Капиталы ищут крышу. Как правильно инвестировать в недвижимость?

Выражение «каменный кошелек» с легкой руки риелторов давно вошло в нашу жизнь. Оно означает использование квадратных метров квартир и домов для сбережения денег, которые в какой-то момент могут утратить свою ценность. Сдача в аренду пустующих квартир - давно проверенный способ монетизировать недвижимость. Впрочем, способ этот не идеален. Оптимальные пути вложения в недвижимость для частных инвесторов были рассмотрены на весенней Ярмарке недвижимости, прошедшей в «Экспофоруме».

Капиталы ищут крышу. Как правильно инвестировать в недвижимость? | ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

Жадных отправят во Всеволожск

Руководитель консультационного центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева сообщила на «круглом столе», что, судя по динамике цен на жилье в северной столице, со спросом все в порядке. В прошлом году квартиры в нашем городе подорожали на 8%. Самую скромную, но приличную студию невозможно найти дешевле, чем за 2,5 миллиона рублей.

В первом квартале 2019-го рост цен продолжился. По предварительным данным, актуальная цена среднего городского жилья - 108 тыс. руб./кв. м. При этом за квартал оно подорожало на 3,6%. Аналогичная тенденция поддерживается областным пригородом, прежде всего - Всеволожским и Ломоносовским районами, где цены за январь - март выросли на 3%. «Мы прогнозируем рост к концу нынешнего года на 5 - 10%», - пояснила Трошева.

Ключевой датой станет 1 июля, когда будет отменено долевое строительство. Ряд участников ярмарки посетовали, что до сих пор не утверждены официально критерии - каким объектам, начатым по прежним правилам, можно финишировать, ничего не меняя в условиях реализации. Приблизительно ясно, что ключевую роль сыграют доля реализованных квартир и уровень строительной готовности, но не только математики, но и девелоперы уважают язык цифр.

Юниты второго эшелона

Руководитель филиала риелторской фирмы «Этажи» Артем Ксенофонтов сообщил, что есть инвесторы среднего уровня, готовые взять сразу по нескольку квартир, или юнитов, в апартамент-отелях. «Доходность вложений в апартаменты - 12,5% годовых, это на уровне облигаций второго эшелона. Девелоперы рекламируют доход выше, но это от котлована до ввода, так как период больше года, то нужно пересчитать, иначе результат некорректный», - сказал он.

Доля физических лиц - инвесторов, которые берут недвижимость для дохода, а не для жизни, высока. До 15% квартир в строящихся домах переуступают до сдачи здания в эксплуатацию. Конечно, не все продавцы идут на этот шаг, потому что изначально собирались извлечь доход от разницы цены на нулевом уровне и при высокой степени готовности. Может, в семье деньги срочно нужны. В то же время ряд рантье не спешат с продажей, а нацелены на последующую сдачу недвижимости в аренду. Ксенофонтов полагает что доля инвесторов в общей массе покупателей квартир - приблизительно 20%.

Место с займом

Ольга Трошева заметила, что на первичном рынке ипотечные сделки важны. «Ипотека дает возможность отыграть качество», - заявила она. И пояснила эту мысль. Взяв кредит, можно купить жилье получше, это жилье в хорошем месте подорожает, причем прибавка в цене покупки превысит процентные выплаты.

Руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов замечает, что предпочтения покупателей неизменны. Во-первых, это цена. Во-вторых, локация объекта. В-третьих, надежность застройщика. Это три основных кита спроса (именно в таком порядке).

«К ним можно добавить два кита меньшей важности - развитость социальной инфраструктуры и транспортную доступность», - дополнил он. Маркетолог предсказал, что в ближайшее время хитом в Петербурге станет реновация промышленных территорий возле Черной речки.

Руководитель строительных проектов компании «Бекар» Марина Валтере предупреждает: «Чтобы правильно инвестировать в недвижимость, нужно найти хорошего учителя. На мой взгляд, чтобы правильно вкладывать деньги в ценные бумаги, необходимо учиться года три. Обычный человек может купить и классическую коммерческую недвижимость - под офис или магазин. Доходность, если идти по этому пути, выше, но выбор объекта сложнее, требует настоящего профессионализма».

Дело новое

Валтере рекомендует апартаменты - относительно новый вид недвижимости. Это коммерческая недвижимость, не жилье. Юниты в апартаментах изначально рассчитаны на сдачу в аренду. Доходность при сдаче посуточно на раскрученном объекте достигает 16 - 18% годовых. Но эксперт предупреждает, что такие привлекательные показатели никто не гарантирует. «В первые два года заполняемость номеров будет 55 - 63%, соответственно, доходность максимум до 10%», - предупреждает она.

Руководитель отдела новостроек риелторской компании «Экотон» Михаил Бизимов замечает, что доходность вложений в недвижимость еще пару лет назад была 15% годовых, сейчас же стремится к 10%. Это близко к банковским депозитам. «Людям я рекомендую диверсифицировать - часть вкладывать во встроенные помещения. Считаю, что апартаменты выгоднее квартир», - замечает он.

Действительно, у «апартов» ниже себестоимость строительства за счет ухода от соцнагрузки. И властям это не нравится. Напомним, что в конце прошлого года чиновники решили перепроверить проектируемые объекты. «Псевдожилья» быть не должно, заявили в Смольном. Однако «не должно» - не значит, что такого не будет. Появление жилых апарт-отелей породит проблемы и для людей, которые приобретают юниты, и для старожилов, живущих на близлежащих территориях.

#недвижимость #инвестиции #жилье

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 063 (6416) от 08.04.2019 под заголовком «Капиталы ищут крышу».


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов
23 Августа 2019

В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов

Среди них - участки Северного проспекта, Выборгского шоссе, проспекта Энгельса и еще десяти магистралей города.

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?
19 Августа 2019

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?

Лучше внимательно изучать платежку перед тем, как оплачивать ее.

В Петербурге растут цены на жилье
14 Августа 2019

В Петербурге растут цены на жилье

Доходы граждан не растут соответствующими темпами.

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?
05 Августа 2019

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?

Авторы жалоб в газету правы далеко не всегда.

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику
26 Июля 2019

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику

Почему отсутствие роста цен для экономики бывает опасным?

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?
17 Июля 2019

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?

Выходящие на пенсию россияне информированы о том, как продолжить зарабатывать после завершения активной трудовой деятельности.

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей
10 Июля 2019

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей

Это почти на 4 тыс. меньше, чем ожидают соискатели.

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?
02 Июля 2019

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?

Работодатели думают, как привлечь молодежь в реальный сектор.

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится
19 Июня 2019

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится

Минэнерго РФ внесло ясность в главный вопрос, «затуманивавший» перспективы ввода магистрального газопровода.

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю
18 Июня 2019

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю

О необходимости сокращения продолжительности рабочей недели впервые заговорили еще в 2014 году.

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака
11 Июня 2019

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака

Инвестиционный проект позволит существенно нарастить объемы экспорта продукции.

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году
10 Июня 2019

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году

Город готов начать строительство новой магистрали.