Замедление ради социалки. Новые реалии заставят столичные городаи менять строительные планы
Градостроительная практика на землях, находящихся в границах Ленобласти, но тяготеющих к Петербургу, в начавшемся году станет едва ли не самой важной темой для обсуждений специалистами, девелоперами и чиновниками на разных уровнях.
Нестандартные субъекты
Как сообщил вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин на ежегодной конференции «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга», 47-й регион намерен сократить объемы жилищного строительства. Показатель 1 кв. м на жителя области в год давно преодолен. Нормативную величину действительно информативно использовать для «нормальных» субъектов РФ вроде Нижегородской области или Татарстана, но, на взгляд специалистов, совершенно не применимо для Московской и Ленинградской областей.
В последней, по словам Михаила Москвина, к 2024 году план по вводу жилья должен достичь 3,8 млн квадратных метров.
Статистика показывает: за весь прошлый год в Ленинградской области введено в эксплуатацию 2436,1 тыс. кв. м жилой недвижимости. Сюда входят и 896,2 тыс. квадратных метров индивидуального жилищного строительства.
«Но на следующие годы мы будем просить оставить нам показатель 1 квадратный метр на жителя плюс 25%. Итого 2 - 2,3 млн «квадратов» в год. Эти цифры предложены нами после анализа спроса на квартиры в области и после оценки возможных вложений в инфраструктуру в новостройках», - вице-губернатор поделился некоторыми подробностями переговоров с федеральным Минстроем.
Чужие квартиры
В 47-м регионе сделали расчеты для примерной величины сдачи жилья в объеме 2,7 млн «квадратов» в год. При средней расчетной жилищной обеспеченности 30 кв. м на человека это 90 тыс. жителей. Для примера: в самом большом городе Ленобласти - Гатчине - сегодня 95 тыс. жителей. То есть, по региональным нормам градостроительного проектирования, ежегодно надо строить по 20 детсадиков на 270 мест и 10 школ на 820 мест.
Есть тут, конечно, некая условность. По нормам получается, что типичная семья - мама-папа и двое деток - занимают 120 «квадратов». В индивидуальном доме это не редкость, но в многоэтажках «квадратов» гораздо меньше. А тем временем Ленобласть урбанизируется стахановскими темпами.
Вице-губернатор озвучил свой расчет. Детсадик стоит примерно 300 млн рублей, соответственно, 20 детских садов - это 6 миллиардов рублей. Школа стоит примерно 800 млн рублей, соответственно, 10 школ - это 8 млрд рублей, итого 14 млрд рублей. «Это очень большие вложения и для бизнеса и для бюджетов всех уровней и очень большое напряжение», - подытожил Михаил Москвин.
С 2021 года планируется скорректировать условия участия в федеральной программе «Стимулирование жилищного строительства» («Стимул») в части возмещения расходов на инженерную инфраструктуру. Застройщикам для получения компенсации будет необязательно строить сети и вводить жилье в течение одного года. Власти Ленобласти надеются, что эти изменения «разморозят» проекты, которые инвесторы не начинают из-за высоких затрат на старте. Однако пока такие заявления на планы застройщиков не повлияли.
«Стимул» поможет на местах?
В России с 2016 года действует федеральная программа «Стимул». Вкратце суть ее такова. Застройщик, участвующий в проекте комплексного освоения территории (КОТ), должен подготовить проект и получить положительное заключение госэкспертизы социального объекта, а также передать участок, на котором он будет строиться. Заказчиками работ являются муниципальные власти, которые выбирают подрядчика. Работы финансируются из федерального (67%), областного (29,7%) и местного (3,3%) бюджетов.
В 2019 году на строительство объектов по «Стимулу» в Ленобласти выделено 1,5 млрд рублей, в 2020 году - 1,3 млрд рублей. В прошлом году застройщики возвели в рамках программы три школы: одну на 1175 мест в городе Мурине, а также две в Буграх на 950 мест каждая.
Начато строительство школы на 550 мест в Новогорелове, и детского сада на 295 мест в городе Кудрове. В 2020-м Ленобласти выделено 1,3 млрд рублей.
В рамках федеральной программы планируется завершить строительство вышеназванной школы в Новогорелове и детского сада на 295 мест в Кудрове. Кроме того, начнут стройку семи новых объектов образования (пяти школ и двух детсадиков). Но важно, что изменятся условия работы. До сих пор, чтобы получить возмещение затрат на строительство инженерной инфраструктуры по программе, девелоперу нужно выполнить эти работы и ввести в эксплуатацию жилье в течение одного календарного года. Застройщики же часто не успевают уложиться в один год. Сейчас, как пообещал Михаил Москвин, федеральный Минстрой решил смягчить условия, приведя ситуацию к реальной.
Побочный эффект
Полгода, как начался переход от долевого строительства жилья на банковское финансирование через счета эскроу. СМИ, в том числе и наша газета, не раз писали о разнице этих схем. Но уже можно сделать предварительные выводы. Жилье по эскроу дороже на 10 - 15%, это признали ряд экспертов.
Чуда не случилось - деньги дольщиков для девелоперов были «беспроцентные», а банковский кредит, даже на самых льготных условиях, денег стоит. Зато теперь, как обещают чиновники, в стране не будет обманутых дольщиков. А что семья за двушку должна будет отдать не 6, а 7 млн руб. - это, фигурально выражаясь, побочный эффект, плата за спокойствие.
Правда, гражданам прошлый год подарил и хорошую новость - снижение ставок по банковским кредитам, в том числе ипотечным. И это, пожалуй, лучшая новость из мира строительного рынка. Будем ждать следующих известий.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 033 (6631) от 25.02.2020 под заголовком «Замедление ради социалки».
Комментарии