Квартиры не в законе. В Петербурге вырос интерес к апартаментам
Владимир Путин поручил правительству страны определить правовой статус апартаментов до 1 августа, но законодательно утвердить его удастся лишь к концу года: на прохождение проекта через Госдуму и Совет Федерации потребуется несколько месяцев. Однако это не мешает людям активно покупать квартиры, прописаться в которых постоянно пока нельзя. В Петербурге этот вид недвижимости пользуется особым спросом, и даже в «ковидный» 2020 год интерес к ним заметно вырос.
ФОТО pixabay
Цена имеет значение
На самом деле для жильца (но не инвестора) минусов в апартаментах сейчас больше, чем плюсов. Но одно-единственное преимущество зачастую перевешивает все недостатки.
Да, из-за отсутствия статуса жилого помещения на такой площади невозможно получить постоянную регистрацию. Жильцы остаются без целого списка социальных сервисов: прикрепиться к поликлинике, устроить ребенка в детский сад или стать получателем местных льгот им не удается. Платить за метры приходится больше: расценки на «коммуналку» для них установлены как для коммерческих помещений. Да и налоги соответствующие. В результате стоимость «коммуналки» по сравнению с обычным жильем может оказаться на 20 – 30% выше. Получить налоговый вычет при покупке возможности нет, а налог на недвижимость в пять раз выше. Не говоря уже про то, что социальную «обвязку» в виде детсадов, школ и поликлиник застройщик апартаментов производить не обязан.
Что в плюсах? Их немного. Часто выгодным оказывается расположение, поскольку условия возведения апартаментов позволяют «втыкать» их даже в плотной городской застройке. Обычное жилье сейчас в основном появляется на окраинах, зато апартаментные комплексы строят и в центре, и рядом с метро. К тому же многие комплексы подразумевают наличие сервисных услуг, похожих на гостиничные.
Но главное – разница в стоимости площади. В среднем по России разница доходит до 20% – естественно, в пользу апартаментов. Сэкономить миллион или два – кого это не заинтересует?
Впрочем, в последнее время и этот плюс не так очевиден, как раньше. Во всяком случае в Петербурге разница в ценах стремительно сокращается.
Растет с опережением?
По данным международной компании Colliers International, в 2020 году на первичном рынке апартаментов Северной столицы было реализовано 116 тыс. кв. м – на 13% больше, чем в 2019-м. В первую очередь у нас востребованы сервисные апартаменты комфорт-класса, на которые пришлось 87% всего объема продаж.
«Хотя в 2020 году апартаменты несколько проигрывали жилью из-за того, что на них не распространяется льготная ипотека, волна инвестиций частных лиц захлестнула и этот сегмент, – говорит генеральный директор Colliers в Петербурге Андрей Косарев. – Спрос был большим – и рынок апартаментов двинулся в сторону повышения средних цен».
Сколько в Петербурге таких комплексов? Тут данные разнятся. Becar Asset Management, к примеру, уже подразделяет сегмент на три большие группы, которые включают сертифицированные апартаменты и апарт-отели, сервисные апартаменты и псевдожилье. По данным этой компании, общий объем предложения на конец 2020-го в 45 петербургских проектах составил 3761 квартиру, из которых на псевдожилье пришлось лишь около 14%. А сейчас в основном продолжают строиться апарт-отели: из реализуемых в Петербурге 18 проектов 11 приходится на них.
При этом расхожее мнение о значительно более низкой стоимости апартаментов эксперты подвергают сомнению. Может быть, для России в целом это так, но в Северной столице картина другая.
По данным Colliers, средняя цена метра в сервисных апартаментах Петербурга в 2020 году выросла на 24% (до 183 тыс. руб./кв. м), а в несервисных – на 28,5% (до 201 тыс. руб./кв. м). В результате разница средней стоимости между апартаментами и жильем стремительно сокращается.
Но есть и другие оценки. Так, расчеты Becar показывают, что цены росли куда более скромными темпами – на 16% у псевдожилья и на 10% в сегменте сервисных апартаментов. Здесь вряд ли можно говорить о разнице в ценах с жильем обычным, где цены за прошлый год, по различным оценкам, выросли на 15 – 25%.
С надеждой на туристов
Вместе с тем на двух смежных рынках действуют разные тенденции. Отмена льготной ипотеки может привести к снижению спроса на обычные новостройки, но почти не повлияет на апартаменты. Интерес к ним, напротив, может вырасти.
«Ожидаем, что в 2021 году продажи апартаментов будут на достаточно высоком уровне, а цены, скорее всего, продолжат плавно расти, – говорит Андрей Косарев. – Постепенно будет восстанавливаться туристический поток, особенно внутрироссийский, это будет подогревать ожидания инвесторов».
В этой связи на рынке появляются новые большие проекты. Так, группа компаний «ПСК» заявила о намерении инвестировать 4 млрд рублей в создание сети апарт-отелей под единым брендом Avenir. В новую сеть с общей номерной емкостью свыше 1,1 тыс. комнат войдут два строящихся объекта в Кировском районе и один в Московском. Ввод новых объектов намечен на 2021 – 2022 гг. Управлять отелями будет компания «ПСК-Инвест», принадлежащая, по данным сервиса Kartoteka.ru, Андранику Вардазаряну.
«Да, рынок будет продолжать расти, – уверена Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. – Новые проекты все равно станут появляться, что означает и прямой прирост объемов. Однако темпы роста, безусловно, замедлятся».
При этом еще с конца 2019-го наблюдается усиление конкуренции между апартаментами и традиционными отелями. Появляются и гибридные варианты, когда под одной крышей размещают и гостиницы, и апартаменты. «Эти сегменты начинают влиять друг на друга, перетягивать гостей и персонал», – отмечает Андрей Косарев. По его мнению, возрастает и значение расположения – для успешной конкуренции сервисным апартаментам теперь нужны уже не жилищные, а отельные локации. Этот подвид апартаментов стал интересен и международным компаниям – в ближайшие 4 года на рынке появятся сразу три проекта с брендами Mercure Residences, Ramada Encore, Adagio Access и Novotel.
Останется «недожильем»
Грядущее принятие закона о статусе апартаментов обещает более жестко разделить их по видам. И те, что все же будут приравнены к жилью, позволят их хозяевам получить такие же права, что и в случае обычных квартир. Почти такие же...
Как пояснил член Совета Федерации Олег Мельниченко, под льготную ипотеку и иные государственные жилищные программы они не попадут, но в них можно будет регистрироваться, получая различные виды соцуслуг по месту прописки. Но тарифы на «коммуналку», скорее всего, в них останутся такими же, как для нежилых помещений, а собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ.
Как считает Ольга Шарыгина, «в зависимости от того, что будет изложено в новом законе об апартаментах, станет понятно и то, какие типы апартаментов получат дальнейшее развитие». «На мой взгляд, это будут сервисные апартаменты и отели», – говорит она.
Вместе с тем вероятность перевода несервисных апартаментов в жилье подогревает спрос: по данным одного из интернет-порталов, в течение последнего года число предложений в новостройках сократилось на 9%, тогда как спрос вырос на 23%, схожая картина и на вторичном рынке. Так что интерес к псевдожилью растет еще до принятия закона, который должен сделать его более привлекательным.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 53 (6891) от 29.03.2021 под заголовком «Квартиры не в законе».
Комментарии