Эра капремонта
Поначалу сотрудники Генерального консульства Финляндии выразили удивление: еще никто из петербургских журналистов не просил их организовать поездку, посвященную капитальному ремонту многоквартирных домов. Все больше — про культурные связи, про фестивали да про развитие туризма. А тут вдруг — про подвалы и канализацию... Но обещали помочь, приняв во внимание острый интерес, который сейчас вызывает у россиян любой опыт организации капремонта жилья. Дело оказалось более трудным, нежели представлялось сначала. Во-первых, в вопросе ремонта власти Хельсинки собственникам не указ. Следовательно, в мэрии нет базы данных о ремонтируемых домах, если в них нет городских квартир. Пришлось искать самим. Во-вторых, не так-то легко оказалось найти таких собственников, которые согласились бы ответить на любые вопросы журналистов. И здесь консулу по связям со СМИ Сусанне Ниинивааре пришлось даже подключать своих знакомых, которые живут в ремонтируемом доме. Так, усилиями Генерального консульства, мэрии Хельсинки и Хельсинки-центра в Петербурге корреспонденту «Санкт-Петербургских ведомостей» все-таки удалось заглянуть в обычную финскую семиэтажку, где идет глобальный ремонт.
ФОТО Сергея ГРИЦКОВА. За парадным блеском финской столицы те же проблемы, что и у нас.
Дорого!
Район Пунавуори. Улица Перямиехенкату, дом 5. Жилье самого что ни на есть среднего класса в самом что ни на есть среднем микрорайоне. Все 79 здешних квартир — в собственности граждан. А вместе они именуются жилищным акционерным обществом. Совсем как наши ЖСК. И председатель правления акционерного общества Леена Кяхкёнен до ужаса похожа на всех председателей наших ЖСК вместе взятых. Так же яростно, как они, готова защищать и незыблемость устоев в доме, и непогрешимость решений правления.
— Наш дом построен в 1961 году, — рассказывает Леена. — Капитального ремонта никогда не было. Самая масштабная работа — замена всех окон. Мы всегда бережно относились к своему дому, поэтому он много десятилетий оставался в хорошем состоянии. Но время пришло... Впервые о необходимости капитального ремонта мы заговорили лет 10 назад. Сначала это были общие разговоры, а потом — в течение почти пяти лет — более конкретные.
Строго говоря, речь о ремонте завели не сами собственники, а управляющий домом. Такой работник есть во всех жилищных АО — лицензированный профессионал, найти которого можно, обратившись в специализированные кадровые агентства. Если работник не понравился или со временем стал не мил собственникам, они всегда могут попросить агентство прислать другого кандидата.
Уже много лет домом 5 на Перямиехенкату управляет Тауно Мяки. На правах человека, который лучше всех знает реальное состояние коммуникаций, он и поставил перед правлением вопрос о ремонте. И правление мало-помалу начало проводить разъяснительную работу среди других жителей: мол, пришла пора. Потом заказали более детальное обследование. И тогда уже все убедились: действительно — пора!
Решиться на капитальный ремонт — это как прыгнуть со скалы. Никакая выверенная система, никакие госгарантии и программы ни в одной стране мира не облегчают это решение. Страх перед капитальным ремонтом был, есть и, наверное, будет всегда и у всех. Вот и у жителей скромной финской семиэтажки был этот страх.
Первое, что предстояло обдумать каждому из них: куда деваться? В прямом смысле — физически: куда переезжать на время ремонта, когда в доме будут отключены все коммуникации. Каждый должен был решать проблему по мере своих возможностей: кто-то перебрался к родным, кто-то — в загородный домик или снял жилье, пока собственная квартира в строительной разрухе. Две семьи не смогли ничего придумать, остались вместе с домом переносить все тяготы капремонта.
Тауно представил собранию собственников план ремонта. Сразу всех коммуникаций: водопровода, канализации, электрики, отопления, сантехники в квартирах, общей прачечной и общей сауны. Прикинули смету — около 3 миллионов евро. «Разбросали» ее на всех, и получилось — 600 евро с квадратного метра.
— Уже по ходу дела выяснилось, что мы ошиблись с проектом ремонта канализации, — рассказал Тауно Мяки. — Планировали не демонтировать трубы, а вложить внутрь полимерный рукав. Тем самым обновить канализационную систему изнутри и сэкономить. Но трубы как раз изнутри так разрушились, что никакая технология не могла спасти их от демонтажа.
На том собрании собственников, где Тауно рассказал о сложностях с канализацией, случилась буря. Люди довольно эмоционально отреагировали на речь управляющего. Их можно понять: эти самые трубы заставили увеличить смету. И ремонт стал стоить уже не 600, а 700 евро с квадратного метра. Таким образом, собственник 50-метровой квартиры должен был внести около 35 тысяч евро.
