Александр Вертячих

Экономика 23 апреля 2018

Дмитрий Осипов: «89% земельных участков в Петербурге оформлены в соответствии с законом»

Директор филиала Кадастровой палаты Росреестра по Петербургу рассказал, с какими трудностями горожане могут столкнуться при постановке земельного участка на учет.

Фото Дмитрия Соколова

В Петербурге, втором по величине российском мегаполисе, насчитывается свыше 24 тысяч домовладений. А это значит, что, во-первых, в городе есть столько же земельных участков, на которых стоят частные дома. Во-вторых, что с введением земельного рынка домовладельцы получили и статус землевладельцев. А это уже ко многому обязывает, ведь участок не просто кусок земли. За ним нужно «ухаживать» с тем же рвением, что и за домом, садом, огородом. То есть оформить его по закону, установить границы с привязкой к координатам и поставить на кадастровый учет.

О сложностях, возникающих перед землевладельцами в новых юридических реалиях, и о том, как избегать таких ситуаций, заместителю главного редактора «СПб ведомостей» Александру Вертячих рассказал директор филиала Кадастровой палаты Росреестра по Санкт-Петербургу Дмитрий Осипов. 

- Дмитрий Александрович, недавно в нашей газете было опубликовано интервью с руководителем Кадастровой палаты Росреестра по Ленинградской области Тимофеем Владимировичем Сидяйкиным, в котором он рассказал о специфике и проблемах постановки на кадастровый учет частных домов и участков в садоводствах на территории области. Существуют ли подобные проблемы на территории Петербурга и если да, то почему? 

- Ситуация с определением границ земельных участков в городе существенно отличается от областной. У Ленинграда, ныне Петербурга, была и остается жесткая позиция: все участки должны иметь четкие границы и координаты. Именно поэтому сейчас 89% земельных участков в северной столице оформлены в соответствии с действующим законодательством и поставлены на кадастровый учет. Бесспорные лидеры по этому показателю в России - Петербург и Башкирия. Если говорить о городских садоводствах, то примерно 90% их прошли кадастровый учет в Кадастровой палате.

- Одна из главных проблем, встающих перед землевладельцами в области, - наложение границ участков, что препятствует их юридическому оформлению. Есть ли такая проблема в Петербурге?

- Нет, потому что наложение границ - результат использования землеустроителями при проведении кадастровых работ нескольких систем координат, в том числе местных и условных. В нашем городе еще в 1963 году разработали свою систему, которая была утверждена годом позже и получила наименование СК-64. Земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет в данной системе. Кстати, Ленинградская область постепенно переходит на единую местную систему координат МСК-47, что во многом решит проблемы наложения границ.

Не стоит перед нами и вопрос о категории земель, где находятся те или иные участки. Согласно Земельному кодексу, все участки на территории Петербурга отнесены к землям населенных пунктов. Полномочия по формированию участков и утверждению схем расположения участков находятся в ведении комитета имущественных отношений (КИО).  

 - Что мешает петербургским домовладельцам ставить на кадастровый учет свои дома и участки? 

- Земельные участки могут не соответствовать требованиям градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, содержащих в себе установленные предельные минимальные размеры для образуемых участков. Как правило, это касается наделов для ведения садоводства, дачного и индивидуального жилищного строительства (ИЖС). При первичном образовании земельных участков такие проблемы зачастую не возникают. Однако раздел, объединение или перераспределение участков, приводящие к образованию не соответствующих установленным размерам участков, учесть не получится - таково требование закона. 

- В городе, как и в области, немало случаев, когда участки были приватизированы в 1990-х без обмера, согласования границ и межевания. Далеко не все подобные домовладения и земельные участки имеют кадастровый паспорт и геодезические документы с привязкой координат. Насколько остро стоит эта проблема в Петербурге и нужно ли владельцам участков поторопиться с их оформлением даже с учетом того, что государство отказалось от требования согласования границ при купле-продаже участков?

- В Петербурге, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения о земельных участках, границы которых не имеют координат, а, следовательно, участки не соответствуют требованиям закона. Сейчас их доля в общем числе земельных участков составляет 10,7%. Необходимо понимать, что земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в ЕГРН. Отсутствие сведений о координатах земельных участков дач, садоводств и ИЖС не отнесено законодательством к основаниям для ограничения или выведения их из гражданского оборота. 

Фото Александра Дроздова 

При этом нужно понимать, что сложности у владельцев участков, границы которых не привязаны к координатам, могут возникнуть в процессе межевания с соседями. Зачастую возникают споры о том, что землевладелец будто бы «прирезал» к своему участку столько-то квадратных метров либо «захватил» соседскую хозяйственную постройку. С этой точки зрения все участки необходимо измерить и определить координаты границ. Выражаясь юридически, названная процедура прежде всего приводит к обеспечению гарантий имущественных прав землепользователя, а также к снижению рисков граждан и предотвращению земельных споров, многие из которых заканчиваются в суде. Установление четких границ участка с привязкой к координатам помогает и в объективном определении налоговой базы. 

- Насколько остро стоит проблема постановки на кадастровый учет объектов незавершенного строительства в Петербурге? 

- Каких-либо проблем, связанных с постановкой на учет таких объектов, в нашем городе не возникло. С заявлением о постановке на учет и регистрации прав к нам обращается собственник земельного участка, на котором расположен объект. К заявлению обязательно прилагается технический план, подготовленный кадастровым инженером. Необходимость предоставления технического плана установлена законом о регистрации недвижимости. 

КСТАТИ 

Постановка земельного участка на кадастровый учет в Петербурге 

Этап 1. Присвоение адреса земельному участку и получение схемы расположения земельного участка (КИО); 

Этап 2. Подготовка межевого плана (кадастровые инженеры); 

Этап 3. Подача документов (через многофункциональные центры в любом районе города); 

Этап 4. Осуществление государственного кадастрового учета (Кадастровая палата совместно с управлением Росреестра по СПб). 

МЕЖДУ ТЕМ 

По сведениям ЕГРН (по состоянию на 1.04.2018), на территории Петербурга учтено 3 066 512 объектов недвижимости. Из них: 143 650 земельных участков и 2 922 862 объекта капитального строительства. 

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 072 (6181) от 23.04.2018.