Квартирный бум. Россияне спешат оформить ипотеку с низкой процентной ставкой
Меньше месяца осталось до конца действия программы льготной ипотеки, которую вместе с покупателями квартир оплачивает государство. Те, кто успеет одобрить ипотеку до 1 ноября 2020 года, будут платить взносы со ставкой не выше 6,5%. Поэтому на рынке сейчас царит невиданный ажиотаж, а цены на квадратные метры стремительно летят вверх.
ФОТО pixabay
Бюджетный стимулятор
Напомним, в конце апреля правительство подписало документ о субсидировании ставок по ипотеке в качестве антикризисной меры поддержки строительной отрасли в период пандемии коронавируса. Бюджет субсидировал 3%-ное снижение от средних рыночных ставок, причем новые условия распространялись на заемщиков, получивших одобрение ипотеки в период с 17 апреля по 1 ноября 2020 года, низкая ставка сохраняется на весь период оплаты. Постановлением также определили и предельную сумму займа. Для Петербурга и Москвы это были 8 миллионов рублей, для остальных регионов - 3 миллиона. Однако затем нормы увеличили до 12 миллионов для столиц и 6 миллионов для регионов.
Условия распространялись только на покупку квартир в новостройках, поскольку субсидирование было направлено прежде всего в качестве меры поддержки строителей. Однако практика показала, что и вторичный рынок жилья отреагировал на новые условия – банки сами снижают ставки, чтобы стимулировать спрос.
А спрос оказался ажиотажным, несмотря на крайне нестандартные условия самоизоляции, масштабное падение экономики и пугающую неопределенность. Впечатляют даже промежуточные итоги. Уже в конце августа эксперты госкомпании «Дом.РФ» сообщали, что было получено 501,2 тысячи заявок на льготную ипотеку. В строительную отрасль удалось привлечь порядка 500 миллиардов рублей, а заемщики купили более 180 тысяч квартир.
Петербург и вовсе стал российским лидером по количеству заключенных договоров на условиях господдержки со ставкой 6,5%. По данным Росреестра, это каждая 15-я сделка (или 6,4% от общего количества зарегистрированных ипотечных договоров). К 1 сентября было заключено 9359 договоров. Москва оказалась на втором месте. Ленинградская область также вошла в пятерку регионов-лидеров.
Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» приводит не менее выразительные данные. В третьем квартале 2020 г. жилья на первичном рынке было реализовано на 22% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Эксперты рынка недвижимости считают, что именно благодаря программе господдержки отрасли удалось выйти на такие высокие показатели продаж. А если программа будет продлена, то итоговые объемы продаж в кризисном ковидном 2020 году могут приблизиться к прошлогодним показателям (4,3 млн кв. м).
Чистой воды маркетинг
Гарантированные государством 6,5% вызвали и всплеск интереса к ипотеке вообще. В результате активизировались маркетологи застройщиков, предлагают ипотеку даже под 0,1%. Такую заманчивую рекламу можно увидеть в метро, на баннерах вдоль автомобильных дорог, в цветных квадратиках глянцевых изданий, лентах соцсетей, почтовых ящиках.
На самом деле «нулевая» ипотека появилась сравнительно недавно, но все же значительно раньше пандемии. Разумеется, это не совсем правда, а точнее, совсем неправда – если внимательно читать все, что помечено звездочкой и написано мелким шрифтом в договоре. Евгений Гагарин, эксперт компании «Прайд Групп», объясняет: «0,1% – это не антикризисное новшество, а довольно давняя практика. Компании-застройщики заключают партнерские соглашения с банками, которые позволяют заемщикам взять ипотечный кредит с такой ставкой на период строительства. Если вы решились на договор долевого строительства и вкладываете деньги на этапе возведения дома, то до момента получения ключей вы можете платить ставку 0,1%. На первый взгляд предложение кажется более чем выгодным. Однако чаще всего оказывается, что эти 0,1% никак не сказываются на конечной стоимости квартиры. Сэкономленная сумма плавно «размазывается» по оставшимся 20 годам договора. Это чистой воды маркетинг, которым застройщик завлекает покупателей».
Правда, поймать «золотую рыбку» все-таки можно. Как рассказали нам специалисты Металлоинвестбанка, многое зависит от того, на каких условиях заключен партнерский договор банка с застройщиком. И не всегда льготная ставка на период строительства дома закладывается в конечную стоимость квартиры. Иногда расходы на себя берет сам застройщик, стремясь привлечь максимальное число клиентов.
А квартиры дорожают...