— Конечно, дорого! — предварила естественный вопрос Леена. — Но делать-то нужно! После подсчетов у нас всего пять процентов собственников уехали, продав свои квартиры. И я не думаю, что дороговизна ремонта была единственной причиной отъезда... К тому же мы пришли к выводу, что вложения в ремонт увеличат стоимость наших квартир. Сейчас квадратный метр стоит примерно 4 тысячи евро, а будет — 4,5.
Но платить придется!
До сего момента в рассказе о ремонте в финском доме не было ничего, что существенно отличало бы его от петербургского. Да — старые дома надо ремонтировать. Да — дорого. Да, может стать еще дороже, потому что кто-то где-то что-то недосмотрел и не так подсчитал. Но дальше, при переходе от слов и планов к действиям и финансам, все явственней ощущается разница в подходах к организации ремонта.
Российское правительство вменило всем гражданам в обязанность ежемесячно вносить деньги на финансирование будущего ремонта. Чаще всего — чрезвычайно отдаленного. Объем финансирования такого ремонта предугадать невозможно. Так что деньги россияне будут собирать (уже с ноября) под какую-то, по сути, мифическую перспективу, под непостижимое светлое будущее.
В Финляндии собственники сами решают, когда и сколько денег собирать и на какие цели. В доме на Перямиехенкату деньги заранее не собирали. Денежный вопрос был поставлен только после составления сметы конкретных работ. И главную роль здесь опять-таки сыграл управляющий домом.
— Сначала я подал заявление в министерство госуправления и местного самоуправления на получение субсидии из бюджета, — рассказал Тауно Мяки. — У нас принята такая программа: если докажешь, что ремонт приведет к экономии ресурсов, то государство поможет с финансированием. Через две недели после обращения мы получили ответ: нам дали 250 тысяч евро. Остальное жилищное акционерное общество взяло в банке в виде кредита на 25 лет. Под менее чем три процента годовых.
Таким образом, погашая этот кредит, владелец 50-метровой квартиры должен будет ежемесячно в течение 25 лет выплачивать дополнительно к обычной квартплате примерно по 120 евро. Так что общий платеж составит немногим больше 300 евро в месяц.
— Можно еще сразу оплатить капремонт. Или в несколько приемов более крупными суммами, — перечисляет Леена. — А можно вообще переоформить кредит (конечно, свою часть) на себя и оплачивать его без всякого участия акционерного общества...
Впрочем, пока жители дома в большинстве своем еще не определились, как именно они планируют погашать ремонтный долг: постепенно или сразу. И не задумались, что будет, если случится нечто, что помешает им аккуратно вносить платежи.
— Что же может случиться? — искренне удивляется Леена. — Будем платить. Если возникнут сложности, будем решать, договариваться.
Ее безоблачный оптимизм заразителен. Действительно, что такого может случиться? Ну кто-то раз-другой-третий пропустит платеж. Ну и что? Акционеры соберутся и... выставят провинившегося коллегу из квартиры. Не навсегда, конечно. На время. Квартиру сдадут в аренду. И за счет арендных денег оплатят долги проштрафившегося собственника. Потом он сможет вернуться. Тем же методом жилищные акционерные общества погашают и все прочие долги собственников — схема в Финляндии обкатанная.
Без излишеств
Тем временем еще не оплаченный ремонт идет в доме полным ходом. Весной Тауно, как он выразился, провел конкурс среди подрядных организаций и порекомендовал жильцам-акционерам, какую именно компанию нанять для ремонта.
— Мы с Тауно много лет — не разлей вода, — говорит руководитель этой компании Марко Юли-Кяння. — Мы знаем, что с ним без работы не останемся. А он знает, что все будет сделано качественно.
Признаться, по российским меркам — с нашим жестким регламентом, многоступенчатыми проверками и миллионом разрешительных бумаг — такую давнюю дружбу вполне можно было бы счесть коррупционной связью. Но со своим уставом, как говорится, в чужой монастырь не ходят. Да и не спасают нас наши строгости от коррупции. Иной раз даже кажется, что, наоборот, — способствуют.
— Общество заключило с нашей фирмой договор на генподряд, — рассказывает Марко Юли-Кяння. — Одновременно собственники наняли руководителя стройплощадки, который вправе контролировать нашу работу. В этом смысле он помогает Тауно.
...Лестницы в доме застланы полиэтиленом. Повсюду из стен торчат пучки кабелей, полимерные и металлические трубы. В общем — обычный ремонтный бедлам с пылью и шумом. Работа в разгаре. И продлится она, как ожидается, до середины 2015 года.
— Во всех квартирах (кроме одной) предстоит еще заменить раковины и краны, — рассказывает Марко. — В той единственной квартире собственник получил разрешение общества и сам несколько лет назад заменил сантехнику. Сейчас, получается, ему ничего менять не нужно. Так что из его доли платы за капремонт вычтена стоимость сантехники. Остальным, если они захотят, мы сделаем индивидуальный ремонт. За дополнительную оплату поставим эксклюзивную керамику и краны. Или отдельную сауну прямо в квартире...
