиум-класса подскочила за минувший год в среднем на 4,6%. Это рекордный показатель за последние три года. После локдауна многие захотели улучшить свои жилищные условия на фоне переноса сроков реализации крупных проектов и ограниченного объема предложений на рынках.
Конечно, ценовая динамика оказалась везде разной. Скажем, в Лондоне, Берлине и Париже цены, напротив, слегка снизились. Но в целом увеличение спроса на жилье наблюдалось почти повсеместно. Эта ситуация в принципе была предсказуемой.
– Петербург впервые вошел в дорогую десятку?
– На моей памяти да. По крайней мере такое наблюдаешь нечасто. Ценовой скачок 13,4% оказался выше московского (12,4%) и уж подавно больше по сравнению с доковидным периодом. Да, бывало, что в кризисные времена, когда складывались особые экономические предпосылки, цены на массовое жилье поднимались в Петербурге на 100%, то есть вдвое. Но элитная недвижимость – более консервативный сегмент рынка, движение цен происходит там более плавно. А если нет, это показатель несоответствия спроса и предложения, разбалансированности ценовой конъюнктуры.
– Что на это повлияло?
– Сказались тревожные настроения, связанные с неустойчивостью рубля и общей экономической ситуацией в стране, а в такие периоды спрос на надежные активы всегда поднимается. С другой стороны, когда отрасль начала переходить на новую схему финансирования (эскроу-счета), застройщики не очень-то понимали, как она будет работать. И пока не отладился этот механизм, наметился провал в покупке земельных участков, провисли новые крупные проекты, что привело к сокращению предложения на рынке.
Причем это межвременье длилось не месяцы, а более полутора лет. Новые квартиры покупатели сразу расхватывали, а несбывшиеся ожидания продолжали разогревать рынок. Классика экономики: если спрос превышает предложение, то цены ползут вверх. Или взлетают.
– А льготную ипотеку разве не стоит учитывать?
– Для элитного жилья это фактор малосущественный. А вот в масс-маркете дотируемая государством ипотека действительно подтолкнула многих к покупке жилья. Но дело не только в льготе – удешевление кредитов в целом обеспечило людям более доступные финансовые средства, что тоже повлияло на превышение спроса над предложением. Лет 15 – 20 назад такого инструмента на рынке практически не было, а сегодня он играет в ценообразовании важную роль.
Зависимость тут очевидная: чем больше людей идут в банк за кредитом, тем больше покупателей выстраиваются в очередь к застройщику. А это стимулирует продавцов к тому, чтобы поднимать цены на готовое жилье или устраивать «аукцион» между желающими купить его на вторичке.
– Но ведь эта мера в пандемию спасла отрасль от краха?
– Не совсем так. Это подстегнуло спрос на некоторых региональных рынках, где он был не очень высокий, а маржинальность у девелоперов оставалась низкой. Но в Петербурге и Москве жилье и без льготной ипотеки продавалось активно. У нас очень большая страна, и подходить с одной меркой к этим мегаполисам и, допустим, к Твери недопустимо. Нужны более тонкие настройки.
Ипотека помогла отрасли пережить трудные времена, несомненно, но... Мы как-то посчитали и удивились. Оказалось, что после введения льготного кредитования уже через полгода ежемесячный ипотечный платеж у покупателя жилья в Петербурге не снизился, а вырос. В силу того, что стоимость недвижимости у нас за год увеличилась в масс-маркете примерно на 30%.
– Мы достигли ценового пика или цены продолжат рост?
– Думаю, достигли. Период высокого спроса на рынке жилья больше трех-четырех кварталов обычно не длится. Что происходило в прошлом году? Петербург в мировом рейтинге элитной жилой недвижимости, по нашим оценкам, перескочил с 43-го места на шестое. А в первом квартале 2021 г. цены на такое жилье в новостройках выросли у нас всего на 0,3%, квартиры же экономкласса подорожали на 6 – 7%.
Тенденция налицо: наступает охлаждение рынка, который приходит в себя, как бегун после изнурительного марафона. Думаю, летом рынок стабилизируется. Тем более что в последнее время заявлено много крупных проектов, прежде всего в сегменте экономкласса. Рост цен явно замедляется.
– А назад они отыграют?
– Это вряд ли. Чтобы такое случилось, должны произойти серьезные экономические потрясения. Заметное падение спроса после обвала рублевых цен, припоминаю, было в результате мирового финансового кризиса 2008 г. Хотя рынок необязательно должен ответить снижением цен: есть и такие действенные маркетинговые инструменты, как скидки, рассрочки выплат и т. д.
К тому же в мегаполисах, которые притягивают жителей других регионов, особая ситуация. А с точки зрения привлекательности наш город обошел Москву: так называемый порог входа (первый взнос на ипотеку, ценовые параметры) сегодня у нас ниже. И многие покупатели, если не большинство, думая о переезде, предпочтение отдают Петербургу, где сложился специфический рынок недвижимости.
– В чем его своеобразие?
– Петербург – второй по масштабам рынок труда в нашей стране и экономический центр. В нашем городе много вузов, где учатся молодые люди из разных уголков России, для которых родители покупают или арендуют жилье. Жилая и коммерческая недвижимость здесь всегда будет востребована.
В то же время у нас большой, по европейским меркам, исторический центр, где девелоперы сталкиваются с ограничениями. И много новостроек появляется по периметру города, включая территорию на стыке двух регионов, тяготеющую к Петербургу. Свободных, готовых для жилой застройки земельных участков у города мало. Между тем новые микрорайоны растут как грибы: они появляются на бывших промышленных площадках и землях, переведенных из категории сельхозугодий.
Другое дело, заинтересован ли город в таком наплыве переселенцев? На мой взгляд, у нас нет четко продуманной градостроительной политики, рассчитанной на длительную перспективу. А это принципиальный вопрос: для чего строить новые жилые комплексы, какова долгосрочная цель? Желает власть сделать город привлекательным для экспатов (мигрантов) или рассчитывает на людей из дальних регионов? Рынок жилья складывается в Петербурге, мне кажется, во многом стихийно, хотя это отдельная тема...
– Строительный блок тоже переживает нелегкие времена...
– Вы имеете в виду удорожание стройматериалов? Это закономерный процесс. Когда цены на жилье идут вверх, свои услуги стараются дороже оценить заводы-поставщики, транспортники и подрядчики. Но отдельно взятая составляющая, скажем, цемент или металл, ключевую роль в общей себестоимости жилья не играет.
А вот когда из-за пандемии на стройках стало меньше трудовых мигрантов, то у девелоперов действительно возникли проблемы. Но, надеюсь, это заставит бизнес исправить ситуацию. «На условиях, которые мы предлагаем, никто больше не хочет работать», – говорят застройщики. Значит, надо менять условия, только и всего.
– А передел этого рынка наблюдается?
– Процесс укрупнения компаний идет много лет, он не носит резкий характер.
В начале нулевых годов мы отмечали такую картину: десяток строительных компаний контролировали в Петербурге около 40% рынка недвижимости. А аналитический обзор, сделанный в 2019 г., показал, что их доля увеличилась до 60%. Но ведь за это время вырос и сам рынок. Теперь, чтобы выбиться в лидеры, нужно строить сотни тысяч квадратных метров жилья. Конечно, облик рынка меняется, но говорить об усилении монополизма я бы не стал. Так или иначе, ниши для средних и малых компаний останутся.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 98 (6936) от 02.06.2021 под заголовком «Рынок после рывка».
Комментарии