Эскроу как плата за спокойствие. Что изменилось после принятия закона об отмене долевого строительства
Напомним, что с 1 июля 2019 года действуют новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан. Теперь реализация новых проектов возможна лишь за счет банковских кредитов - проектного сопровождения. Особенность новации - средства граждан на приобретение квартир должны храниться не в их кошельках, а на специальных счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода дома в эксплуатацию.
В России наблюдается очередная аномалия. На сей раз - на рынке жилья. С введением эскроу-счетов и цены за квадратные метры подросли, и объемы ввода стройобъектов увеличились. В Ленобласти, например, - в 1,9 раза по сравнению с январем - июлем 2018 года. Ф
Притяжение котлована
Некоторые девелоперы сразу заявили, что вообще не будут работать с деньгами граждан и не станут заморачиваться с эскроу. Юридически это возможно, тогда строительная компания должна возвести здание на собственные средства, а продажи начинать после сдачи объекта.
Во всех этих случаях реформа полностью исключает появление новых обманутых дольщиков. Это безусловный плюс, собственно, ради него преобразования и затевались. Но, по законам логики, где есть плюс, появляется и минус - банковские кредиты не бесплатны. А если застройщик работает исключительно на свои, то при покупке готового жилья гражданам не удастся сэкономить.
Не секрет, что, входя в проекты на стадии котлована, можно было купить квартиру на 15 - 25% дешевле, чем в готовом доме. Именно поэтому схема долевого строительства и прижилась в нашей стране, несмотря на риски вложения семейных капиталов в котлован.
Кстати, «долевка» пока не умерла. Старые проекты, которые успели стартовать до ключевой даты, разрешено завершить по прежним правилам долевого строительства. Поэтому эксперты и говорят о переходном периоде.
Уточним, что одного разрешения на строительство для того, чтобы избежать эскроу, мало, нужен еще ряд условий. Строительная готовность таких проектов должна быть не менее 30%, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве должен достигать не менее 10% стоимости проекта. Отдельные критерии прописаны для проектов микрорайонной застройки (комплексного освоения территорий), а также для системообразующих строительных холдингов и еще для застройщиков, которые обязались завершить проблемные объекты с обманутыми другими компаниями дольщиками.
Впереди инфляции
Сейчас даже в Москве с использованием эскроу-счетов реализуется только 12%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Приобретение квартир через эскроу обходится покупателям в среднем на 6 - 13% дороже, чем покупка жилья по схеме долевого строительства. Средняя стоимость первичной недвижимости в крупных городах России за июль, первый месяц работы в новых условиях, выросла в среднем на 1%, следует из материалов аналитического центра ЦИАН.
Лидером по темпам подорожания аналитики называют Москву: за месяц однокомнатная квартира в столице выросла в цене на 6,7%, а по сравнению с июлем 2018 г. - на 13%. Сейчас средняя цена «однушки» в столице достигла 8,2 млн рублей. То есть 191 тыс. руб. за квадратный метр.
Данные подтверждаются и другими исследователями. Изменения в долевом законодательстве - переход на эскроу-схему - спровоцировали рост цен на рынке жилого строительства. В среднем по России за первую половину 2019 года цены выросли на 9%, подсчитали аналитики федерального портала «Мир квартир». Таких высоких темпов роста в стране не было уже несколько лет.
Цены выросли во всех крупных городах России. В Петербурге стоимость квадратного метра увеличилась на 10,3%, в Ленобласти - на 9,2%. Общий бюджет покупки вырос за июль текущего года на 9,2 и 9,8%, соответственно. По мнению аналитиков, во второй половине года темп роста цен может снизиться, однако по итогам года ожидается увеличение на 15 - 18%. Окончательные выводы о том, насколько вырастут цены на новое жилье, делать еще рано. Для серьезного анализа ситуации нужно подождать еще пару месяцев, а лучше дождаться конца 2019 года.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 162 (6515) от 02.09.2019 под заголовком «Эскроу как плата за спокойствие».
Комментарии