Дача по регламенту
Самое странное и необъяснимое, о чем пришлось слышать в последнее время, что, мол, принят закон, который ликвидирует дачные массивы и вообще - дачи. А все потому, что 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», принятый в 1998 году, будет заменен другим законом - 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...», который буквально на днях подписан президентом и вступит в силу в 2019 году. В одном законе есть слово «дачный», в другом - нет. А есть только «садовый» и «огородный». Но стоит ли из этого делать вывод, что теперь всех заставят выращивать на даче картошку и больше не дадут лежать в гамаке?
ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
Как ни назови домики, куда летом устремляется чуть ли не треть горожан, а они были, есть и будут дачами. И новый закон не требует ни их перерегистрации, ни реорганизации ныне существующих кооперативов, как бы они ни именовались.
Особо оговорено, что все записи о дачной недвижимости, уже имеющиеся в едином госреестре, считаются актуальными. Если там сказано, что строение является жилым, значит, оно и дальше будет считаться таковым. Если же, по информации в реестре, объект недвижимости является строением, предназначенным для отдыха и временного пребывания (многие щитовые домики имеют ныне именно такой статус), с введением в действие нового закона все они автоматически будут признаны садовыми домами. Переоформление документов не требуется.
Про это «не требуется» было много-много сказано еще на этапе обсуждения законопроекта. В юридическом сообществе тогда можно было слышать, что изменение статуса и формулировок, конечно, вряд ли будет означать, что завтра всех отправят за новыми справками и документами. Однако, как показывает практика, со временем переоформление и перерегистрация все равно потребуются.
Любые документы, в том числе уставы садоводств, должны быть приведены в соответствие с новым законодательством. Рано или поздно. Так что, как сказано в новом законе: никто не будет требовать, разве что граждане сами захотят привести в порядок документацию.
Граждане захотят. Прежде всего те, которые вознамерятся продать свою дачу (пардон, садовый участок со строениями). Ибо сделка должна быть зафиксирована, в соответствии с действующим законодательством, по документам, которые требует действующее законодательство.
Захотят заняться документацией и те граждане, которые запланировали строиться, возвести на своем участке, как говорится, объект капитального строительства. Ибо «строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства».
Все эти термины имеют отношение к разработке и принятию градостроительного плана, которого зачастую нет даже у областных поселений. А уж у садоводств - тем более.
И вот теперь «в целях обеспечения устойчивого развития территории садоводства или огородничества» потребуется установить границы всех участков, определить зоны под объекты капитального строительства и вообще - подготовить документацию по планировке территории «в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности». При этом за пакет планировочных документов сначала должны проголосовать члены садоводства, и только потом их надлежит согласовывать в органах власти.
В новом законе уточнены и более простые (и привычные) правила жизни в садоводстве. Так, гражданин - собственник участка может и не быть членом садоводства, однако платить за все он должен на общих основаниях. Эта обязанность оговорена особо по аналогии с правилами жизни в ТСЖ.
Так же подробно, как и в Жилищном кодексе, в 217-ФЗ расписаны полномочия общего собрания собственников. Существует две формы проведения собраний: очная и заочная. Многое можно решить заочно. Но в законе приведен перечень вопросов, которые можно рассматривать только на очном собрании. И лишь при отсутствии «очного» кворума «добрать» голоса в заочной форме. Только так можно менять устав и избирать правление, решать проблемы земель общего пользования, утверждать смету, устанавливать размер взносов, приобретать для товарищества дополнительные участки земли.
Большое место в законе отведено землям общего пользования. Для сравнения можно сказать, что в ФЗ-66, кажется, лишь в одном месте упоминается, что есть-де земли, отнесенные к «имуществу общего пользования», и в общей площади садоводства их-де может быть до 25 процентов. Все.
В позициях же нового закона угадывается тот факт, что нынешний статус земель и объектов общего пользования точно не определен. И члены садоводческого объединения могут поступить трояко. Либо ничего не делать (очевидно, пока!), либо принять решение о передаче этой недвижимости в общую долевую собственность всех садоводов пропорционально их долям в общей площади, либо передать в госсобственность: субъекту РФ или местному муниципалитету.
Первый вариант - дань тем садоводам, которым не хочется думать ни о каких переменах.
Второй - вполне логичен, если учесть, что «бесхозные» земли общего пользования зачастую становятся предметом либо захвата, либо спекуляции со стороны правления. А теперь за ними, надо думать, будут присматривать сособственники. Во всяком случае у садоводов появляется юридическое основание не дать распорядиться общим имуществом в обход общества.
Третий вариант - отдать землю государству - весьма экзотический. А оно ему надо?.. Ведь за состояние госсобственности отвечают власти и бюджет. И если передать, скажем, муниципалам дорогу в садоводстве, то кто должен будет оплачивать ее ремонт?.. Правильно, муниципалитет. Впрочем, может быть, и найдутся органы власти, которые захотят содержать инфраструктуру садоводства.
Очевидно, в процессе «эксплуатации» закона граждане откроют множество иных подводных камней, заложенных в нем. Но уже сейчас можно сказать, что среди этих камней есть не только «булыжники», но и «жемчужинки». Закон позволяет садоводству превратиться в ТСЖ и, стало быть, перейти под действие жилищного законодательства - более проработанного и ясного. Для этого территория садоводства должна быть расположена в границах населенного пункта и на всех участках построены жилые (а не садовые) дома.
Комментарии