Пока, правда, «эксклюзив» никто не заказывал. Да и от личной сауны отказались все — дорого. К тому же в доме (как и в большинстве домов Хельсинки) уже имеется общая сауна.
А муниципальное все же надежнее...
Вице-мэр Хельсинки Ханну Пенттиля похвалил расторопность акционерного общества на Перямиехенкату, подчеркнул, что Хельсинки как раз сейчас входит в эпоху капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Всплеск многоэтажного строительства в финской столице пришелся на 60 — 70-е годы прошлого века. Верой-правдой прослужив 50 — 70 лет, те дома продолжают оставаться вполне работоспособными. Во всяком случае, как подсчитали в мэрии, ремонтировать их все же экономически более выгодно, нежели сносить и строить новые. За последние годы в Хельсинки снесли лишь два дома 60-х годов — очень уж обветшали. Все остальные нуждаются лишь в обновлении систем жизнеобеспечения. Правда, нуждаются срочно и — все сразу.
— Думаю, в ближайшие годы в нашем городе всем строительным фирмам хватит работы, — отметил господин Пенттиля. — Уже сейчас ощущается недостаток профессионалов, занимающихся водопроводными системами. А если еще принять во внимание ужесточение требований к подрядчикам, которые теперь должны задекларировать каждого работника, допущенного на стройплощадку, то можно ожидать даже некоторого дефицита ремонтных сил.
Не имея целостной картины состояния жилых домов, сотрудники мэрии Хельсинки судят по состоянию того фонда, который является собственностью города — около 60 тысяч квартир.
— Муниципальное жилье находится в лучшем состоянии, нежели частное, — заявил Ханну Пенттиля. — Мэрия в отличие от иных собственников имеет программу ремонта и более-менее ясные представления о финансировании. Ремонт осуществляется за счет арендных платежей. В среднем квартплата в муниципальных квартирах составляет 11,2 евро за квадратный метр. Примерно половина идет именно на капитальный ремонт. Кроме того, планированием и подготовкой муниципального фонда к ремонту у нас занимаются специализированные предприятия, которые — при всем уважении — все же лучше умеют организовать процесс, нежели жилищные акционерные общества.
В год мэрия Хельсинки пытается ремонтировать не менее тысячи муниципальных квартир. Хотя уже пора считать не квартирами, а домами. Сейчас, как отметил вице-мэр, в ремонте нуждаются 450 муниципальных домов.
Несмотря на сложности, связанные с наступающей эрой капитального ремонта, власти Хельсинки стремятся в дальнейшем только увеличивать муниципальный жилищный фонд. В этом видят залог успешного решения многих проблем: социальных, градостроительных, демографических. Так, сегодня в очереди на заключение договора аренды муниципального жилья в Хельсинки стоят 27 тысяч семей. Но пока мэрия не имеет возможности уменьшить эту очередь более чем на три тысячи семей в год.
Подчеркивая плюсы муниципального жития-бытия, Ханну Пенттиля тем не менее рассказал, что сам живет именно в доме жилищного акционерного общества в Эспоо — престижном предместье Хельсинки. Мало того, что живет, так еще и избран председателем правления своего общества. Так что знает все тонкости жилищно-коммунального самоуправления изнутри. И охотно рассказывает о своем доме, о своем обществе.
— Жилищное акционерное общество имеет чрезвычайно широкие полномочия. Ведь, строго говоря, мы владеем не квартирами в доме, а акциями. Объект собственность — не квартира, а дом. А собственник — не человек, а акционерное общество. Отсюда и полномочия. В частности, общество даже может выселить акционера по воле других акционеров. У нас был такой случай. Мы на три года выселили из своего дома человека, злоупотребляющего алкоголем и мешающего соседям спокойно жить. Когда полиция выставила его за дверь, он подал жалобу в суд. Однако суд встал на нашу сторону. И более высокая судебная инстанция тоже подтвердила право акционерного общества накладывать санкции на провинившегося акционера.
Подобные рассказы о финском самоуправлении, признаться, производят сильное впечатление. Не знаешь: сочувствовать ли бедолагам алкашам и должникам или дивиться мощной воле общественности? Язык, знаете ли, не поворачивается призывать внедрять сей опыт на просторах Петербурга... Хотя, возможно, зря не поворачивается.
Что касается системы организации капитального ремонта многоквартирных домов, то, похоже, чужой опыт нам не поможет. Ведь в наших многоквартирных домах сегодня нет собственников, способных принимать полновесные финансовые решения. Нет общественности, которая была бы готова проявлять реальную (а не кухонную) жесткость по отношению к асоциальным соседям. Нет банковской системы, дающей ремонтные кредиты на 25 лет под 3 процента годовых. Не предвидится и увеличения бюджетного финансирования капитального ремонта. Так что нам придется накапливать свой опыт и набивать шишки на собственной голове.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 204 (5330) от 29.10.2014.
Комментарии