Капиталы ищут крышу. Как правильно инвестировать в недвижимость?

Выражение «каменный кошелек» с легкой руки риелторов давно вошло в нашу жизнь. Оно означает использование квадратных метров квартир и домов для сбережения денег, которые в какой-то момент могут утратить свою ценность. Сдача в аренду пустующих квартир - давно проверенный способ монетизировать недвижимость. Впрочем, способ этот не идеален. Оптимальные пути вложения в недвижимость для частных инвесторов были рассмотрены на весенней Ярмарке недвижимости, прошедшей в «Экспофоруме».

Капиталы ищут крышу. Как правильно инвестировать в недвижимость? | ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

Жадных отправят во Всеволожск

Руководитель консультационного центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева сообщила на «круглом столе», что, судя по динамике цен на жилье в северной столице, со спросом все в порядке. В прошлом году квартиры в нашем городе подорожали на 8%. Самую скромную, но приличную студию невозможно найти дешевле, чем за 2,5 миллиона рублей.

В первом квартале 2019-го рост цен продолжился. По предварительным данным, актуальная цена среднего городского жилья - 108 тыс. руб./кв. м. При этом за квартал оно подорожало на 3,6%. Аналогичная тенденция поддерживается областным пригородом, прежде всего - Всеволожским и Ломоносовским районами, где цены за январь - март выросли на 3%. «Мы прогнозируем рост к концу нынешнего года на 5 - 10%», - пояснила Трошева.

Ключевой датой станет 1 июля, когда будет отменено долевое строительство. Ряд участников ярмарки посетовали, что до сих пор не утверждены официально критерии - каким объектам, начатым по прежним правилам, можно финишировать, ничего не меняя в условиях реализации. Приблизительно ясно, что ключевую роль сыграют доля реализованных квартир и уровень строительной готовности, но не только математики, но и девелоперы уважают язык цифр.

Юниты второго эшелона

Руководитель филиала риелторской фирмы «Этажи» Артем Ксенофонтов сообщил, что есть инвесторы среднего уровня, готовые взять сразу по нескольку квартир, или юнитов, в апартамент-отелях. «Доходность вложений в апартаменты - 12,5% годовых, это на уровне облигаций второго эшелона. Девелоперы рекламируют доход выше, но это от котлована до ввода, так как период больше года, то нужно пересчитать, иначе результат некорректный», - сказал он.

Доля физических лиц - инвесторов, которые берут недвижимость для дохода, а не для жизни, высока. До 15% квартир в строящихся домах переуступают до сдачи здания в эксплуатацию. Конечно, не все продавцы идут на этот шаг, потому что изначально собирались извлечь доход от разницы цены на нулевом уровне и при высокой степени готовности. Может, в семье деньги срочно нужны. В то же время ряд рантье не спешат с продажей, а нацелены на последующую сдачу недвижимости в аренду. Ксенофонтов полагает что доля инвесторов в общей массе покупателей квартир - приблизительно 20%.

Место с займом

Ольга Трошева заметила, что на первичном рынке ипотечные сделки важны. «Ипотека дает возможность отыграть качество», - заявила она. И пояснила эту мысль. Взяв кредит, можно купить жилье получше, это жилье в хорошем месте подорожает, причем прибавка в цене покупки превысит процентные выплаты.

Руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов замечает, что предпочтения покупателей неизменны. Во-первых, это цена. Во-вторых, локация объекта. В-третьих, надежность застройщика. Это три основных кита спроса (именно в таком порядке).

«К ним можно добавить два кита меньшей важности - развитость социальной инфраструктуры и транспортную доступность», - дополнил он. Маркетолог предсказал, что в ближайшее время хитом в Петербурге станет реновация промышленных территорий возле Черной речки.

Руководитель строительных проектов компании «Бекар» Марина Валтере предупреждает: «Чтобы правильно инвестировать в недвижимость, нужно найти хорошего учителя. На мой взгляд, чтобы правильно вкладывать деньги в ценные бумаги, необходимо учиться года три. Обычный человек может купить и классическую коммерческую недвижимость - под офис или магазин. Доходность, если идти по этому пути, выше, но выбор объекта сложнее, требует настоящего профессионализма».

Дело новое

Валтере рекомендует апартаменты - относительно новый вид недвижимости. Это коммерческая недвижимость, не жилье. Юниты в апартаментах изначально рассчитаны на сдачу в аренду. Доходность при сдаче посуточно на раскрученном объекте достигает 16 - 18% годовых. Но эксперт предупреждает, что такие привлекательные показатели никто не гарантирует. «В первые два года заполняемость номеров будет 55 - 63%, соответственно, доходность максимум до 10%», - предупреждает она.

