Не доверяя, проверяй! Как не попасть в руки к мошенникам при оформлении договора купли-продажи
Как известно, обязательной нотариальной регистрации сделок с недвижимостью (если речь идет не о продаже долей) у нас до сих пор не существует. Поэтому, чтобы сэкономить деньги, граждане часто заключают договоры купли-продажи в простой письменной форме. Чем умело пользуются мошенники...
РИСУНОК Сергея КОКАРЕВА
Их жертвами, вопреки распространенному мнению, становятся не только беспомощные старики или беспробудные алкоголики. В группе риска, к примеру, жители небольших населенных пунктов, переехавшие в большие города и наивно ведущиеся на красивые слова и обещания. Легкая добыча мошенников - часто далекая от жизни творческая интеллигенция и даже... ушлые бизнесмены, уверенные, что их-то уж никто никогда не обманет, и потому пренебрегающие помощью юриста.
Большинство схем обмана так или иначе базируется на использовании «липовых» документов. Например, доверенностей, с которыми представители продавца или покупателя приходят на заключение сделки.
Само по себе наделение другого человека правом действовать от своего имени абсолютно законно. Тем не менее юристы обычно рекомендуют такую сделку по возможности вообще не заключать. И неважно, покупаете вы или продаете. Причина проста - «нарисовать» на компьютере требуемый документ сегодня сможет даже школьник. Впрочем, доверенность может быть и подлинной, но недействительной, если ранее была отозвана.
Если же отказаться от сделки вы не готовы, обязательно удостоверяйте ее у нотариуса. Он имеет возможность, воспользовавшись Единой информационной системой нотариата (ЕИС), проверить, не отозвана ли доверенность и выдавалась ли в действительности.
При покупке квартиры совсем нелишним будет связаться с продавцом и уточнить, по какой причине он не может лично присутствовать на сделке. По возможности, проверьте эту информацию. Последнее важно, ибо не исключено, что в договор намеренно закладывается «мина». После того как вы выплатите деньги и зарегистрируете недвижимость на свое имя, продавец, находящийся в сговоре со своим представителем, может заявить, что никакой доверенности он не давал, и на этом основании оспорить сделку в суде. При этом доказать его связь с мошенниками, которых к тому времени и след простынет, будет практически невозможно.
Суд же в этом случае с большой степенью вероятности признает сделку недействительной, и квартира будет возвращена первоначальному владельцу. А вот удастся ли вам вернуть уплаченные деньги - большой вопрос. Можно, конечно, наложить арест на имущество продавца, например, на ту же самую квартиру, и пытаться получить возмещение убытков за счет ее реализации. Но если она - его единственное место жительства, обратить на нее взыскание по закону не получится.
Подделать можно не только доверенность, но и решение суда. Например, о том, что за неким человеком якобы признается право собственности на какой-то «спорный» объект недвижимости. Допустим, он «выиграл» тяжбу в борьбе за наследство. Разумеется, перед этим злоумышленники находят пустующую квартиру, владельцы которой либо живут в другом месте, либо умерли (при отсутствии законных наследников такое жилье объявляется выморочным). Ей-то и находят нового «хозяина».
Изготовленную «липу» сдают на регистрацию в Росреестр и вскоре получают документы на право собственности. Теперь, пока афера не вскрылась, квартиру нужно быстро продать. Но покупать недвижимость, полученную в результате решения суда, мало кто отважится (сегодня решение есть, а завтра его могут отменить). И потому мошенники сразу организуют фиктивную продажу на подставное лицо. В новом свидетельстве о праве собственности в качестве правоустанавливающего документа (документа-основания) будет указан уже договор купли-продажи.
Новый «собственник» меняет в квартире замки, дает объявление о продаже и начинает показывать ее потенциальным покупателям. При этом, чтобы избавиться от жилплощади как можно быстрее, ее обычно продают значительно ниже рыночной стоимости. И это в первую очередь должно насторожить потенциального покупателя. Видя, что квартира находится в собственности продавца совсем недавно и продается явно дешевле аналогичных вариантов, ему обязательно нужно проверить всю ее историю.
Еще один вариант использования поддельных судебных актов - снятие ареста, наложенного на квартиру. Изготавливается «липовое» определение суда, на его основании снимается обременение в Росреестре, затем квартира экстренно продается, а бывший собственник испаряется.
Нередко мошенники берут под залог квартиры кредит. Потом при помощи поддельных документов залоговое бремя снимают, а квартиру продают. Проходит некоторое время, и новые собственники обнаруживают в почтовом ящике повестку с вызовом в суд по делу об изъятии у них квартиры за долги банку.
Почему же все эти махинации становятся возможными?
Увы, в процессе регистрации прав на квартиру у сотрудников Росреестра нет полномочий проверять действительную волю сторон договора. Они не вправе выяснять у собственника квартиры, действительно ли он желает продать (или того хуже - подарить) ее. Является ли это его личным желанием или его кто-то на этот шаг уговаривает.
Как правило, личного контакта между собственником недвижимости и регистратором вообще не происходит, так как документы на регистрацию подаются через посреднические структуры. А ведь как раз при личной беседе у опытного специалиста могут возникнуть подозрения в недобросовестности кого-то из участников сделки! Такие подозрения зачастую основываются на незначительных, на первый взгляд, деталях поведения, на которые человек, не имеющий профессионального опыта, просто не обратит внимания.
Выявить признаки возможного мошенничества необходимо еще на стадии подготовки сделки. Без помощи юриста, специализирующегося на вопросах, связанных с недвижимостью, сделать это довольно непросто. Способов обмана существует великое множество, и злоумышленники, к сожалению, постоянно совершенствуют свои схемы. При возникновении каких-либо сомнений юрист с особой тщательностью подойдет к изучению представленных документов. И если они не будут рассеяны, то, конечно, порекомендует от сделки отказаться...
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 183 (6536) от 01.10.2019 под заголовком «Не доверяя, проверяй! Главное правило при операциях с недвижимостью».
Комментарии