Вместе с тем эксперты «Прайд Групп» уверены, что сейчас на рынке недвижимости царит оправданный ажиотаж. Ставки по ипотечным кредитам беспрецедентно низкие, даже если забыть о господдержке. Еще два года назад в Петербурге средняя ставка по кредиту составляла 11%, в прошлом году она опустилась до 9%, а сейчас еще ниже. И даже если 1 ноября будет принято решение не продолжать программу льготного субсидирования, то останется масса возможностей снизить ежемесячный платеж. Кроме регулярного доступного рефинансирования существуют индивидуальные акции банков. Молодые семьи получают кредиты со сниженной ставкой, есть скидки за электронное подписание договора, льготы для держателей зарплатного проекта.
Все бы хорошо, но есть нюанс – чем дешевле становится ипотека, тем больше дорожают сами квартиры. По сентябрьским данным Сбербанка, льготная ипотека породила не только ажиотажный спрос, но и рост цен на недвижимость. По стране в целом только за июль-август квадратные метры подорожали более чем на 6%.
В Ленобласти рост составил 10%, а в Петербурге и вовсе 12%. И это всего за два месяца!
Так что покупатели квартир не то чтобы много выиграли. А вот для банковского сектора программа государственного субсидирования оказалась не меньшим благом, чем для строителей. С апреля по октябрь количество заемщиков оказалось примерно в два раза выше, чем в прошлом году.
Повод делать ставки
Будет ли продлена программа господдержки и льготной ипотеки? Этот вопрос сегодня обсуждается на всех уровнях – от кухонь квартиросъемщиков до правительственных кабинетов. Застройщики уже сегодня хотят понимать, на каких условиях они будут инвестировать в будущие проекты. Надеются на продолжение программы будущие новоселы, которым не хочется много лет переплачивать тройную стоимость квадратных метров, чутко следят за информацией риелторы и финансисты. Но из правительства по этому поводу поступает противоречивая информация.
В пользу продолжения госпрограммы говорят опыт и живой пример. В 2020 году была принята еще одна льготная программа: «Сельская ипотека» под 3%. Россельхозбанк получил 800 миллионов рублей на всю Россию. Еще 80 миллионов государственных субсидий получил Сбербанк. В итоге Россельхозбанку хватило этих денег на 4 месяца, а Сбербанк свою программу реализовал за месяц. Выделенного лимита хватило только на тех, кто уже собрал все документы и «был на низком старте». Те, кому досталась льгота, считали себя счастливчиками, остальные разочарованно пошли брать кредиты под высокий процент, а зря. Уже в августе российское правительство программу продолжило и выделило «Сельской ипотеке» дополнительные 4,2 миллиарда рублей.
В пользу продолжения программы низких ставок говорит и личная поддержка главы государства. Владимир Путин не раз подчеркивал необходимость сделать ипотеку более доступной.
Высокая эффективность программы для строительной и банковской сферы толкает бизнес-лобби на активные переговоры. На прошлой неделе во время встречи вице-премьера Андрея Белоусова с представителями «Деловой России» тоже обсуждался этот вопрос. Бизнесмены и омбудсмены предложили не только продолжить программу субсидирования ставок до 1 января 2022 года, но и расширить ее на вторичный рынок жилья. Первый вице-премьер пообещал обсудить это с коллегами по кабмину. «Программа, как мы видим, оказалась успешной», – резюмировал Белоусов.
Другой вице-премьер Марат Хаснуллин, курирующий строительную отрасль, еще недавно заявлял, что правительство не планирует продолжать после 1 ноября 2020 г. программу льготного субсидирования ипотеки. Однако уже через неделю на пресс-конференции он же поменял позицию на противоположную. «Мы намерены это продлевать. На каких условиях – мы обсудим в ближайший месяц», – заметил вице-премьер. В поддержку продления госпрограммы активно выступает и глава Минстроя России Владимир Якушев.
Впрочем, интерес представителей строительной отрасли объясним. Антикризисная мера не просто помогла выстоять в период пандемии, а позволила заработать компаниям значительно большие средства, чем это было бы возможно без учета кризисного фактора. Но не приведет ли к серьезному бюджетному дисбалансу «продолжение банкета»?
Финансовый блок правительства уверен, что приведет. Замглавы Минфина Алексей Моисеев, выступая в Совете Федерации, заявил, что продление мер господдержки по ипотеке со ставкой 6,5% на долгий срок грозит федеральному бюджету образованием финансовой пирамиды. При этом необходимости в ней уже нет. По оценкам экспертов Минфина, удержать ипотечные ставки на уровне 8% вполне реально – а это ставки заметно ниже докризисных рыночных.
Словом, аргументов «за» и «против» немало, так что исход спора между правительственными структурами непредсказуем. Результат будет зависеть и от детального анализа программы, которая все-таки завершится 1 ноября 2020 г., и от интенсивности второй волны коронавируса, и от состояния бюджета...
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 184 (6782) от 12.10.2020 под заголовком «Ипотечный ажиотаж».
Комментарии