Руководитель отдела новостроек риелторской компании «Экотон» Михаил Бизимов замечает, что доходность вложений в недвижимость еще пару лет назад была 15% годовых, сейчас же стремится к 10%. Это близко к банковским депозитам. «Людям я рекомендую диверсифицировать - часть вкладывать во встроенные помещения. Считаю, что апартаменты выгоднее квартир», - замечает он.

Действительно, у «апартов» ниже себестоимость строительства за счет ухода от соцнагрузки. И властям это не нравится. Напомним, что в конце прошлого года чиновники решили перепроверить проектируемые объекты. «Псевдожилья» быть не должно, заявили в Смольном. Однако «не должно» - не значит, что такого не будет. Появление жилых апарт-отелей породит проблемы и для людей, которые приобретают юниты, и для старожилов, живущих на близлежащих территориях.

#недвижимость #инвестиции #жилье

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 063 (6416) от 08.04.2019 под заголовком «Капиталы ищут крышу».


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
Дело табак. ЦБ РФ отозвал лицензии у двух банков
24 Декабря 2018

Дело табак. ЦБ РФ отозвал лицензии у двух банков

Организации не представляли невские берега, но их проблемы напрямую касаются Петербурга и Ленобласти.

Новгородцы взялись за ремесло. Экономические итоги года на Северо-Западе
21 Декабря 2018

Новгородцы взялись за ремесло. Экономические итоги года на Северо-Западе

Оценим информацию о социально-экономическом развитии 11 субъектов Северо-Западного федерального округа за минувший год.

Ловушка для алмазов в Петербурге
17 Декабря 2018

Ловушка для алмазов в Петербурге

Петербургский «шаг в будущее» – в особой экономической зоне «Санкт-Петербург» открылся инновационный центр «Буревестник».

Петербургские фирмы – в ожидании теплого климата
17 Декабря 2018

Петербургские фирмы – в ожидании теплого климата

Число малых и средних предприятий выросло в Петербурге до 362 тысяч, в прошлом году они перечислили в казну города 32 млрд рублей. Мы узнали, чего ждут люди, сумевшие утвердиться в реальном секторе.

В Петербурге открываются производства по измельчению всего и вся
12 Декабря 2018

В Петербурге открываются производства по измельчению всего и вся

Дробление от камней до лекарственных субстанций выделилось в особую индустрию, в которой заняты тысячи специалистов.

Где родился, там не пригодился. Почему растет внутренняя миграция в Москву и Петербург
24 Августа 2018

Где родился, там не пригодился. Почему растет внутренняя миграция в Москву и Петербург

Теперь на этой почве столицы соревнуются между собой в том, сколько миллионов квадратных метров жилья ими введено.

Российское судостроение: кому достанется «майка лидера»?
10 Августа 2018

Российское судостроение: кому достанется «майка лидера»?

Между отечественными верфями развернулась борьба за арктические заказы. Какие лидеры будут строить «Лидера»?

Кто поведет аэроэкспресс до Пулково?
09 Августа 2018

Кто поведет аэроэкспресс до Пулково?

При строительстве аэроэкспресса из Пулково до Витебского вокзала Смольный испытает новую схему партнерства с «частником». Разберемся в ней подробнее.

Как получить компенсацию пострадавшим от турфирм
07 Августа 2018

Как получить компенсацию пострадавшим от турфирм

Мы разобрались в ситуации, что делать путешественникам в том случае, если туроператор официально объявил о банкротстве.

Как «вела себя» экономика Петербурга и Ленобласти в первом полугодии 2018-го
02 Августа 2018

Как «вела себя» экономика Петербурга и Ленобласти в первом полугодии 2018-го

Индекс промышленного производства за указанный период в Северной столице составил 103,5%, в 47-м регионе - 104,7%. Разберемся в составляющих показателей.

Рынку продовольствия найдут свой ГОСТ
30 Июля 2018

Рынку продовольствия найдут свой ГОСТ

Главные новости продовольственного рынка – в нашем обзоре: особенности «Российского» сыра, «шоколадные» перипетии и узда для продуктов от торговых сетейю

«Фирму Сигма» отправили в банкротство
23 Июля 2018

«Фирму Сигма» отправили в банкротство

Арбитражный суд решил ввести в отношении проблемного застройщика процедуру банкротства. Бесславная история фирмы – в нашем материале.