Алексей МИРОНОВ
Экономика 08 октября 2014

Дешевый «квадрат» столицам не грозит

В Петербурге прошел IX Всероссийский жилищный конгресс, на котором перспективы рынка недвижимости обсуждали риелторы, девелоперы, строители, а также представители разных уровней власти. За исключением самого первого конгресса, прошедшего в Москве, он традиционно собирается в нашем городе.

Дешевый «квадрат» столицам не грозит | Дмитрия СОКОЛОВА

Дмитрия СОКОЛОВА

Возводи, сколько хочешь

В этом году встреча проходила на непростом экономическом фоне. С одной стороны, сегодня сложно задавать четкие параметры жилищного строительства в нашем регионе на ближайшие годы. Все зависит от того, получат ли застройщики доступ к дешевым кредитам и не сократится ли платежеспособность населения _ как в Петербурге и Ленинградской области, так и в сырьевых областях России. Оттуда, кстати, любят переезжать именно в северную столицу, а не в Первопрестольную.

С другой стороны, массовое строительство индивидуальных и многоквартирных домов _ локомотив для экономики любого развитого государства и неплохая страховка от кризиса. Это особенно актуально для нашей страны, ведь по квадратным метрам на душу населения Россия значительно отстает от западного мира. В этих условиях соотечественники будут согласны затянуть пояса и копить, даже если этих денег хватит на самый недорогой вариант _ главное, что «квадраты» свои, а не съемные.

Нынешние темпы жилищного строительства в нашем регионе уже превзошли советские. Так, в 1990 году в СССР было сдано 61,7 млн квадратных метров, а в 2013 году в России _ уже 70,5 млн «квадратов» жилья. Оптимисты рисуют возможность выхода на уровень 100 млн квадратных метров. За первые 8 месяцев этого года построен 41 млн жилых «квадратов» _ это на 21% больше, чем за тот же период прошлого года.

Однако экономический механизм улучшения жилищных условий в советские времена и сегодня разный. Раньше дома возводились за счет государства или предприятий либо жилищных кооперативов. В первом случае квартиры распределялись бесплатно, во втором новоселам приходилось кое-что платить. Но главное _ в кооператив нужно было вступить, а сделать это могли далеко не все. Как правило, кооперативы учреждались при тех же предприятиях, и прерогатива вступления в них отдавалась членам трудового коллектива.

Сегодня почти все жилье надо покупать. И процесс этот идет весьма активно, даже с учетом того факта, что лишь 12% экономически активных сограждан могут «поднять» такие расходы.


Приоритеты власти

Заместитель председателя Комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что сегодня 25% сделок идет с использованием ипотеки, в том числе на первичном рынке _ 50%. «Надо, чтобы половина сделок на всем жилищном рынке шла с использованием ипотеки», _ обрисовал перспективы депутат.

Он сформулировал государственные приоритеты в сфере жилищного строительства. Первый _ развитие системы арендного жилья некоммерческого найма. Второй _ поддержка жилищно-строительных кооперативов льготных категорий граждан. Третий _ земельные аукционы для строительства жилья по голландской системе, когда начинают с максимальной цены, а потом играют на понижение. Четвертый приоритет _ строительство квартир по ценам 30 тысяч рублей за квадратный метр. Столицам такое вряд ли светит, но в регионах вполне реально.

«К 2018 году стоит задача построить 25 миллионов квадратных метров доступного жилья по 30 тысяч рублей за «квадрат», _ обрадовал участников конгресса первый заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Андрей Семенюк.

Заместитель председателя Комитета Государственной думы по земельным отношениям и строительству Сергей Петров обратил внимание на работу, которую проделали законодатели для гармонизации земельного, гражданского и градостроительного законодательства.

«Гражданам нужны не просто квадратные метры, а комфортные условия проживания. В этой связи важны недавно принятые законы о комплексном освоении территорий, а также о региональных нормах градостроительного проектирования, _ подчеркнул он. _ В этих актах удалось прописать необходимые площади учреждений социальной инфраструктуры, но здесь нужен компромисс. С одной стороны, бизнес хочет выжать из земельного пятна как можно больше квадратных метров на продажу. Это значит, появляются каменные джунгли. С другой стороны, если будет малая плотность застройки одно-двухэтажными домами, то нереально думать, что появятся необходимые объемы дешевого жилья».

Депутат призвал распространить положительный опыт Ленинградской области, где в счет части налогов, уплаченных зарегистрированными в данном субъекте Федерации строительными организациями, власти у них же выкупают детсады и поликлиники.


Рост ставок необходим

Андрей Семенюк «порадовал» _ рост цен на жилье в России отстает от общего уровня инфляции (по итогам первого полугодия, соответственно 5% и 7%), т. е. фактически жилье дешевеет. Вопрос в том, насколько официальный уровень инфляции отражает рост цен и не достигла ли потолка стоимость самого жилья, куда ж ему дорожать?

«Мы наблюдаем рост ставок по жилищным кредитам, _ сказал Семенюк. _ Пока они составляют 12,3% годовых. Но так как кредитные заявки рассматриваются около месяца, картина видна не до конца. Мы прогнозируем подъем ипотечных ставок до 12,5 _ 13% годовых. Рынок этот конкурентный. Ужесточение скажется не в поднятии процентов, а в более жестком отборе заемщиков».

Нужно отметить, что в сложившихся условиях рынка подъем ставок необходим _ те же депозиты становятся более доходными, а банки не могут работать себе в убыток.

Помощник полномочного представителя полпреда президента РФ в СЗФО Сергей Зимин обратил внимание на законодательные нестыковки. Например, граждане, покупающие жилье для себя или для сдачи внаем, юридически не разделены. А это помешает оказывать адресную помощь в случае неплатежеспособности девелоперской компании. Еще одна проблема _ плохо прописано законодательство о коммерческом найме. Помощник полпреда считает, что коммерческий наем должен выйти из тени, а наниматель получить гарантии, например, от необоснованного удорожания аренды или произвольного выселения.

Хотя, как показывает практика, наличие закона еще не гарантирует его исполнения. Пока львиная доля рынка аренды _ это временно свободные квартиры частных владельцев, а не специально построенные доходные дома, и о многолетнем проживании по одному и тому же съемному адресу говорить не приходится. В последнее время в Петербурге строится немало апарт-отелей, часть номерного фонда которых покупается именно для сдачи. По сути, это и есть доходные дома, вот только цена аренды там куда выше, чем у внука, пускающего чужака за деньги в квартиру своей безвременно почившей бабушки...
ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА   Цены на жилье  остаются высокими, притом что строители стремятся упростить технологию.

Глядишь, и панельные многоэтажки заслужат внимания новоселов.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 189 (5315) от 08.10.2014.


Комментарии